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핫플레이스 · 잇플레이스 강남4구 물량압박에 하남 미사지구 집값 1억 ‘뚝’
2019-05-02
09:30
9,862 읽음

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하남 미사지구, 매매도 전세도 동반하락 중

[리얼캐스트=김영환 기자] 2013년 이래 계속해서 승승장구해왔던 하남 미사지구가 심상치 않습니다. 6개월 새 1억원 이상 집값이 떨어지는가 하면 전세도 수천만 원이 하락하고 있습니다.

 
미사강변도시18단지는 강동첨단업무단지가 가깝고 강일역 예정지와도 인접해 있어서 각광받던 단지입니다. 2018년 호황기에는 평균 7억8500만원에 거래되었죠. 그런데 올해 3월, 6억원에 손바뀜이 이루어졌습니다.

미사지구에서 대장주로 통하는 미사강변푸르지오 전용 84㎡도 2018년 10월, 8억7천만원에 거래되었는데, 올해 1월에는 8억원까지 떨어졌죠. 

미사강변센트럴자이도 마찬가지입니다. 전용 91㎡ 기준 9억2천만원~9억3천만원까지 호가가 형성되었으나, 현재 8억5천만원~8억8천만원까지 하향조정 되었습니다.

K공인중개사 관계자는 “미사강변푸르지오는 1군사 브랜드와 망월천 조망 입지로 가격을 방어하고 있음에도 불구하고 7억 초반대까지 급매물이 나오고 있는 상황”이라며, “2018년 말 이래 미사지구 일대 아파트 가격이 평형을 가리지 않고 1억원 이상 가격이 빠졌다”고 말했습니다.

 
매매가의 선행지표로 여겨지는 전세가 역시 일제히 하락세입니다. 미사강변루나리움 전용 84㎡는 2018년 10월에 4억500만원으로 전세거래가 이루어졌으나 올해 2월에는 5천만원이 내린 3억5500만원에 세입자를 들였습니다. 

미사강변푸르지오도 지난해 11월, 평균 4억4250만원에 전세거래가 이루어졌지만 올해 2윌, 3억8천만원에도 거래가 되었습니다. 6개월 새 6천만원 이상 빠진 것입니다. 

흔들리는 미사지구의 위상 

미사지구는 서울에 인접한 입지, 녹지가 풍부한 주거 환경, 한강 생활권이라는 장점과 더불어 낮은 분양가가 톡톡히 위력을 발휘하면서 주목을 받아왔습니다. 2013년 분양 당시 미사강변푸르지오는 전용 84㎡ 분양가가 3억3천만원 선이었지만 현재는 8억원 선으로 분양가 대비 2배 이상 상승했죠. 이랬던 미사지구의 위상이 흔들리고 있는 것입니다. 

M공인중개사 관계자는 “그동안 미사지구의 가격을 밀어 올린 각종 호재들이 지연되고 있고 입주 물량이 아직도 많이 남아있는 데다가, 인근 강동구에도 연이어 입주폭탄이 예고되고 있다”며 “신안인스빌(734세대), 제일풍경채(726세대)가 올해 1월에 입주하고, 오는 6월에는 호반써밋플레이스(846세대)도 입주를 앞두고 있어 미사지구 일대 집값이 하향 평준화되고 있다”고 말했습니다.

연기·지연되는 5호선 연장

미사지구의 가장 심각한 취약점은 교통망입니다. 

강남까지의 거리도 17km로 가까운 편이지만 출퇴근길 올림픽대로∙천호대로는 항상 정체에 시달립니다. 서울의 위성도시임에도 지금까지 지하철이 개통되지 않았죠. 때문에 5호선을 연장한 하남선 계획이 미사지구의 미래가치를 강조하는 핵심근거로 활용되었습니다.

  
하남선 복선전철 연장건설사업은 총 9,909억원의 예산이 투입되는 사업입니다. 상일동역에서부터 강일, 미사, 풍산을 거쳐 덕풍까지 5호선을 7.7km 연장하게 됩니다. 하지만 상일동역부터 강일역을 연결하는 1공구의 준공이 늦어졌고, 그 결과 2018년 예정이었던 1단계 개통이 2020년 하반기까지 지연되면서 문제가 불거졌습니다.

미사역(예정)으로부터 풍산역(예정)까지의 3공구는 2014년 9월에 착공에 들어가 공정률이 이미 97%에 이르렀습니다. 하지만 1공구(상일동역~강일역 구간)가 준공되지 않는 이상 미사지구에 지하철이 들어올 수는 없죠. 9호선 하남연장사업(5단계)도 서울시의 4단계 추가연장계획이 조건부로 제2차 서울시 도시철도망 구축계획에 포함되면서 간신히 가능성을 남겨두었지만, 실현은 아직 먼 상황입니다.

최근 국토교통부와 서울시가 논의한 결과, 강일역을 무정차 통과하는 방향으로 가닥이 잡혔으나 5호선 개통은 빨라도 2020년 상반기가 되어서야 가능할 것으로 예상됩니다.

현장에서는 최악의 상황을 피했다며 한숨 돌리는 분위기지만 아직 1년 이상 불편함을 감수해야 하는 상황입니다.

강동구 입주폭탄, 미사지구 도미노 우려

우려는 또 있습니다. 인접한 강동구에 올해 중 10,896가구의 입주 물량이 예고된 것이 그것입니다. 단군이래 최대 재건축이라 일컫는 둔촌주공 재건축도 2022년이면 입주가 시작되죠. 

이에 ‘송파 헬리오시티에 쏟아진 물량의 여파가 가시지 않은 시점에, 대량의 입주 물량이 강동구에 쏟아지면 그 여파는 더욱 강하게 미사지구에 영향을 미쳐 가격을 끌어내리지 않겠느냐’는 전망이 설득력을 얻고 있죠. 

미사지구 K부동산 관계자는 “고덕지구 입주예정자들이 미사지구에 거주하는 경우가 많아, 고덕지구 입주 시점에 맞춰 어느 정도의 흔들림은 있을 것”이라고 전망했습니다.

강동구 대비 5억원 이상 저렴해.. 큰 문제 없을 것

일각에서는 강동구 입주폭탄이 미사지구 집값 하락에 제한적일 거란 시각도 있습니다.

고덕지구 K공인중개사 관계자는 “미사지구는 사실상 서울이라 할 정도로 서울에 붙어 있으며, 강남접근성에는 큰 차이가 없는데도 강동구에 비해 호가가 크게는 5억원까지 차이가 나고 있어 현재의 수요 부족은 시간이 지남에 따라 해결될 것”이라고 진단했습니다.

강동구와는 다른 미사지구 전세 사이클도 제한적인 미사지구 집값 하락의 요인으로 지목되고 있습니다. 부동산114에 따르면 미사지구(선동, 풍산동, 망월동) 일대 재고 및 입주 예정물량은 2016년에 가장 많아 11,515호에 달했습니다. 짝수 해인 2018년에는 8,350호입니다. 2014년부터 2021년까지 8년간 생겨날 주택이 총 38,066호인데, 이 중 52.18%가 2016년, 2018년에 입주를 한 셈입니다.

즉, 2019년 강동구 입주 물량이 1만호 이상 쏟아진다고 하더라도 미사지구와는 전세 사이클이 다르기 때문에 큰 영향은 없을 것이라는 분석입니다.

미사지구 H공인중개사 관계자는 “입주 물량이 많았던 2016년 전세계약을 한 다수의 세입자들이 전세 사이클이 도래한 지난해와 올해 초 다시금 재계약을 많이 했다”며 “올해 하반기 쏟아지는 강동구 입주 물량에도 세입자들이 미사를 일거에 벗어나기는 어렵다”고 설명했습니다.

경기권 신도시의 한계 넘어설까?

한 때 강남6구로 지칭되며 주목을 받았던 미사지구, 뛰어난 주거환경과 가격 경쟁력을 바탕으로 제6의 강남으로 거듭날지 경기도에 자리하는 지리적 한계를 넘어서지 못할지 그 경계선에서 서 있는 미사지구입니다.


“수요자들이 더 떨어질 것을 기대하며 관망세로 돌아서고 있지만, 보유자 역시 전세를 1~2회 돌리며 버티면 시세가 회복될 것이라고 판단해 장기 보유로 돌아서는 측이 주류”라는 설명입니다. 8억원을 가뿐히 호가하던 아파트를 7억원대에 내놓는 건 어지간히 급한 상황에 처하지 않는 이상 거의 없는 일이라는 거죠.

미사지구, 수도권의 한계 vs 우월한 생활환경

미사지구의 장래에 대한 시각차의 원인은 크게 입지와 환경으로 구별할 수 있습니다.

비관론의 주된 근거는 미사지구가 서울에 인접해 있지만 엄밀한 의미에서 서울은 아니라는 점입니다. 강동구에 주택공급이 늘어난다면 상대적으로 서울 도심 접근성에서 열위에 있는 미사지구가 밀리게 된다는 예측이 힘을 얻습니다.

반대편에 서 있는 낙관론의 주된 근거는 미사지구의 환경입니다. 녹지가 풍부하고 상업지구가 충분히 형성되어 있어 주택이 빼곡히 들어선 강동구에 비해서 상대우위가 있다는 설명입니다. 강동구에 붙어있는 유일한 신도시로, 강남접근성에 큰 열위가 없다는 점도 강조하죠.

K공인중개사 관계자는 올해 미사지구에 1만호 이상 들어서는 오피스텔 물량에 대해서도 “강동역 일대를 제외하면 오피스텔 밀집지역이 인근에 없는 형편이라, 미사역이 개통된 이후에는 충분히 소화 가능할 것”이라고 설명했습니다.

미사지구는 지금 무릎일까요, 아니면 어깨일까요? 일반적으로 긍정적인 평가가 형성되는 현장에서도 “미래가치는 충분하지만 미사지구는 금년에는 조정장에 들어설 것”이라는 시각을 공유하고 있습니다. 당분간은 미사지구를 지켜봐야 할 것으로 보이네요.



에디터 :    배즙   그래픽 :   seeun

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