공시가격 인상의 양면성
[리얼캐스트=김다름기자] 국토교통부에 따르면 올해 책정된 표준지 공시지가에 불만을 제기한 건수는 2만8,735건으로 드러났습니다. 공시가격이 오르면 보유세, 건강보험료 등이 함께 오르기 때문에 공시가격이 급등하면 세금의 부담이 상당합니다. 이 와중에 공시가격을 더 올려달라고 민원을 넣은 사람들도 있습니다.
국토교통부에 제출된 의견 2만8,735건 중 97%인 2만8,138건이 가격 하향 건이었는데요. 나머지 3%인 597건은 가격 상향 요청입니다. 상향을 요청한 이들은 바로 재건축 아파트 주민들과 토지개발에 따른 보상금을 받는 사람들입니다. 이는 재건축 초과이익환수제 부담금을 조금이라도 줄이기 위해서 인데요. 공시가격 상승은 재산세나 종합부동산세 등 보유세를 키우지만, 추진위 설립 이전의 재건축 초기 단지에는 세금의 부담을 줄여주는 양면성이 있기 때문입니다.
재건축 초과이익환수제란?
재건축 초과이익환수제가 적용되는 대표적인 재건축 단지들은 압구정 한양 7차, 대치동 은마아파트 등이 있습니다. 재건축을 하게 되면 노후한 집과 동네가 새것으로 바뀌니 사업 전후로 집값에 차이가 나며 이익이 생기게 됩니다. 그 이익 중 주변 집값 상승분과 사업비용 등을 제외하고 조합원 1인당 평균 3,000만원을 넘는 이익이 발생하면 이를 초과이익으로 보고 있습니다. 이에 3,000만원을 초과하는 이익은 50%까지 환수하겠다는 것이 ‘초과이익환수제’입니다.
재건축 초과이익환수제에 따른 부담금은 준공 시점 집값에서 사업 개시 시점 집값, 시세 상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액에 부과율을 곱해서 계산합니다. 그 차가 크면 클수록 재초환 부담이 클 수밖에 없습니다. 그래서 공시가격을 조정해 사업 개시 시점의 주택 가액을 올려 사업 종료 후 생길 차액을 줄이려 하는 겁니다.
때문에 추진위 설립을 미루는 곳도 있습니다. 강남구 개포주공 개포동 5·6·7단지와 송파구 오금동 가락 상아아파트는 작년에 이미 주민의 80% 이상 동의서를 받았지만, 추진위 설립을 올해로 미룬 바 있습니다.
재초환 부담금 공포에 공시가격 인상 요청하는 재건축 단지들
재초환 부담금을 줄이고자 사업 초기 단계인 재건축 단지들은 공시가격 인상을 요청하고 있는데요. 대표적으로 강남구 개포동 5·6·7단지와 광진구 워커힐아파트 1단지가 있습니다.
개포동 5·6·7단지의 공시가격은 2019년 11억~12억원대(전용 83.17㎡ 기준)입니다. 작년 9억2,800만원에 비해 25%나 상승했는데요. 이는 서울시 공동주택 공시가격 평균 상승률인 14.02%(전국 5.24%)와 비교해도 상당히 많이 인상된 수준입니다. 하지만 시세인 19억5,000만원에 비하면 여전히 차이가 크게 납니다.
광진구 워커힐아파트의 공시가격은 11억원대(21동 전용 196㎡ 기준)입니다. 작년 10억원에 비하면 13%나 인상했지만, 시세인 18억5,000만원과 비교하면 61%밖에 못 미치는 금액입니다. 워커힐아파트의 경우 공시가격 이의신청을 통해 당초 55%에서 60%로 인상하기도 했습니다.
공시가격이 인상되면 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 함께 인상됩니다. 하지만 보유세 인상분은 수십~수백만원 사이라 수천만원에 달하는 재초환 부담금보다는 부담이 덜하다는 것이 이들의 의견입니다. 따라서 재초환 부담금을 줄이기 위해 공시가격을 인상 조정을 요청할 단지들이 계속해서 늘어날 것으로 예상됩니다.
토지개발이 예상된 지역에서도 공시지가 인상을 요구한 바 있습니다. 토지개발 보상비를 책정할 때 표준지 공시지가를 바탕으로 하기 때문에 이들에게는 공시지가가 높을수록 좋습니다. 실제로 3기 신도시를 살펴보면 △남양주 왕숙 9.4% △하남 교산 6.9% △인천 계양 5.6%의 인상률을 보여 해당 도시 주민들도 공시지가 추가 인상을 요구하기도 했습니다.
대출이 필요한 단독주택 소유주에게도 공시가격 인상은 희소식입니다. 단독주택은 거래가 적어 시세 책정이 어렵기 때문에 담보 평가 시 공시지가의 영향을 많이 받기 때문입니다. 공시지가가 높아지면 대출한도도 늘어납니다.
초과이익환수제의 명과 암
재건축 초과이익환수제는 부동산 투기를 억제하기 위해 도입한 제도입니다. 주택 가격을 안정화하고 공공사업을 진행할 때 알박기 등의 지나친 투기를 막을 수 있다는 장점이 있지만, 공시가격 산정 단계에서의 불분명한 기준, 지나친 세금 부과 등에 대한 논란이 계속되고 있습니다. 또 재개발이나 리모델링 사업에는 적용되지 않는다는 점을 들어 조세 형평성에 맞지 않는다는 주장도 있습니다.
재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 이익에 대해 세금폭탄이 매겨짐에 따라 ‘재건축이 큰돈을 가져다 준다’는 재건축 로또 신화는 더 이상 만들어내기 어려워진 것 같습니다.