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부동산 트렌드 흑석동 아파트값이 방배동이랑 같다고? 전용 59㎡ 12억 시대 연 흑석동
2019-06-19
09:15
7,673 읽음

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흑석동은 지금 변신 중
[리얼캐스트=김다름기자] 동작구의 대장 흑석동의 몸값이 계속해서 오르고 있습니다. 흑석동은 바로 앞에 한강이 흐르고 강남권이 가까워 투자자들의 관심이 상당한 곳인데요. 여의도와 강남으로의 출퇴근이 쉬워 직장인들이 선호할뿐더러 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 등 교통도 좋아 실수요자들도 상당히 선호하는 곳입니다.

사실 흑석동은 언덕이 가파르고 주택이 노후해 그간 이미지가 좋지 않았습니다. 하지만 2005년 흑석동 일대 27만여평의 땅에 1만2000여 가구를 조성하는 흑석뉴타운 사업이 시작되며 대대적인 변신이 시작됐습니다. 2011년 9월 흑석5구역을 재건축한 흑석한강센트레빌 1차를 시작으로 2012년 흑석한강푸르지오(4구역), 흑석한강센트레빌 2차(6구역)가 들어섰습니다. 이어 아크로리버하임(7구역)과 롯데캐슬에듀포레(8구역)이 지난해 11월 입주를 마친 상황입니다.

재개발 사업으로 주거환경이 개선되다 보니 땅값도 뛰고 그만큼 집값도 빠르게 올랐습니다. 실제로 작년 11월 입주를 시작한 아크로리버하임의 경우 분양 당시 분양가 6억원대였던 전용 59㎡형의 현재 매매 시세가 12억원대에 형성돼 있습니다. 국토교통부 실거래가를 보면 이 단지 전용 59㎡형이 지난 4월과 5월 각각 11억5,000만원과 11억6000만원에 매매되기도 했고요. 분양 당시 일반 분양가 7억8000만원 선이었던 전용 84㎡ 타입도 현재 일반 평균 매매가 기준으로 15억원을 넘어선 상태입니다. 최고 16억원대까지 시세가 형성돼 있고요.

같은 시기에 입주한 롯데캐슬에듀포레(전용 59~110㎡, 545세대) 역시 마찬가지입니다. 이 단지 전용 59㎡ 타입의 경우 분양 당시 분양가가 5억원대 후반이었으나 입주시점인 지난해 말 매매 시세가 12억~13억7500만원대까지 형성되었고요. 6월 현재 매매시세는 호가가 좀 빠지긴 했으나 여전히 분양가 대비 수억의 웃돈이 붙은 9억6000만~10억5000만원대에 형성돼 있습니다. 이는 분양가 대비 2배 가까이 뛴 가격으로 고분양가 논란에 휩싸이며 지난달 분양한 방배그랑자이의 분양가격과도 맞먹는 수준입니다. 서초구 방배동 재건축단지인 방배그랑자이 전용 59㎡ 분양가격이 10억1200만~12억3000만원대였는데 흑석동 전용 59㎡도 현재 그 가격대에 시세가 형성돼 있는 것입니다.

3구역, 9구역, 11구역 관심 몰려
때문에 뒤이어 사업을 진행하고 있는 3구역, 9구역, 11구역도 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 현재 3구역은 관리처분인가, 9구역은 사업시행인가, 11구역은 조합설립 인가를 받은 상황입니다.  


3구역은 현재 철거 작업 마무리 단계입니다. 사실 3구역은 흑석뉴타운 재개발구역 중 제일 상단에 위치해 있고 언덕이 무척이나 가파르고 지하철역과도 거리가 상당해 다른 구역에 비해 가치가 떨어진다는 평가를 받았는데요. 대신 남쪽의 서달산 및 국립현충원과의 지근거리로 서울에서는 보기 드문 숲세권의 장점을 갖춘 곳이라 긍정적인 평가도 많습니다. 게다가 이곳은 GS건설이 시공을 맡아 오는 9월경 1772세대에 달하는 대단지 자이 브랜드 아파트가 일반분양 예정이라 기대하는 이들이 많다고 하는데요. 인근 공인중개사 S씨는 “상품력이 뛰어난 GS건설이 흑석자이를 흑석동의 랜드마크로 만들어 주겠다고 해서 기대하는 사람이 많다”며 기대감을 내비쳤습니다. 이미 입주권 거래가 많이 이뤄진 상태로 3구역은 현재 매물이 거의 없다고 하는데요. 전용 59㎡(25평)가 매매가 4억5000만~5억5000만원 사이를 오가고, 프리미엄 4억원 내외로 시세가 형성돼 있다고 합니다.  

사업시행인가 후 현재 관리처분인가를 준비 중인 흑석9구역도 관심이 상당한 지역입니다. 흑석9구역은 지하 7층~지상 25층, 21개동, 총 1536가구 규모의 시그니처 캐슬 아파트 단지로 재탄생할 예정인데요. 롯데건설이 약 4400억원의 공사비를 투입하여 시공예정이고 일반분양은 내년 하순이나 2021년 초에 이뤄질 것으로 예상됩니다. 
이곳은 9호선 흑석역의 역세권인 데다가 중앙대학교 캠퍼스가 바로 근처에 있고 대학병원도 가까워 많은 주목을 받고 있는데요. 게다가 정치인 K씨가 투자한 곳으로 유명해지며 최근까지 급매물이 상당히 많이 거래되기도 했다고 합니다. 때문에 시세도 많이 올랐는데요. 9구역의 경우 전용 59㎡(25평) 기준으로 매매가 6억원대 후반에 프리미엄은 6억원 내외입니다. 인근 공인중개사 A씨는 “흑석동이 그간 너무 저평가를 받았다. 9구역은 흑석재개발 구역 중 입지가 가장 좋은 곳으로 평가되고 있다”며 “입지가 워낙 좋으니 재개발로 재평가를 받을 것”이라고 전했습니다. 
 

11구역은 조금 이야기가 다릅니다. 도시 주거 환경 정비법 시행 때문에 최대 30%까지 임대주택 비율을 늘려야 할 수도 있기 때문입니다. 인근 공인중개사 K씨는 “임대주택의 비율이 높아지면 사업계획을 변경해야 하기에 사업이 지연될 가능성이 크고 일반 물량이 줄어 사업성이 떨어진다”며 우려를 내비쳤습니다.
11구역은 서울 최초 신탁 방식으로 재개발 사업이 추진됩니다. 총 1457세대가 들어서는데요. 신속하고 투명한 사업 전개가 기대되지만, 최초의 신탁 재개발이라 시행착오를 겪을 위험도 배제할 수 없습니다.

흑석동, 지금이 투자 적기일까?
구역별로 사업속도에 차이를 보이고 있으나 비교적 빠른 속도로 사업이 진행되며 관심이 쏠리자 기축 아파트의 시세도 강세입니다. 국토교통부 실거래가를 통해 최근 1년간 흑석동에 위치한 아파트 매매 실거래가를 살펴본 결과 특히 지난해 이 지역 아파트값이 많이 올랐는데요. 입주 8년차인 흑석한강푸르지오 전용 84㎡ 타입은 작년 6월 10억5000만원, 8월 11억8000만원,   9월에는 13억원에 매매 거래되기도 했습니다. 전년대비 평균 2억~3억원가량 오른 가격에 매매 거래가 이뤄진 것입니다. 하지만 9·13대책 이후 전반적으로 서울 아파트 거래량이 줄어들어서인지 올해 4월엔 10억3500만원, 5월 10억1700만원에 실거래되며 매매값이 약간 떨어진 상태입니다.  엇비슷한 시기에 준공된 한강센트레빌도 비슷한 상황입니다. 지난해 6월 11억3700만원에 매매 거래된 전용 84㎡형이 석 달 뒤인 9월에는 1억5000만원 넘게 오른 13억8000만원에 팔려 나갔는데요. 지난달에는 11억7000만원에 매매 거래됐습니다. 이 외에 다른 아파트들도 작년 가을 최고 정점을 찍은 뒤 조금씩 하락한 상황입니다. 그 때문에 공인중개사 K씨는 “지금이 투자 적기다. 작년 가을엔 거품이 약간 있었지만 지금 제 가격을 찾았다”고 설명했습니다.
  

재개발로 재평가중인 흑석동
부동산에서 가장 기본이자 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 입지입니다. 흑석동은 강남, 여의도 등 주요 지역과의 이동이 쉽고 서초구와 이웃해있어 준강남권인데다 현충원을 비롯해 남쪽으로 길게 서달산 숲이 이어져 있고 앞으로는 한강이 흘러 입지 면에서는 정말 탁월한 곳입니다. 게다가 대학가라 편의시설이 많고, 대학병원도 가까이 있는 등 이점이 많아 모든 개발이 완료되면 한강 이남의 대표 주거지로 떠오를 것으로 예상됩니다.


에디터 :    썬데이   그래픽 :   연이

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