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부동산 트렌드 여의도 배후 무색한 신길뉴타운, 10억대 이탈 '초읽기'
2019-02-26
10:25
9,447 읽음

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서남권 대표 부촌으로 개발 중인 신길뉴타운

[리얼캐스트=여경희 기자] 서울 서남권 최대규모 뉴타운인 신길뉴타운 개발도 어느덧 막바지에 다다랐습니다. 신길뉴타운을 횡으로 가르는 가마산로를 중심으로 남쪽 구역들은 대부분 분양과 입주를 마쳤고요. 북쪽에서는 3구역을 제외하고 구역이 전부 해제됐습니다. 올해 3구역 분양을 끝으로 개발은 일단락될 예정인데요. 현지 중개업자들은 신길뉴타운의 주거환경이 대대적으로 개선되고 있어서 3구역도 기존 단지들과 마찬가지로 분양이 순탄할 것으로 예측했습니다.

현재 신길뉴타운 곳곳에서는 아파트와 도시형생활주택 등 공사가 한창 진행되고 있습니다. 아파트 단지만 4곳(5구역 보라매SK뷰, 12구역 신길센트럴자이, 8구역 신길파크자이, 9구역 힐스테이트클래시안)입니다. 11구역 래미안프레비뉴(949가구, 2015년)와 7구역 래미안에스티움(1722가구, 2017년)은 이미 입주가 완료됐고요. 마지막 10구역 남서울아파트는 인근 단독주택과 묶어 700여 가구의 중소형 단지로 조성될 예정입니다. 10구역은 신탁방식으로 개발되는데, 현재 동의서 징구 단계여서 분양까지는 5년 이상 족히 걸릴 것으로 보입니다. 

지하철 노선 확충, 여의도통합개발계획…신길뉴타운의 인기 견인 

노후건물들이 즐비했던 자리를 고층 새 아파트 단지들이 채우면서 신길뉴타운은 서남권 대표 부촌으로 거듭나는 분위깁니다.

신길뉴타운의 부촌 이미지에 방점을 찍은 단지는 대장주로 불리는 ‘래미안에스티움(1722가구)’입니다. 신길뉴타운 내 최대 규모 단지인데다 강남과 연결되는 지하철 7호선 신풍역∙보라매역과 인접해 있어서죠. 래미안에스티움 전용 84㎡는 지난해 6월 10억2000만원에 거래돼, 신길뉴타운 아파트 10억원 시대를 열었습니다. 

신길뉴타운 아파트 가치상승을 초래한 주 요인으론 지하철 노선 확충을 들 수 있습니다. 올해 착공 예정인 신안산선(여의도~KTX광명역~한양대역)과 공사 중인 경전철 신림선(서울대~여의도)이 각각 신풍역과 보라매역을 지날 예정인데요. 신림선 서울공고역(가칭)이 단지 앞에 들어서는 ‘보라매SK뷰(1546가구)’의 경우, 분양(입주)권이 올 1월에만 18건 거래되며 인기를 입증했습니다.

신길뉴타운의 최고 호재로는 지난해 7월 박원순 시장이 발표한 여의도통합개발계획이 꼽힙니다. 여의도 통합개발계획은 여의도를 초고층 업무∙주거지가 어우러진 국제 금융중심지로 조성하고 배후지의 주거환경개선을 추진하는 방안인데요. 개발 기대감이 커지면서 신길동 집값은 급등했습니다.

부동산114자료에 따르면, 여의도통합개발 발언 직후인 8월 신길동 아파트평균매매가격은 3.1% 올랐습니다. 또한 작년 한해 동안 신길동 아파트가격은 21.1% 올라, 여의도동 아파트가격 상승률 20.1%를 상회했습니다.  

지난해 말부터 매매, 전세 하락세 뚜렷

하지만 지난해 말부터 부동산시장의 움직임이 둔화되자 신길뉴타운 아파트가격도 하락세로 돌아섰습니다.

일례로 래미안프레비뉴는 전용 84㎡기준, 작년 9월 11억2500만원에 거래되면서 신길뉴타운 최고가를 경신했는데요. 올해 1월에는 최고가에서 약 2억원 내린 9억1500만원에 계약이 성사됐습니다. 또 공사 중인 ‘힐스테이트 클래시안(1476가구)’은 지난해 12월 전용 59㎡가 8억3365만원에 입주권 거래된 후, 올 1월에는 같은 면적이 6000만원 정도 떨어진 7억7560만원에 계약됐습니다.

신길동 R공인 대표는 “5000만원~1억원 정도 내린 급매물이 나오면서 가격이 하향 조정되고 있다”라며, “지금은 매수자 우위시장이라 호가에서 몇 천 만원 내려 계약이 가능한 시점”이라고 덧붙였습니다.

전세는 매매보다 가격이 크게 내렸습니다. 1월 신길동 아파트 전세가격변동률은 -0.6%로, 영등포구에서 가장 큰 폭의 하락률을 기록했습니다(부동산114). 전세수요가 적은데다 올 2월말부터 14구역 ‘신길아이파크(612가구)’의 입주 영향이 큽니다.
신길아이파크의 전세 시세는 입주가 임박해지자 2년 전 래미안에스티움 입주시기의 가격으로 회귀했습니다. 전용 84㎡ 4억5000만~5억3천만원 선, 전용 59㎡ 3억6천만~4억3000만원 선에 전세물건이 나오고 있죠.

전셋값 약세는 내년까지 이어질 전망입니다. 현재 공사 중인 4개 단지의 입주가 모두 내년에 진행되기 때문입니다. 내년 1월 ‘보라매SK뷰’를 시작으로 2월 신길센트럴자이’, 10월 ‘힐스테이트클래시안’, 그리고 12월 ‘신길파크자이’까지 총 4666가구가 입주에 나설 예정입니다.

집값 하락 기조 속 호가 10억원 선 무너질 것인가?

물량 공급이 늘어나는 반면 대출규제로 수요 진입이 어려워지면서 신길뉴타운 집값은 조정이 불가피해 보입니다. 전용 84㎡ 매매 호가가 최근 거래가 수준에 맞춰 10억원 이하로 떨어질지 여부에도 관심이 모아지는 상황인데요. 마지막으로 신길뉴타운 집값 향방에 대한 신길동 중개업소 관계자의 말을 들어보시죠.

“신길뉴타운은 10억원(전용 84㎡) 이하로 떨어질 가능성이 희박합니다. 수요를 견인할 유인이 있어섭니다. 우선 강남, 여의도, 마포 등 주요 업무지구 접근성이 좋아 직주근접 수요의 유입이 꾸준합니다. 또 미니신도시급 뉴타운으로 개발되면서 공원, 학교 등 주거환경 개선이 대대적으로 이뤄질 예정이고요. 이에 신길뉴타운 아파트의 주 면적인 전용 84㎡의 경우, 대부분 실거주 수요입니다. 급매물이 나올 가능성이 적다는 의미인데요. 이것이 신길뉴타운 집값이 장기적으로 우상향할 수 있는 이유입니다.”


에디터 :    빛소금   그래픽 :   연이

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