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부동산 트렌드 숨죽인 경매시장…환매특약등기 파헤치기
2019-02-26
11:45
1,153 읽음

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지난달 부동산 경매 건수 전월보다 9.3% 증가 

[리얼캐스트=박지혜 기자] 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원에서 진행된 부동산 경매 건수는 1만1,075건으로, 전월의 1만134건보다 941건(9.3%) 증가한 것으로 나타났습니다. 수도권 주거시설 진행건수가 눈에 띄는데요. 주거시설 경매(4,797건)는 지난 1월보다 11.7% 증가했습니다. 

지역별로 살펴보면, 증가한 주거시설 진행건수 503건 가운데 수도권에서 216건이 증가해 전체의 42.9%를 차지했습니다. 서울은 전월 대비 69건 증가한 378건이 진행됐으며, 인천은 83건이 증가한 520건, 경기는 64건 늘어난 850건이 진행됐습니다. 

경매 진행건수는 처음 경매로 나온 물건과 앞선 입찰에서 유찰된 기존 물건을 합산한 수치를 말하는데, 낙찰이 저조할수록 물건들이 쌓이면서 경매 진행건수도 늘어나게 됩니다.

경매시장에서 새 주인을 찾지 못한 물건들이 계속 쌓이면서 낙찰률은 34%대로 떨어졌습니다. 경매 10건 중 7건은 응찰자가 없는 셈입니다. 지난해 9월까지 50%대를 유지하던 낙찰률이 단시간에 15%이상 떨어진 것입니다. 

환매특약등기 모르면 입찰 결정 쉽지 않아  
최근에는 서울 강남3구 고가 아파트 매물까지 줄줄이 유찰되면서 침체된 부동산 시장 분위기가 경매시장에도 고스란히 반영되고 있습니다. 투자자들 입장에선 입찰을 신중하게 결정해야 하는 시점일 텐데요. 

사례) 경기도에 살고 있는 P씨는 투자 목적으로 경매 물건을 검색하던 중 마음에 드는 물건을 발견했습니다. 양평에 위치한 전원주택으로 감정가 5억원에 매물이 나온 것입니다. 넓은 면적과 주택의 외관상태, 구조, 입지 등이 좋았습니다. 하지만 몇 차례 유착을 거치면서 최저매각가격이 감정가격 대비 40%까지 떨어졌습니다. 이유를 알고 보니 권리 상에 하자가 있었고, 선순위 환매특약등기가 있어서 매각에도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된 것이었습니다. 

위 사례처럼 입지나 주변 개발계획이 풍부한 곳에 입찰을 결정했다면 환매특약등기 여부를 확인해봐야 합니다. 환매특약등기의 내용을 모르는 투자자는 입찰 결정이 쉽지 않기 때문입니다. 입찰에 앞서 환매특약등기에 대해 알아보겠습니다. 

환매특약의 배당과 등기의 효력은
환매특약이란 매도인이 약정한 금액을 매수인에게 반환함으로써 일정 기간 내 환매권 행사를 통해 부동산을 다시 사올 수 있도록 맺는 특약을 말합니다(민법 제590조 참조). 이는 매매계약과 동시에 체결되며 매수인이 지급한 환매대금 및 환매기간 등을 등기함으로써 제3자에 대한 효력이 발생합니다.

따라서 부동산이 제3자에게 넘어간 경우 제3자에게 환매특약에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 만약 환매특약등기에 대한 권리를 주장하는 경우라면 근저당권 혹은 전세권에 대한 효력이 사라지게 됩니다. 

환매특약등기의 기간은 어떨까요? 환매기간은 부동산의 경우 환매 기간은 5년(동산은 3년)을 넘지 못합니다. 기간에 대한 약정이 없거나 초과해서 약정하더라도 최대 5년이 적용되는데요. 

결국 환매특약등기도 매도자와 매수자간 계약이며 소유권이전청구권과는 다르기 때문에 등기 순위번호를 가질 수 없습니다. 따라서 환매특약등기의 선순위·후순위를 따져보는 것도 중요합니다. 기준권리보다 환매특약등기가 후순위인 경우 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 그러나 기준권리보다 선순위라면 인수됩니다. 이런 경우라면, 환매권자가 환매대금을 반환하고 등기하게 되면 소유권을 취득하게 되고 매수인은 소유권을 넘겨야 합니다(대법원 94다35527 참조). 

환매대금은 현재 소유자인 매수인에게 반환됩니다. 때문에 매각금액보다 환매대금이 높은 것으로 판단되는 경우라면 입찰을 고려할 수 있습니다. 


등기된 환매대금은 환매권자가 받을 돈이 아니라 줄 돈이라는 의미입니다. 그만큼 금전을 지급하고 부동산의 소유권을 다시 찾아올 수 있는 권리이기 때문에 환매권자에게 배당해 줄 필요는 없습니다. 환매특약등기는 매각에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 것이 원칙입니다. 
 
다만, 환매특약등기도 원칙에 따라 낙찰자에게 인수시키되 선의의 피해자가 생기면 안됩니다. 그래서 경매 부동산 상의 권리 중 배당 자격이 있는 권리보다 후순위로 설정된 환매특약등기는 선순위로 설정된 배당 자격이 있는 권리를 보호하기 위해 매각으로 소멸되는 것입니다.  

앞으로는 입찰 참여를 희망하는 물건에 환매특약등기가 있어도 무조건 피할 필요는 없습니다. 환매기간과 등기시점에 따라 해당 권리의 소멸 여부를 확인할 수 있기 때문입니다. 내용을 모르는 투자자에게는 환매특약등기가 어려운 권리처럼 느껴지겠지만, 득과 실을 따질 수 있다면 이용할 가치도 있다는 점을 기억해야 할 것입니다.


에디터 :    parispark   그래픽 :   연이

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