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알기 쉬운 리얼꿀팁 등기부만 믿으면 낭패? 등기부에 안 나오는 숨겨진 권리 5선
2019-03-13
09:50
3,194 읽음

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부동산의 신분증, 등기부등본

[리얼캐스트=김영환 기자] 등기부등본이란 부동산에 대한 권리를 적어 놓은 장부를 말합니다. 토지나 주택 등 겉으로 봐서는 알 수 없는 부동산의 권리관계를 등기제도를 통해 공적 문서로 기재해 놓음으로써 누구나 열람할 수 있게 만들어 놓은 것이죠.

등기부에는 부동산의 소재지, 면적 등 부동산의 현황을 비롯해 부동산의 소유권과 이를 사용하거나 수익할 수 있는 소유권 이외의 권리관계가 기재돼 있습니다. 지상권과 지역권은 토지등기부에서만 볼 수 있는 권리이기도 하죠. 

때문에 부동산에 관한 권리관계를 종합적으로 확인하는 가장 기본적이 등기부등본을 확인하는 방법입니다. 하지만 등기부등본은 등기를 전제로 하기에 등기를 필요로 하지 않은 권리, 예컨대 법정지상권이나 유치권 등은 등기부등본으로 확인할 수 없습니다. 등기부등본만을 믿었다가 낭패를 보는 경우가 발생하는 경우도 이 때문입니다. 이에 리얼캐스트에서 등기부에 기재되지 않는 권리들을 살펴봤습니다. 

1. 법정지상권

타인의 토지를 빌려 거기에 건물을 세우거나 식수(植樹)를 할 때 건물과 수목 등에 대한 권리를 보장 받기 위한 권리가 지상권입니다. 

하지만 당사자의 설정 계약에 의하지 않고 법률로 규정돼 있어 당연히 인정되는 지상권이 있는데요. 이를 법정지상권이라고 합니다. 


법정지상권은 어느 경우나 토지와 그 토지 위에 건물(또는 입목)이 동일 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물(또는 입목)의 소유자가 달라지는 경우에 발생하는 것을 전제로 합니다. 이렇게 소유자가 달라졌을 때 토지 소유자가 그 토지 위의 건물(또는 입목)의 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보는 것이 법정지상권이죠. 

때문에 지상권과 달리 법률 규정에 의한 물권 변동으로 등기하지 않아도 발생하며 당사자간 특약으로 배제할 수도 없습니다. 

이에 법정지상권 여부를 확인하기 위해서는 건축물대장에 기재된 건물 소유주를 확인해, 토지 소유자와 동일 여부를 확인하는 방식으로 단서를 찾아내야 합니다. 만약 경매 물건이라면 매각물건명세서를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 

2. 분묘기지권

특수 지상권의 하나로 분묘기지권이 있습니다. 다른 사람의 땅 위에 조상의 묘를 둔 사람이 이 묘지를 계속 관리하고 유지할 수 있도록 관습법으로 인정하는 권리입니다. 


일정한 요건을 충족해 분묘기지권이 성립하면 토지 소유자라도 그 분묘를 마음대로 이장(移葬)할 수 없습니다. 때문에 분묘기지권이 있는 땅을 매입할 경우 원하는 방향대로 제 때에 개발을 못할 수도 있습니다. 

분묘기지권은 현장조사 외에는 달리 확인할 방법이 없습니다. 특히 임야의 경우 풀이나 나뭇잎에 가려 확인하기가 어려운 계절은 피해 임장을 나가는 것이 좋죠. 토지투자 고수들이 임장을 겨울에 다니는 주된 이유입니다. 

3. 유치권

유치권은 타인의 물건 등을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치하는 권리입니다. 

일례로 시계 수리상이 수리대금을 받을 때까지 수리한 시계를 유치하고 그 반환을 거절할 수 있는데 이 때 생기는 권리가 유치권인 것입니다.
 

부동산의 경우 대체로 유치권은 건물 신축 등에 따른 공사 대금을 제대로 치르지 않아 발생합니다. 완공 직전, 혹은 신축 건물의 외벽에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 볼 수 있는 것이 이 때문이죠. 유치권은 인테리어 공사 현장에서도 심심찮게 발생하며, 이외에 필요비 및 유익비상환청구에도 유치권을 주장할 수 있습니다. 

유치권은 신고 의무도 없으며 등기를 필요로 하지 않고, 물건의 점유로 성립하기 때문에 등기부로는 확인할 수 없습니다. 

유치권을 확인하는 가장 확실한 방법은 임장입니다. 유치권이 성립하려면 적법한 점유가 계속되고 있어야 하기 때문입니다. 이 외에 경매 물건은 매각물건명세서를 통해 유치권의 존부와 그 내용을 확인할 수 있습니다. 

4. 임대차 보증금

임대차 보증금도 등기부로 확인할 수 없는 사항입니다. 임대차 등기를 하지 않아도 임대차보호법에 따라 대항요건과 함께 확정일자를 갖추면 우선변제권을 획득하기 때문입니다. 이에 임차인이 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 하는 등의 특수한 사례가 아니라면 임대차 보증금 및 순위를 확인하는 건 어렵습니다.

임대차 보증금은 등기소를 통해 확정일자 정보를 열람하거나 주민센터에 임대차 정보제공을 요청하는 방법이 있습니다. 경매 물건의 경우 집행관이 조사해 놓은 현황조사서를 통해 확인 가능합니다. 

5. 특수지역권

아주 드문 예 중의 하나로 지역 주민이 집합체의 관계로 각자 다른 사람의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 등을 수익할 수 있는 권리인 특수지역권이 있습니다. 마을사람들이 공동으로 이용하고 경작하는 땅에 성립되곤 하죠.

특수지역권이 있는 땅을 매수하면 내 마음대로 사용하지 못하는 낭패를 겪을 수 있습니다. 때문에 대상 지역의 주민들을 만나 특수지역권의 존부를 탐문해 확인해야 합니다. 

권리 이외의 기타사항

불법으로 증축한 건물 등 위반건축물도 등기부로 확인할 수 없는 사항입니다. 위반건축물 여부는구청 허가과에 불법 여부를 문의하거나 건축물대장의 기재내용을 확인해야 합니다. 토지의 경우 이용 목적에 맞게 사용되고 있는지 여부도 등기부로는 확인할 수 없으며 토지이용계획확인원을 열람하여 행위제한 정보를 알아보는 것이 좋습니다. 

최근에는 일사편리(https://kras.go.kr/)의 부동산종합증명서를 활용하면 18개 공부를 한눈에 확인할 수 있으니 적극 이용해 보시기 바랍니다.