올해 청약 3곳 중 1곳 미달
[리얼캐스트=김영환 기자] 부동산 시장이 흔들리고 있습니다. 기존 주택 거래량도 내려앉고 분양시장 곳곳에서 청약 미달 사태가 벌어지고 있습니다.
리얼캐스트가 아파트투유 자료를 분석한 결과, 올해 분양한 아파트 44곳 중 전 주택형이 마감된 곳은 25곳에 그쳤습니다. 순위 내 마감까지 포함해도 28개 단지에 불과하죠. 3곳 중 1곳이 ‘완판’에 실패한 셈입니다. 제주 서귀포에서 분양한 ‘스마트리치’는 69가구 모집에 1순위 청약자가 단 1명도 없었습니다.
적체되는 미분양
그래서인지 미분양 물량이 적체되고 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난 1월말 기준 전국 미분양은 59,162호로 전월 대비 0.6%(324호)가 증가했습니다. 지역별로는 경기지역 미분양이 6769호로 전월 4968호 대비 36.3%(1801호)가 증가해 전체 미분양 수치를 끌어 올렸습니다.
중요한 점은 ‘악성’으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’ 수치입니다. 국토부는 올해 1월 말 기준, 전국의 준공 후 미분양 물량이 1만7981호로 전 달에 비해 7.4%가 증가했다고 밝혔습니다. 이는 지난 2014년 9월 1만 8342호를 기록한 이후 52개월 만에 최대치입니다.
준공 후 미분양 증가의 경고 1. 집값 하락
전문가들은 준공 후 미분양이 집값과 밀접한 상관관계를 가진다는 점에서 주목해야 한다고 조언합니다.
“준공 후에도 주인을 찾지 못하는 준공 후 미분양이 증가하고 있다는 것은 실수요층의 심리적 위축을 의미합니다. 당장 들어갈 수 있음에도 불구하고 실수요층이 안 움직이고 있다는 것이고 이는 수요와 공급의 균형이 깨졌다는 것을 의미하며 수요에 비해 공급이 많은 수급 불균형은 직접적인 가격 하락으로 표출됩니다.”(원광디지털대학교 김동수 교수)
실제 2011년 후반부터 준공 후 미분양 물량 증가로 몸살을 앓던 김포시는 집값이 급격히 내려 앉았습니다. 부동산114 자료를 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면 2012년 10월 악성미분양 물량이 690건에서 1,165건으로 늘어나자, 12월경 매매평균 가격변동률이 -1.71%로 급히 내려 앉았습니다.
화성시 역시 2011년 80건에서 1년 뒤인 2012년 12월, 527건으로 준공 후 미분양 물량이 7배 가까이 증가하자 강한 보합세를 유지하던 아파트 매매가격이 하락세로 주저앉았죠.
준공 후 미분양 증가가 주는 경고 2. 건설사 ‘도산’ 공포
건설사도 위험에 빠질 수 있습니다. 주택 건설에 투입한 자금을 회수하지 못하기 때문에 특히 자금력이 좋지 않은 지방 중소 건설사들의 채무 위험도가 커질 수밖에 없습니다.
실제 전국적으로 준공 후 미분양 물량이 4만~5만 호에 달하던 2008년~2010년 다수의 건설사 및 관련 산업의 줄도산이 이어졌습니다. 대한건설협회에 따르면 2008년 130곳, 2009년 87곳, 2010년 86곳이 파산을 한 것으로 나타났습니다.
준공 후 미분양 물량 해소를 위해 건설사들은 ‘할인 분양’으로 손해를 최소화하려 하지만 이마저도 쉽지만은 않은 상황입니다.
이미 분양을 받아 입주한 입주민과 마찰이 생겨 갈등을 일으키기도 하죠. 일례로 2010년 이후 준공 후 미분양이 발생한 영종하늘도시에서는 할인 분양에 반발하는 기존 입주민들이 건설사에 손해배상 청구를 진행한 사례도 있습니다.
부동산시장의 봄은 언제?
앞으로의 전망도 밝지만은 않습니다. 대출규제 등 고강도 부동산 규제가 이어지고 공시지가 상승에 따른 보유세 증가가 실현될 날이 몇 개월 앞으로 다가왔기 때문입니다. 분양 성수기로 꼽히는 봄에 접어들었지만 전국으로 확산 중인 부동산 한파로 ‘부동산시장의 봄’은 아직 멀어 보입니다.