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부동산 트렌드 잘 된 신도시로 살펴보는 3기신도시 가능성
2019-01-28
11:10
4,790 읽음

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신도시 개발 최고의 성공사례 ‘강남’

신도시 개발 역사상 가장 잘 된 신도시를 꼽으라면 단연 서울의 ‘강남’입니다. 강남을 신도시로 볼 수 있냐는 시각도 있겠지만, 강남은 개발 이전까지만 해도 행정구역상 경기도 광주와 시흥에 속한 허허벌판이었습니다. 1960년대 들어 서울의 급속팽창과 이에 따른 인구 유입을 분산시키기 위해 개발된 엄연한 신도시죠. 

이렇게 개발된 강남은 현재 대한민국 부동산의 중심으로 자리를 공고히 하고 있습니다. 특히 과거의 강남은 상상할 수 없을 정도로 성장하고 확장됐는데요. 실제 ‘강남 접근성’은 부동산 가치를 높이는 기준이 되었고, ‘준강남’과 ‘강남생활권’이란 신조어가 생겨날 정도로 지역과 의미가 확장되고 있을 정도죠.

'천당 아래 분당'이란 신조어를 만들어낸 ‘분당’
 
또 다른 잘 된 신도시로는 ‘분당’이 있습니다. 1980년대 폭등하는 집값과 낮은 주택보급률을 해소하기 위해 만들어진 1기신도시로서 ‘천당 아래 분당’이란 별칭을 만들어낼 만큼 성공적으로 안착했습니다. 특히 강남과 가까운 입지적 장점과 쾌적한 주거환경으로 수도권 대표 주거지역으로 발돋움했는데요. 높은 인기에 2000년대 초∙중반에는 3.3㎡당 평균 집값이 서울 평균을 넘어서며 수도권을 대표하는 부촌으로 자리매김했을 정도입니다. 이에 힘입어 분당은 오랜 시간이 지난 현재도 수도권 거주자들이 가장 살고 싶어하고, 또 그만큼 많은 사람이 살고 있는 신도시 중 하나로 꼽히고 있죠.

2기신도시도 성공사례 있다! 자족도시로 자리한 ‘판교’와 ‘광교’
 
2기신도시 중에서도 성공적으로 자리잡은 신도시가 있습니다. ‘판교’와 ‘광교’가 대표적입니다. 이들은 서울과 가깝다는 지리적 장점과 더불어 자족도시로의 개발이 정말 잘된 신도시인데요. 특히 판교는 탄탄한 교통망과 자족기능을 바탕으로 가장 성공적인 신도시 개발 사례로 평가됩니다. 실제 판교는 택지를 조성하면서 자족용지로 개발된 판교테크노밸리 내 기업유치를 적극적으로 병행했는데요. 그 결과 판교테크노밸리는 현재 SK케미칼, 포스코ICT, NHN 등 국내 유수 대기업들과 1,300여개의 기업이 입주하게 되었고 이에 힘입어 판교신도시는 최고의 자족도시가 됐습니다.  

광교신도시도 자족기능이 높은 신도시입니다. 이곳 역시 택지개발과 동시에 자족용지인 광교테크노밸리에 여러 기업을 적극적으로 유치한 결과 주거시설과 함께 기업이 빠르게 자리잡으며 자족도시로서의 위상을 공고히 하고 있는데요. 특히 광교는 현재 경기도청신청사, 법조타운 조성 등이 예정돼 자족성은 더욱 커질 것으로 전망되고 있죠. 
교통망과 자족기능 갖춘 잘 된 신도시, 주변 지역 전체를 살린다

이처럼 잘된 신도시에서 주목할 만한 점은 인근 지역까지 도시의 범위를 확장시키고 주변 지역 전체를 살리고 있다는 것입니다. ‘강남생활권’이라는 표현으로 한강 이남 일대를 아우르는 부촌을 형성한 강남이나, 경기 남부권을 직주근접 도시로 확장시킨 분당, 판교 등이 대표적인 사례죠. 이는 이번 3기신도시 발표로 신도시를 품게 된 남양주, 과천 등에 기대감이 쏠리는 이유이기도 합니다. 

“3기신도시가 조성되는 남양주시와 하남시, 과천시, 인천 계양구 전체가 주목 받는 이유는 신도시가 성공할 경우 따라오게 되는 후광효과 때문입니다. 신도시는 그 지역 자체만 활성화 시키는 것이 목적이 아닙니다. 신도시를 통해 주변 지역 전체를 살리는 것이 목적이죠. 분당과 판교를 보면 이들은 교통망과 자족기능을 모두 갖춘 신도시로 자리하면서 이를 중심으로 도시가 확장되고, 경기 남부권을 직주 근접이 가능한 도시로 변화시켰습니다. 집값 상승을 떠나 이들이 잘 된 신도시로 평가 받는 이유 중 하나가 바로 이 점이죠” 부동산 전문가 J씨  

남양주와 인천 계양, 제2의 판교로 기대감 이어져

 그런 면에서 남양주와 인천 계양은 성공 가능성이 높습니다. 정부가 이들 지역에 판교 테크노밸리 이상의 규모로 자족용지를 조성한다고 밝혔기 때문인데요. 계획대로라면 그 동안 저평가됐던 남양주시와 인천 계양구 일대는 자족성과 직주근접을 갖춘 자족도시로서 가치가 크게 올라갈 것으로 예상되고 있습니다. 실제로 현재 분양을 준비 중인 포스코건설의 ‘남양주 더샵 퍼스트시티’는 3기 신도시가 위치한 남양주 진접 지역에 들어설 예정이어서 간접적인 수혜가 예상됩니다. 남양주시 한 부동산 관계자의 말을 들어보시죠.

“남양주는 3기신도시 개발과 함께 판교테크노밸리 2배 규모의 자족용지 개발을 통해 자족도시로서 거듭날 것으로 예상됩니다. 또 GTX-B노선 등의 교통개발은 남양주에서 서울로의 접근성을 더욱 높여줄 전망이고요. 이에 남양주는 그 동안의 저평가 시대를 끝낼 수 있다는 기대감으로 들썩이고 있습니다. 진접 지역이 근 10년간 가격 변화가 없던 지역임을 감안하면 바로 신도시 효과가 나타나고 있는 셈입니다” 남양주 진접읍 M부동산 관계자  

과천, 하남 교산 강남 접근성 좋아 주목
 
또 다른 신도시인 과천과 하남도 성공 가능성이 점쳐지고 있습니다. 우수한 강남 접근성을 갖췄기 때문인데요. 특히 서초구와 바로 맞닿은 과천에 대한 기대감은 큽니다. 실제 과천은 한국경제신문이 3기신도시 발표 이후 부동산 전문가 45명에게 실시한 유망 투자지역 설문조사에서 최고 기대감 지역으로 꼽혔을 정도죠. 

“과천의 경우 다른 3기신도시들과 달리 이미 어느 정도 교통망이 갖춰져 있다는 점에서 주목 받고 있습니다. 특히 강남과 붙어있는 지리적 장점은 혹시 모를 교통 개발 지연에 따른 피해가 최소화된다는 점에서 높은 점수가 이어지고 있습니다” 과천시 부림동 S부동산 관계자

마지막으로 하남의 경우는 이번 신도시 발표로 거대 강남권 주거벨트가 형성된다는 점에서 좋은 평가를 받았습니다. 실제 하남시는 3기신도시로 지정된 교산지구가 개발되면 감일∙감북지구, 위례신도시와 함께 대규모 강남권 주거단지를 형성해 수요자들의 선호도는 더욱 높아질 것으로 예상되고 있습니다.  

밑그림이 선결된다면 가능성은 충분 … 섣부른 행동은 피해야 

3기 신도시 발표로 연말연초 부동산 시장이 급변하는 가운데 잘 된 신도시와 3기신도시의 가능성을 살펴봤는데요. 

이번 3기신도시는 베드타운이라는 오명을 갖는 1기신도시와 서울 접근성이 떨어지는 2기신도시의 약점을 보완하고 서울과 약 2km거리 내 조성, 수도권광역급행철도(GTX) 조성 및 지하철 연장 등의 교통망 우선 확충, 자족기능 확보 등 자족도시 개발을 위한 정부의 강한 의지가 엿보이는 것이 사실입니다. 정부의 계획대로 실행 가능한 밑그림이 선결된다면 신도시뿐만 아니라 지역 전체를 살리는 성공사례가 될 가능성이 충분하죠. 

하지만 현재 상황은 어디까지나 계획에 불과합니다. 거창한 밑그림만으로는 성공을 장담할 수 없습니다. 아직 시작 단계이고 특히 정부가 우선적으로 확충한다고 밝힌 교통개발은 과거처럼 또 다시 차일피일 미뤄질 수도 있습니다. 기대감은 높게 가져가되 꼼꼼한 확인 없이 움직여서는 안 되는 이유죠. 이상 리얼캐스트였습니다.