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부동산 트렌드 입주 물량 쓰나미, 강동구 전세시장 안전할까?
2019-07-08
10:40
2,768 읽음

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8개월 연속 하락세 멈춰, 반등 기대에 전세 물량 소진

 
[리얼캐스트=신나영 기자] 한국감정원 발표에 따르면 7월 첫 주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.02% 상승했습니다. 작년 11월 첫 주 이후 꾸준히 하락세를 기록한 후 34주만입니다. 

한편 지난 6월30일 명일동 래미안 솔베뉴 단지를 시작으로 올해 하반기 총 1만896세대 입주를 앞두고 있는 강동구는 매매가격 하락세가 다소(0.01) 줄어든 것으로 집계됐습니다. 

또한 서울지역 아파트 전세 시장은 지난 해 12월 초 하락세로 접어든 이후 36주 만에 상승세로전환됐습니다. 지난 주 대비 0.01% 올라, 3~5월 사이 감소한 입주물량과 정비 사업 이주 수요의 영향으로 오름세로 전환된 것으로 분석됩니다.

반면, 부동산114 자료에 의하면 강동구는 작년 11월 0.05% 하락한 이후, 올해 1월 0.33%, 4월 0.95 % 등 계속 하락하다가 지난 6월 0.08% 회복한 것으로 나타났습니다.  

올해 6월~12월 6개월 동안 총 1만896가구, 동남권 입주 물량 70%가 대기중인 강동구를 찾아, 지난 6월30일 1900세대 입주가 시작된 래미안 솔베뉴 단지와 9월30일 4932세대 입주 예정인 고덕 그라시움 단지를 찾아 전세 시장 상황을 알아보았습니다.

명일동 래미안 솔베뉴, 1900세대 입주 시작, 전세가격 하락 멈춰
 
지난 7월2일, 하반기 강동구 첫 입주가 시작되는 강동구 명일동 래미안 솔베뉴 현장을 찾았습니다. 6월30일부터 시작해 총 440세대가 입주권 확인을 마친 상황이고, 단지 안은 입주권 확인과 이사 등으로 인파가 몰려 매우 분주한 모습이었습니다.

“전세 수요가 많은 59㎡(25평형)는 전세 가격이 떨어졌다가 물건이 소진돼서 다시 회복되는 중이예요. 고덕 그라시움 입주에 맞춰 다시 조금 내려갈 것으로 예상합니다. 78㎡(32평형), 84㎡(34평형)는 전세 수요보다는 실입주자가 더 많습니다.”

이날 입주할 세입자와 함께 단지를 방문한 부동산 관계자의 말을 빌리자면, 입주일을 기점으로 일단 전세값 하락세는 멈췄고 이후 고덕 그라시움 입주 시기에 소폭 하락할 것으로 예상하고 있습니다.

“입주를 시작한 지금, 임대인들은 일단 전세 물건은 모두 거둬들인 상황이고 호가에서 1000만원 이상 다운된금액으로 전세를 찾는 수요는 꾸준히 있는 상황입니다. 그라시움 입주가 없으면 (임대인들이) 버텨볼 텐데 9월 말 이후 대규모 물량이 예정돼 있어 아마 이자 무는 시점 이전에 (임대료를) 가격을 조정해서 임차인을 찾을 가능성이 큽니다.” - 래미안 솔베뉴 단지 인근 B 부동산 중개업소 관계자

입주 마감일인 8월 17일 이후 잔금에 대한 8.2% 연체 이자를 물어야 하는 점, 임대인을 찾지 못해 입주 3개월이 경과하면 연체 이자율이 10% 대 이상 올라가는 점 등을 들어, 전세 가격이 조정될 가능성이 크다는 분석입니다.

현지 부동산 실거래가 기준, 6월21일 현재 49㎡(21평형)는 전세가 3억3천~4억 내외, 59㎡(25평형)는 4억~5억5천, 78㎡(32평형)는 5억2천~6억 내외, 84㎡(34평형)는 5억2천~6억5천 내외, 103㎡(44평형)는 10억 내외로 호가가 형성돼 있는 것으로 파악됐습니다.

이어지는 총 4932세대 압도적인 물량, 고덕 그라시움
 
명일동 래미안 솔베뉴 단지에서 차로 약 7분 거리, 상일동역 1번 출구와 맞닿은 곳에 고덕 그라시움(고덕 주공2단지 재건축 단지)이 있습니다. 고덕 그라시움 입주 기간은 9월30일부터 12월 20일로 래미안 솔베뉴 단지 입주 마감 후 약 44일 간의 격차가 납니다.

“일반인이 가장 선호하는 84㎡ 기준으로 보면, 2018년 10~11월 호가 13억까지 올랐었어요. 그러던 것이 올해 2~3월에 10억 대까지 내려 갔었고, 최근 다시 호가 11억4천~12억까지 오르고 있습니다.” 고덕 그라시움 단지 인근 L 부동산 관계자

총 입주가구 1632세대로 이중 일반 가구는 268세대로 일반 가구 분양 물량이 희소한 래미안 솔베뉴 단지와 달리, 고덕 그라시움 단지는 조합원 2771세대 일반 2161세대로 일반 분양 물량이 적지 않습니다.

매매가격이 다시 상승세를 타고 있는 현재, 84㎡(34평형)는 전세 호가 5억5천 선이고, 전세 수요가 많은 59㎡(24평형) 전세는 4억~4억5천 선입니다. 

래미안 솔베뉴를(6월) 시작으로 고덕 그라시움(9월)에 이어 3개월 단위로 고덕 센트럴 아이파크(12월), 고덕 롯데캐슬 베네루체(12월) 등이 포진해 있어 전세 물량이 모두 소진되기 어렵다는 시장 분석이 많습니다. 현지 분위기는 어떤지 물었습니다. 

“그라시움 단지는 수영장, 사우나, 골프연습장 등 대규모 커뮤니티 시설이 배치되고, 초∙중∙고가 단지 안에 모두 들어와 있으며 내부에 특화 공원까지 두루 갖춘 대규모 단지인 특장점이 있습니다. 이런 이유로 지금도 하남 미사 등지에서 전세 혹은 매매를 원하는 수요가 계속 찾아옵니다. 그래서인지 입주기간이 끝나면, 어떤 식으로든 (가격이 하락하더라도) 해결은 되리라는 기대가 많습니다.” 고덕 그라시움 단지 인근 L 부동산 관계자

취재 중에도 하남 미사에서 그라시움 단지 매물을 알아보려는 방문객이나 상담 전화가 끊이지 않고 있었습니다. 전세 수요자의 대부분은 결혼을 앞둔 신혼부부나 분가 세대가 많고, 전세를 내놓고 다시 이곳에 전세를 얻으러 오는 경우도 많다는 설명입니다.  

“9∙13 조치 이후, 원래는 보존등기가 떨어지는 1~2년 후에나 전매 가능한 데, 이곳 2단지(고덕 그라시움)는 2016년 9월7일 착공해서 올해 9월7일까지 준공이 되지 않으면, 입주 전까지 1회 전매가 허용됩니다. 이때 한 차례 손바뀜이 예상됩니다.”
전세가 변동에 앞서, 매매 수요에 대한 한 차례 변동이 예고된다는 분석입니다.  

기존 강동 거주자 수요에 하남 미사 등 강동 외 지역 수요 더해져
 
명일동, 고덕동 등 부동산 관계자들은 강동구 입주 단지들의 가장 큰 장점은 부근에 자리한 초중고 학군이 인근 경기도권 등에 비해 우세에 있다는 점과 재건축 단지이기에 기존 편리한 생활권이 형성돼 있다는 점을 들어, 신규 단지로 이주하려는 강동구 현재 거주 전세 수요가 적지 않다고 분석하고 있습니다. 

또한 전세가 하락이나 매매가 하락이 예상되는 시점에 하남 미사, 다산 신도시 등에서 임대 및 매매 수요가 이동할 가능성 등을 들어, 2년 간의 매물 소화 과정을 거치면, (현 정부의 규제가 유지되는 상황 등 악재와 호재에 따라 가격 변동을 거쳐) 상승하리라는 전망이 많았습니다.

인근 고덕 래미안 힐스테이트(총 3658 세대) 경우에도 지난 2017년 3월 입주 시기에 전세값이 하락했다가, 둔촌주공아파트 이주 수요가 이동했던 호재에 힘입어 2017년 7월부터 서서히 회복되어 2017년 11월 전세값을 회복한 경우를 참고할 수 있습니다.

이런 호재 없이도 대규모 전세가 하락이 예상되었던 송파구 헬리오시티처럼 부근 대규모 단지가 입주하는 총 2년 간의 조정기를 거쳐 분양가에 근접하는 전세가가 형성되리라는 긍정적인 관측도 있었습니다.

8월 중순~9월 말이 전세 갈아탈 수 있는 적기
 
현지에서는 이미 입주를 진행하고 있는 명일동 래미안 솔베뉴 단지의 경우, 입주 만료 되기 전 약 한달 전부터 임차인을 찾지 못한 임대 수요로 인해 전세 호가가 하락할 것으로 예상하고 있습니다. 

고덕 그라시움의 경우, 래미안 솔베뉴 입주 마감일인 8월17일부터 그라시움 단지 입주 시작 전인 9월30일 전까지를 전세를 갈아탈 수 있는 적기로 보고 있습니다. 

이러한 흐름은 이후에 입주 예정되어 있는 단지들도 비슷한 주기로 등락을 반복할 것으로 예상됩니다.

한강을 끼고 있는 천혜의 자연 조건과 지하철 5호선∙8호선∙9호선(예정) 등과 연결되는 입지적인 이점, 강남∙목동∙송파 지역과 함께 거론될 만큼 우세한 학군이 형성돼 있는 점 등 강동을 넘어 인근 경기도 배후 수요까지 불러 들일 수 있는 요소들이, 강동구 전세 시장이 장기적으로는 제자리를 찾아갈 것이라는 예상을 내놓는 주요한 요인이 되고 있습니다.