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알기 쉬운 리얼꿀팁 매매냐 증여냐, 갈림길에 선 다주택자
2019-04-01
11:15
2,093 읽음

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매매 vs 증여 vs 임대주택 
[리얼캐스트=김다름기자]공시가격이 인상됨에 따라 보유세 부담이 한층 더 커졌습니다. 특히 3채 이상을 소유한 다주택자의 경우 만만찮은 금액의 세금 탓에 더 그러실 텐데요. 오는 6월 1일, 보유세 과세 기준일을 몇 달 남겨놓지 않은 지금이 다주택 보유자들에게 절세를 위한 마지막 기회입니다.
매매와 증여, 임대주택등록. 절세를 위한 다주택자의 선택은 크게 3가지로 나눠집니다. 매매와 증여의 차이는 간단합니다. ‘재산 이전 시 대가가 있었는가’인데요. 대가가 지급됐다면 매매로 보아 양도세를 내고, 무상으로 이전됐다면 증여로 보아 증여세를 냅니다. 인터넷에 세금 산출수식이 있다해도 사실 전문가가 아닌 이상 계산하기 쉽지 않습니다. 그럴 땐 국세청 홈페이지 모의계산 (https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml)을 통해 대략적인 값을 아실 수 있습니다. 
순수하게 세금으로만 따져본다면 증여세가 양도세보다 큽니다. 그렇기 때문에 매매 차익이 큰 부동산은 증여가 낫고, 그렇지 않다면 매매가 낫습니다. 증여 공제 한도는 10년간 6억원까지 가능하기에 전문가들은 '공시가격 6억원 이하 주택은 임대사업 등록을, 6억원 초과 주택은 증여를 택하는 것이 낫다'는 의견입니다.

임대주택은 거주지 외의 주택을 임대하는 것인데 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 등록 시 보유세가 40%부터 최대 70%까지 공제 혜택이 가능합니다. 하지만 임대 의무 기간인 5년을 채우지 않을 경우 1000만원 이상의 과태료를 물어야 하기에 신중히 선택해야 합니다.
최근 부동산 시장의 거래 추세를 살펴보면 매매는 감소하는 반면 증여는 꾸준히 증가하고 있습니다. 실제로 올 들어서부터 2월까지 서울 전체 거래 주택(22,479건)중 증여 거래(3,589건)가 차지하는 비율은 약 15.9%에 달하는데요. 이는 전년도 동기 거래(서울 전체 주택거래 49,121건, 증여 3,662건)와 비교해 8.45%p나 증가한 수치입니다. 올해 1, 2월 증여가 가장 많이 이뤄진 지역은 영등포구로 전체 거래 중 무려 32%에 달합니다. 송파구가 31%, 용산구가 27%로 그 뒤를 이었습니다. 역시 집값이 많이 상승한 곳일수록 매매보다 증여를 택했다는 해석으로 이어집니다. 집값이 많이 인상 된 수도권의 경우엔 상승한 공시가격이 새롭게 발표되기 전에 증여하는 것이 세금 부담 측면에서 유리할 수 있습니다.

증여를 통해 얻는 이익은 무엇일까요?
 만약 8억짜리 주택을 증여한다면 지불해야 할 증여세는 약 1억 7천만원, 매매할 경우 양도세는 1억 3천 만원입니다. 그렇다면 증여세가 양도소득세보다 결코 싼 편이 아닌데요. 그럼에도 사람들이 증여를 택하는 이유는 무엇일까요?
우선, 다주택자가 지불할 세금이 더욱 강화되고 있기 때문입니다. 지난 1월에 표준단독주택 공시가격, 2월엔 표준지 공시지가, 3월엔 공동주택 공시가격이 각각 발표됐습니다. 이는 전년 대비 평균 9%(공동주택 공시가격은 5%) 이상 상향 조정된 값으로 이 추세로 진행된다면 개별 단독주택 공시가격과 개별공시지가도 큰 폭의 인상이 예상됩니다.

두 번째로, 증여는 기준시가로 계산하는 경우가 많기 때문인데요. 시가가 잘 반영 된 아파트의 경우를 제외한 토지나 상가 같은 경우는 거래가 자주 이뤄지지 않기 때문에 시가를 파악하기가 어렵습니다. 그렇기 때문에 기준시가를 기준으로 세금을 매기는데요. 이때 기준시가는 실거래가의 80% 정도의 수준이기에 당장 매겨지는 세금이 다소 차이가 납니다.

세 번째는 증여 추정 배제 기준이 조정됐기 때문입니다. 
증여추정 배제 기준이란 단어 그대로 증여로 추정하지 않는 금액 기준을 말합니다. 재산을 취득하거나 부채를 상환할 시 해당 자금의 출처를 증명해야 하는데요. 증여 추정 배제 기준이 낮아졌으니 증명해야 할 금액이 더 커진 셈이죠. 출처를 제시하지 못하면 이를 증여받은 것으로 판단해 증여세가 추가 징수됩니다. 특히 작년 8.2 부동산 대책 이후로 투기과열지구(동대문, 종로, 과천시 등)내 3억원 이상 주택 구입시 주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서를 제출 해야 하기 때문에 편법을 사용해 자녀에게 매매로 넘기기가 더욱 어려워 졌습니다.
보유세를 지불하더라도 자녀에게 증여하는 가장 큰 이유는 차후 개발될 것이라는 기대 때문입니다. 정권이 바뀌면? 혹시 이 지역이 개발 된다면? 하는 여러 기대 심리가 매매보다는 증여를 택하게 만드는 거죠.

세금을 덜 내는 것이지 안내는 것이 아니다.
최근 매매대신 증여를 택하는 사람이 늘었다고 해서 부정적인 시선을 갖는 사람이 많습니다. 하지만 증여는 절세의 방법 중 하나일 뿐, 탈세가 아닙니다. 절세 또한 재테크의 방법 중 하나입니다. 많이 버는 것도 중요하지만 있는 것을 잘 아끼는 것도 부자가 되는 지름길입니다.


에디터 :    썬데이   그래픽 :   연이

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