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부동산 트렌드 서울형 리모델링 시범단지가 속 끓이는 이유는
2019-07-19
10:30
7,683 읽음

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재건축 대신 ‘리모델링’이 해법 될까?

[리얼캐스트=신나영 기자] 최근 규제가 심한 ‘재개발 재건축’ 대신 ‘리모델링’ 을 선택하는 노후 아파트 단지들이 늘고 있습니다.


안전진단 기준 강화, 초과이익환수제 적용 등으로 운신의 폭이 한층 좁아진 재건축과 임대주택 비율 상향 등 사업성이 악화된 재개발 시장. 이에 반해, 공동주택 리모델링 사업은 기존 용적률이 180% 이상인 단지들이 재건축 효과를 누리면서 재건축에 비해 상대적으로 빠른 추진 기간과 비용이 줄어든다는 장점 때문인데요.


사실 공동주택 리모델링 사업도 순탄치만은 않습니다. 


전국에서 공동주택 리모델링이 가장 활발하다는 성남시 분당구의 경우, ‘수직증축형’ 리모델링 사업이 지난 2017년 강화된 ‘안전성 기준’에 따라 검증기관 선정 등 ‘2차 안전성 검토’에만 근 1년에 가까운 기간이 소요돼 리모델링 조합으로부터 적지않은 민원이 제기되고 있습니다. 최근 리모델링 사업이 활발하게 벌어지고 있는 강남권 중층아파트 10여 곳도 ‘안전성 검토’라는 문턱에 걸려 다음 단계 추진이 쉽지 않은 상황입니다.


또한 리모델링 추진 단지들이 지속적으로 규제 완화를 요구해온 ‘세대 간 내력벽 철거 허용’에 대해서도 국토교통부는 ‘내력벽 철거 안전 기준안’에 대한 명확한 답을 올해 12월까지 미뤄놓은 상황입니다.


이러한 현실적인 문제에도 불구하고, 정비업계가 추산한 자료에 따르면 현재 서울 강남권과 준공 후 30년차에 다다른 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본) 등 리모델링 사업을 추진 중인 아파트 단지는 전국 39곳 2만8221 가구에 이릅니다. 잠원 동아, 옥수 삼성, 가락 금호아파트 등 추진위원회가 설립된 곳만 15곳 1만4371 가구입니다. 또한 한국건설산업연구원은 국내 아파트 리모델링 시장 규모가 2015년 9조원에서 내년 10조4000억원까지 확대될 것으로 예측하고 있습니다.


각종 규제로 발이 묶인 재건축 대신 공동주택 주거환경 개선방안으로 급부상하고 있는 리모델링 사업. ‘서울형’ 리모델링 시범단지 두 곳을 찾아 현재 진행 상황과 이후 방향에 대한 제언을 들어보았습니다.


‘서울형’ 리모델링 사업, 어디까지 왔나


서울시는 2016년 전국 최초로 「2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)」을 만들고, 작년 6월, ‘공동주택 자문위원단’ 검토를 거쳐 안정성과 공공성, 주변지역 파급력 등을 기준으로 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳을 선정했습니다.

서울형 리모델링 시범단지는 중구 남산타운(2002년 준공, 일반분양 3118 가구), 송파구 문정 시영(1989년, 1316가구), 문정 건영(1996년, 545 가구), 강동구 길동 우성2차(1994년, 811 가구), 구로구 신도림 우성1차(1992년, 169 가구), 우성2차(1996년, 239 가구) 우성3차(1993년, 284 가구) 총 7개 단지 6482 가구에 이릅니다.

올해로 건축 연한 23년쨰인 서울 중구 신당동에 위치한 남산타운아파트 단지는 서울형 리모델링 시범단지 중 최대 규모이며, 총 42개동 5150가구 규모의 대단지로 이중 임대 단지 2034가구를 제외한 일반 분양 3118 가구가 서울형 리모델링 시범단지에 해당합니다.

지난 2016년 12월부터 리모델링 추진준비위원회를 만들었고, 작년 리모델링 시범단지로 선정되면서 서울시 지원으로 ‘기본설계 및 타당성 검토 용역’을 진행했습니다. 그 결과를 바탕으로 지난 5월7일 사업설명회를 마치고, 6월10일부터 조합설립을 위한 주민 동의서를 받기 시작해 7월13일 기준 입주민 동의율(1/3선 2080 가구) 12%에 해당하는 220가구가 리모델링 사업에 동의한 것으로 집계되었습니다. 서울시 지원과 사업 진행 속도에 비해 ‘동의율’이 높지 않은 이유를  ‘남산타운아파트 리모델링 추진위원회’ 관계자에게 물어보았습니다. 

“입주민 요구 사항 중 지하 주차장에서 각 층으로 연결되는 ‘엘리베이터’ 설치 등 생활편의성 향상이 제일 큰 관심사였는데, 이 부분이 쉽지 않습니다. 지층 거대 암반으로 인해 지하 엘리베이터 공사는 어려워(기술적으로는 가능하지만, 대규모 공사비 부담해야 함) 지하 주차장과 연결되는 비상통로부터 엘리베이터를 설치해야 하는 상황입니다. 또, 59.94㎡의 경우 공부상 면적을 포함 총 71.7㎡로 면적이 늘어날 수 있는 반면, 전체 가구의 80%에 해당하는 84㎡와 114㎡의 경우 면적 변화가 어려워 수평 증축 가능여부를 설계에 반영한 안을 검토 중입니다.” – 추진준비위원 양 휘 (도시정비사)

대규모 단지이고, 리모델링 사업으로 생활편의성이 획기적으로 나아지길 기대하는 주민들의 기대와는 달리 전용면적 상향이나 지하 엘리베이터 설치 등 현실적인 문제들이 해결되지 않아 사업 추진이 쉽지 않은 상황입니다. 그러나 이후에도 수시로 동별 주민설명회 등을 추진할 예정이고, 여기서 모아진 주민 의견을 적극 반영한 설계 변경 안 등을 마련해 주민 동의율을 높이기 위한 행보를 계속해 나갈 계획입니다.

시범단지 중 가장 빠른 진척도를 보이는 문정 시영아파트, 그 이유는?

송파구 문정 시영아파트 단지는 시범단지 7곳 중 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳입니다.

주민 동의율이 70%에 근접해, 지난 5월11일 ‘문정시영아파트 리모델링 주택조합’ 창립총회를 진행했고 현재 송파구청에 조합설립 인가 접수를 마쳤습니다. 7월 중 시공사 선정을 위한 주택조합 총회를 준비 중이며, 조합설립 인가가 나오는 대로 시공사 선정을 위한 수순을 진행할 계획이라고 합니다.

문정시영아파트는 별동 증축방식으로, 현재 1316 가구 규모를 196 가구가 늘어난 총 1512 가구까지 늘릴 계획이라고 밝혔습니다. 또한 현재 30㎡인 7동이 42㎡까지 전용면적이 확대됩니다. 

문정시영아파트 리모델링 사업은 서울형 리모델링 시범단지 지정 이전인 2016년 7월부터 추진위원회가 결성되었고, 리모델링 추진 비용 모금 및 기존 리모델링 준공단지(당산 쌍용 예가클래식, 래미안 대치 하이스턴) 답사 및 주민 설명회 등을 2차에 걸쳐서 진행했습니다. 이렇듯 3년 동안 꾸준히 준비를 계속 해왔던 점과 ‘기본설계 및 설계 타당성 검토’ 이후 실질적인 주택 개선 효과가 입주민들에게 호응을 얻어 리모델링 사업이 빠른 속도로 진행되고 있습니다.

리모델링 관련 특별법 제정, 세대 간 내력벽 철거 허용 여부, 전문지원센터 마련 등 관련 지원시스템 갖춰야

공동주택 리모델링 사업의 ‘안전기준’을 판단하는 한국건설산업연구원이 2012년과 2013년에 내놓은 「공동주택 리모델링 활성화를 위한 정책방안」과 「서울시 건축물 유형별 리모델링 추이와 시사점」 보고에 따르면, 2008년 당시에도 서울 및 수도권 주요 지역 리모델링 추진 가능 단지를 대상으로 실시한 조사 결과, 총 363개 단지 24만2000 가구가 리모델링 추진 의향을 갖고 있는 것으로 파악됐습니다. (2008년 자료. 00건설업체 내부 자료라고 밝힘)

당시 리모델링을 추진하다 무산된 단지가 추진 단지의 절반이 넘는 96개(55.8%), 6만4250 가구(61.3%)로 집계되었고, 추진 실적에 비해 추진 의향을 가진 단지가 많은 점과 현실적 여건으로 리모델링 추진이 곤란한 단지가 많다는 것이 그 이유였습니다.

당시 이 보고서는 ‘1990년대 이후 대량으로 공급된 신도시 및 택지개발지구 아파트를 일시에 재건축하는 것은 사회적으로 부담이 크고, 사실상 불가능하다. 향후 이들 아파트가 모두 재건축을 추진하는 경우 사업성 제고를 위한 도시적 부담이 크게 증가함은 물론 주택 수급 등 부동산 측면의 파급도 크게 우려된다. 최대한 리모델링을 통해 재건축 수요를 지연 또는 분산시키는 정책이 요구된다’라고 결론을 짓고 있습니다.

최근 국토부와 서울시의 주택정책은 재개발 재건축에 대한 규제는 강화하고, 공동주택 리모델링 등 도시재생 사업은 규제를 완화하는 방향으로 진행되고 있습니다. 

2019년 현재, ‘공동주택 리모델링’에 대한 요구는 계속 증가하고 있습니다. 그러나 실제로 사업을 집행하기 위해 풀어야 할 제도적 현실적인 문제를 풀어가는 속도는 더디기만 합니다. ‘시범사업’이라는 이름으로 사업적 성과만 챙길 것이 아니라, 서울형 리모델링 사업 시범 단지 등 현장 목소리에 정부와 지자체가 귀 기울여야 하는 이유입니다.




에디터 :    미르    그래픽 :   seeun

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