전셋집 인테리어 비용, 집주인에게 청구할 수 있을까?
[리얼캐스트= 김영환 기자] 20년 된 노후 아파트를 신혼집으로 마련한 직장인 A씨. 집주인 눈치를 봐야 하는 세입자지만 아기자기한 소품과 셀프 인테리어로 신혼 분위기를 내고 싶었습니다. 이에 인테리어 관련 책을 보며 방문짝, 벽 등을 페인트칠하는 한편 욕실과 주방 타일 일부를 교체해 신혼 분위기를 연출했는데요. 2년 후, 이사를 갈 때 A씨는 인테리어 비용을 집주인에게 청구할 수 있을까요?
임차인의 비용상환청구권
세입자로 거주하면서 투자된 비용을 회수할 수 있는지 여부는 그것이 필요비인지 유익비인지를 구분하는 데서 시작됩니다.
임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있는 ‘임차인의 비용상환청구권’이 있는데요. 필요비와 유익비로 구분 지어 비용청구 범위를 달리하도록 민법에서 규정하고 있기 때문입니다.
그렇다면 필요비는 뭐고 유익비는 무엇일까요?
임대인은 어디까지 수선해 줘야 할까
필요비는 부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 말합니다. 다만 임대목적물을 유지 보수하는데 필요한 수리 범위는 임대인과 임차인간 입장 차이가 발생할 수 있습니다. 이에 법원에서는 좀더 구체적으로 기준을 제시하고 있는데요.
판례에 따르면 ‘수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에는 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다’고 밝혔습니다.
예컨대, 보일러가 고장 났거나 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 임대인이 수선의 의무가 있지만 전등, 문고리, 도어락 건전지 교체 등은 수선의무가 임대인에게 발생하지 않는 것이죠.
물론 임차인도 임대목적물을 유지 관리해야 할 의무가 있습니다. 예컨대 날이 추워져 수도관 동파의 우려가 있음에도 불구하고 창문을 열어놓고 장기간 집을 비우는 등 관리의무를 소홀히 했다면 상황은 복잡해 질 수 있습니다.
도배장판 비용은 누가?
같은 맥락으로 도배장판 교체비용을 누가 부담할 것인가에 대한 판단도 가능합니다. 도배가 아예 되어있지 않거나, 벽면이 드러나고 오염되어 임대목적물을 도저히 임대차계약의 목적에 맞게 사용할 수 없는 수준이라면 집주인이 해줘야 하지만 반대로 그 정도에 이르지 않았다면 임대인이 해줄 의무는 없는 것입니다.
임차인 입장에서도 도배장판 상태가 계약 성사 여부에 직접적인 요인으로 작용한다면 이를 임대인에게 요청할 수 있고 만약 이 제안이 받아들여지지 않는다면 임차인은 계약을 안 하면 되는 것이죠.
거꾸로 보면, 임차인이 분위기 변화나 노후도 등을 이유로 도배장판 등을 교체했다면 임대인 입장에서는 해줄 의무가 없는 것입니다. 앞서 예를 든 신혼부부의 전셋집 인테리어 비용도 엄밀한 의미에서 임대인에게 청구를 할 수 없다는 얘기입니다.
만약 임차인이 거주 중에 필요비를 지출했다면 비용 전액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대목적물 보존에 관한 수선의무가 임대인에게 있어서입니다.(민법 제623조 임대인의 의무)
또한 필요비는 임대차 종료 전이라도 청구가 가능합니다. 임대인이 필요비를 상환하지 않는다면 임차인은 계약을 해지하거나, 차임의 지급을 거절 혹은 필요비와 상계하거나, 유치권을 행사할 수도 있습니다.
가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용, 유익비
이에 비해 유익비는 물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용입니다. 아파트 베란다 섀시를 이중창으로 교체했거나 수목원을 운영하는 토지 임차인이 수목원 진입도로 포장 비용을 지출해 토지의 가치를 증가시킨 경우가 그 예입니다. 건물에 채색유리를 끼우는 등 특별한 취미로 장식을 위해 소요된 비용은 사치비(奢侈費)라고 하여 유익비와 구별됩니다.
임차인이 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 임대인에게 청구할 수 있습니다.
하지만 임차인이 자기의 편익을 위해 시설을 설치했다면 유익비로 인정받기 어렵습니다. 일례로음식점 영업을 위해 지출한 내부공사비 등은 임차인이 자기의 영업을 위해 지출한 비용이기 때문에 유익비로 인정되지 않는 것이죠.
유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생합니다. 임대차 종료 시 가격 증가가 현존하는 경우에 한하여 청구할 수 있으며 임대목적물의 객관적인 가치 증가가 입증돼야 합니다.
유익비 상환청구를 받은 상환의무자, 예컨대 집주인은 현실로 지급된 비용이나 유익비에 의한 증가가치 상당액 중 어느 한 쪽을 선택할 수 있습니다.
필요비•유익비 상환청구와 원상복구 특약
하지만 필요비나 유익비를 지출하고도 임대인에게 청구할 수 없는 경우가 있습니다. 임차인이 임차목적물을 반환할 때 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우입니다.
법원에서는 ‘필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다’(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결)며 ‘임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다’고 판결한 바 있습니다. (대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)
다만 법원은 ‘임차인이 수선의무를 부담하는 특약은 가능하지만, 수선의무의 범위를 명확하게 명시하지 않았다면 대파손이나 건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분 교체와 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9., 선고, 94다34692, 판결)’고 판결해 필요비에 대한 분쟁 소지를 남기고 있죠.
때문에 필요비 및 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하려면 임대차계약서를 꼼꼼히 확인하고, 수리 및 비용부담에 관한 내용을 명시하는 것이 좋습니다.