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리얼톡&리얼판 여의도 집값은 왜 떨어지지 않을까?
2019-07-30
10:00
3,589 읽음

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 “부자가 되고 싶었다” 

[리얼캐스트=한민숙 기자] 2019년 3월 개봉한 류준열, 유지태 주연의 영화 ‘돈’, 이 영화에서 주인공 류준열은 오직 부자가 되고 싶다는 꿈을 품고 여의도 증권가에 입성합니다. 


빽도 줄도 없는 신입 주식 브로커 류준열은 신화적인 작전 설계자 유지태를 만나 순식간에 큰 돈을 벌게 되는데요. 

증권맨이 부동산에 투자한 이유? 
수억 원에 달하는 커미션을 받은 후 류준열이 가장 먼저 한 일은 여의도에 있는 아파트를 구입하는 것이었습니다. 증권맨인 류준열은 왜 돈을 벌어서 ‘부동산’, 그것도 여의도 부동산을 샀을까요? 

그에 대한 해답 역시 영화 속 한 장면에서 찾을 수 있는데요. 바로 ‘여의도 집값은 떨어질 리가 없다’는 것입니다.

여의도 집값, 2000년 이후 약 4배 상승 

실제 여의도 아파트값은 글로벌 금융위기의 여파가 있던 2008년과 2010년에서 2013년까지만 가격이 하락세를 나타냈습니다. 이 외에는 매년 꾸준히 상승해, 전체 누적수치를 보면 통계를 시작한 2000년 이후 지금까지 약 4배가 넘게 올랐습니다. 

새 아파트 공급이 없음에도 불구하고 여의도 부동산이 견고한 상승세를 이어가는 이유는 무엇일까요?

72만여 명의 회원이 가입돼 있는 네이버 카페 ‘붇옹산의 부동산 스터디’ 카페매니저 강영훈씨는 다음과 같이 말합니다.

“여의도는 60년대 신도시입니다. 60년대에 우리나라가 허허벌판일 때 비행장 내보내고 당시 신문물, 예를 들면 백화점, 방송국, 금융시설들을 집중적으로 조성할 수 있는 빈 땅을 찾아 복합적으로 조성한 신도시죠. 도시계획에 따라 조성하면서 그 배후에 아파트가 들어섰기 때문에 주거지역과 상업지역이 섞여 있는 지역입니다.”

“그렇다 보니 상업적인 가치가 있는 현재로도 금융 중심지로 비슷한 업종이 성장하겠끔 하고 싶어하는 롤모델과 같은 도시 모습을 갖추고 있는데요. 사실 크게 붐업을 한 것은 10여 년 전 오세훈 서울시장의 한강르네상스 프로젝트를 수립할 때입니다. 그런데 주민들이 희망하지 않는 등의 문제로 못했죠. 이후 박원순 서울시장이 하려고 했던 여의도 통합개발의 밑그림도 과거에 나왔던 여의도 전략정비 내용을 바탕으로 했을 가능성도 배제할 수 없습니다.”

여의도하면 63빌딩 아냐?

사실 7080세대에게 여의도의 상징을 물으면 단연 63빌딩입니다. 1985년 건립된 63빌딩은 사무빌딩의 초고층 시대 개막을 알렸죠. 덩달아 여의도의 위상도 한껏 올라갔고요. 하지만 1990년대부터 서서히 ‘최고’, ‘첨단’의 자리를 강남이 차지하게 됩니다. 1988년 삼성동 무역센터 완공을 시작으로 2005년 대치동 타워팰리스 건립에 이르는 동안 여의도는 1987년 지상 34층의 LG트윈타워 건립을 마지막으로 개발의 역사를 잠시 접게 되죠. 

이렇다 할 개발이 없었던 여의도는 서울국제금융센터, 즉 에스아이에프씨(SIFC) 개발과 함께 통일주차장 부지에 건립 중인 최고 72층 규모의 ’파크원’, 옛 여의도 MBC부지에 건립 예정인 최고 49층 규모의 주상복합 ‘브라이튼 여의도’ 개발이 가시화되면서 다시금 한국의 맨해튼 시대 개막을 꿈꾸고 있는데요. 

변화하는 여의도 현장을 리얼캐스트가 부동산 전문가를 모시고 다녀왔습니다.

Q. 평일 낮임에도 불구하고 사람이 엄청 많네요
 
지금 시간이 오전 11시 50분 정도 되는데요. 원래 여의도는 점심시간을 좀 빨리 시작해요. 특히여의도역은 지하철 5호선 중에서 광화문역 다음으로 평일 출근 하차인원이 많은 역입니다. 그만큼 직장이 많이 모여있다고 할 수 있죠. 

여의도 핫플레이스인 IFC몰은 여의도역에서 지하로 바로 연결되며 무빙워크를 포함해 그 길이가 320m 가량 됩니다. 이 정도면 강남 코엑스 지하공간과 견줄 수 있을 정도죠. 현재는 지하공공보도가 IFC몰까지만 있지만 추후에는 파크원이나 MBC부지까지도 연결되는 것으로 계획돼 있습니다. 

IFC몰은요? 

IFC몰은 IFC타워 3개 동과 콘래드 서울 호텔과 연결되는 쇼핑, 외식, 문화를 즐길 수 있는 공간입니다. IFC몰이 있는 IFC는 국제금융센터의 약자인데요. 이곳은 종합안보전시장을 거쳐 이후 2003년까지 여의도 중소기업박람회장이 있던 자리입니다. 이 부지를 AIG가 99년간 장기임대하는 조건으로 2005년에 계약을 체결해 99년간의 계약이 끝나면 토지와 건물을 서울시에 기부채납하기로 했습니다. 

IFC는 국내 최초로 건설된 국제금융센터이자 서울에서 세 번째로 건설된 금융센터로 IFC타워 3개 동과 콘래드 서울 호텔, 쇼핑몰인 IFC몰로 구성되어 있습니다. 이 중 3동이 가장 높죠. IFC몰에는 CGV, 영풍문고 등을 비롯해 여러 음식점들이 있습니다. IFC몰에 위치한 CGV가 여의도에서 유일한 개봉 영화관입니다.  

여의도공원

점심시간이 되면 서여의도에서 동여의도로 넘어오는 경우가 많은데 그 중간에 여의도공원이 있습니다. 지금도 사람이 많지만 봄 되면 이곳에서 도시락을 먹는 분들도 많습니다. 점심식사 후 삼삼오오 커피를 사 들고 산책을 하거나 이곳에서 운동을 하는 경우가 많습니다.

여의도공원은 조성된 지 20여년 정도 됩니다. 과거 이곳에서 롤러스케이트, 자전거를 탔던 기억이 있는데 그 당시는 공원이 아니라 광장으로 불렸죠. 그 새 나무도 꽤 자라서인지 도심에 이런 숲이 있나 싶을 정도로 좋은 곳입니다. 

여의도는 활주로가 있던 곳입니다. 여의도광장에서 여의도공원으로 조성되는 과정에서 버스환승센터를 만들었는데 그 때 지하 벙커가 발견됐습니다. 

굵직한 개발 추진 중 

그동안 이렇다 할 개발 이슈가 없어 강남, 용산 등에 비해 주목을 받지 못했는데요. 최근 여의도에서는 굵직한 개발이 3곳에서 진행 중입니다. 먼저 2020년 준공을 목표로 서서히 위용을 드러내고 있는 여의도 최고층 파크원이 있고요. 바로 옆 옛 MBC부지에 아파트와 오피스텔로 구성된 주상복합 ‘브라이튼 여의도’, 그리고 업무 및 근린생활시설로 탈바꿈하는 여의도 우체국 재건축이 그것입니다. 

파크원은 오피스와 호텔, 상업시설로 구성돼 있습니다. 이미 오피스에는 일부 기업의 입주가 예정돼 있고 호텔은 캐나다 페어몬트 호텔이 들어오는 것으로 알고 있습니다. 상업시설은 현대백화점에서 운영할 예정입니다.

상업시설 상층부는 거대 공원이 조성될 예정으로 파크원이라는 명칭도 여기에서 유래했다고 볼 수 있습니다. 

여의도 마천루 '파크원'

파크원 부지는 과거 통일교의 통일주차장 자리로 통일교에서 이곳에 통일교 세계 센터를 지으려고 했었습니다. 하지만 시행사나 시공사 선정에 시간이 걸리면서 착공도 늦어지고 공사도 중단되는 등 어려움을 겪으며 결국 법적 소송에 휩싸이죠. 10여 년간 도심 속 흉물로 방치되던 이곳은 시행사가 포스코건설로 변경되고 얽혀있던 소송들도 해결되면서 2017년 1월, 공사가 재개됐습니다.

파크원은 최고 72층 높이의 오피스 2개 동과 호텔, 그리고 현대백화점이 들어서는 상업시설로 구성되는데요. 완공 시 잠실 롯데월드타워, 부산 해운대 엘시티에 이어 국내에서 세 번째 마천루로 등극될 예정입니다.

파크원이 건립되면서 직접적인 타격을 받은 곳이 바로 콘래드 호텔인데요. 도로 하나를 사이에 두고 있는 콘래드 호텔은 서울세계불꽃축제 때마다 불꽃축제뷰 객실을 판매 했는데, 파크원이 공사를 재개하면서 폭죽을 볼 수 있던 객실들의 뷰를 가리게 된 것입니다. 그런데도 콘래드 측에서 검토 없이 지난해 여느 때와 똑같이 1실 당 최대 150만 원이 넘는 객실을 판매해 고객들의 항의를 받았죠. 결국 호텔측에서는 환불 처리를 해 줬다는 얘기가 있습니다. 

브라이튼 여의도

브라이튼 여의도는 아파트와 오피스텔로 구성된 주상복합건물입니다. 아파트에 앞서 오피스텔이먼저 공급되는데요. 여의도에서는 새 아파트나 신축 오피스텔 공급이 오랜 기간 없었기 때문에 오랜만에 공급되는 신축 주거시설이라는 점에서 많은 수요층의 기대를 모으고 있는 곳입니다.

또한 이곳은 상업시설과 주거시설의 중간지점에 자리하고 있습니다. 때문에 주거 쾌적성과 생활 편의성을 동시에 만족시킬 수 있는 위치라 할 수 있습니다.

재건축 연한 훌쩍 지난 여의도 아파트 

작년에 해프닝처럼 끝나긴 했었죠. 박원순 서울시장이 여의도를 통개발하겠다고 발표를 했다가 집값 폭등을 우려해 철회한 일이 있었는데요. 여의도는 재건축 연한이 넘은 아파트가 너무 많습니다. 

삼부아파트는 1975년에 준공된 올해로 44년 가량 된 아파트입니다. 재건축 연한이 훨씬 지났죠. 이곳은 3.3㎡당 5,500만원이 넘어가고 있는데요. 강남 은마아파트가 3.3㎡당 5,700만원, 잠실주공5단지도 평당 5,700만원 정도 하고 있기 때문에 거의 비슷한 수준으로 평가되고 있다고 보면 될 것 같습니다. 

올해 초 집들이를 시작한 강남 개포동 래미안 블레스티지의 평당 가격이 현재 6,000만원을 훌쩍넘어가고 있는데 여의도 일대 아파트도 재건축이 된다면 강남 못지 않는 평가를 받을 것으로 예측되고 있습니다.

여의도 한강시민공원
반포나 잠원은 올림픽대로가 막혀 있어서 한강공원에 가기 위해서는 지하도로를 이용해야 합니다. 하지만 여의도는 횡단보도 하나만 건너면 되죠. 한강공원 접근성이 가장 좋은 곳이 여의도입니다.

자본주의의 심장, 대한민국 최초 신도시 여의도
1967년 윤중제 제방 쌓기를 시작으로 개발된 이곳은 50여 년이 흐른 지금, ‘여의도 면적의 몇 배’라는 용어가 여전히 통용될 만큼 한국에서 개발된 모든 지역의 규모를 가늠하는 척도가 되고 있습니다. ‘한강의 변신’을 가져온 현대사에서도 늘 여의도는 함께였죠. 

한국 경제 개발의 시작과 궤를 같이하고 있는 이곳이 이제 마천루 업무지구와 첨단 주거도시라는 두 가지 테마를 갖고 다시 한 번 용틀임할 채비를 갖추고 있습니다. ‘영등포구 여의도동’을 뛰어넘는 ‘여의도 특구’로 변신 중이 여의도 현장이었습니다.


에디터 :    데메테르   그래픽 :   seeun

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