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부동산 트렌드 앞으로 30년 뜰도시 vs 질도시
2019-08-26
11:10
4,095 읽음

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새로 그리는 부동산 투자 지도

[리얼캐스트=박지혜 기자] 부동산 투자지도가 일자리를 중심으로 바뀌고 있습니다. 실제 부동산시장의 흥망성쇠를 가늠하는 여러 가지 요소 가운데 일자리가 우선으로 꼽힙니다. 제조업은 지고 있는 반면, 4차산업 급부상하고 있는데요. 물론 제조업을 대표하는 군산, 거제, 울산 등의 도시들은 현재 상황이 녹록지 않기 때문에 반전을 이끌어낼 요소가 있을지 지켜봐야 되는 상황입니다. 


내리막길 걷는 지역은?-1)군산

최근 몇 년간 현대중공업 군산조선소의 가동 중단 등으로 침체를 겪던 군산시부터 살펴보겠습니다. 한국GM 공장마저 폐쇄되면서 여전히 고군분투 중인데요. 군산시에 따르면 2017년말 27만5000명이었던 지역 인구는 지난해 말 27만2600명으로 1년새 급감했습니다. 일자리가 사라지면서 군산 경제를 지탱해야 할 젊은 인구의 유출이 빨라진 탓입니다. 


집값도 줄곧 내림세입니다. 부동산114에 따르면, 군산시 아파트값은 2015년 5월 이후 꾸준하게 하락세를 이어오고 있습니다. 지난달 기준 군산시 평균 아파트 매매가격은 3.3㎡당 428만원으로, 4년새 34만원이 떨어진 것으로 나타났습니다.  


내리막길 걷는 지역은?-2)거제

한때 '제조업의 심장'으로 통하던 경남 부동산시장도 하락기의 늪에 빠진 모습입니다. 거제시의 경우 취업 연령 인구의 절반이 대우조선해양과 삼성중공업 및 협력사에서 일하는 국내 조선업을 대표하는 도시입니다. 그러나 지난 2015년부터 조선소 실적이 악화되면서 실업률이 두 배로 뛰었습니다. 아파트 매매가도 20% 이상 떨어졌습니다. 


한국감정원에 따르면 지난해 거제시 아파트값 변동률은 -20.24%를 기록하며 전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 지역이었습니다. 올해 1~2월까지만 해도 내림세를 보였지만, 다행히 3월부턴 소폭 상승하며 바닥 탈출에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 


내리막길 걷는 지역은?-3)울산

현대중공업이 있는 울산도 사정은 비슷합니다. 현대중공업은 최근 몇 년간 수주 절벽에 따른 실적 바닥 구간을 지나고 있는 상태입니다. 이에 현대중공업 본사와 협력업체가 자구책을 마련하는 중이지만 회복은 쉽지 않아 보입니다. 


지역 경제를 견인했던 현대중공업이 극도의 침체기를 겪으면서 지역 부동산시장까지 그 여파가 미치는 모양새입니다. 일례로 지난 2011년 분양한 ‘울산전하푸르지오(1345가구)’는 당시 분양가가 3.3㎡당 830만원에 책정됐으나 8년이 지난 현재도 집값은 답보 상태인데요. 


침체기에도 상승장인 곳들 있다! 이들의 공통점은?

결국 도시가 성장하려면 양질의 일자리가 관건이 됐습니다. 일자리에 따라 지역들의 희비도 엇갈릴 수밖에 없는데요. 조선 철강 자동차 등 제조업을 벗어나 4차 산업혁명에 따른 정보기술(IT)을 중심으로 핵심산업이 부각되는 추세입니다. 따라서 이들 직업군이 자리잡은 지역으로 인구가 빠르게 유입되고, 부동산 투자 지형도 재편되고 있습니다. 


판교신도시가 좋은 예입니다. 판교가 뜬 이유는 도시 내에서 업무와 주거, 문화생활 등을 한번에 누릴 수 있는 자족기능을 갖췄기 때문입니다. 실제 판교는 지난 2012년 판교테크노밸리의 입주와 맞물려 관련 종사자들을 위한 주거시설과 상업, 문화, 편의시설이 곳곳에 들어서며 자족도시로 발돋움했습니다. 


이를 통해 일자리 여건이 개선되자 사람이 몰리고 부동산 가치도 올랐습니다. 이는 통계로도 확인이 가능합니다. 판교의 집값은 지난 7월 기준 평당 3311만원으로 1년 전보다 3.5% 증가했습니다. 


4차 산업혁명 부동산시장의 화두…새롭게 뜨는 지역은

판교처럼 사람이 몰리는 자족도시로 천안을 꼽는 이들도 늘고 있습니다. 천안은 최근 4차 산업혁명을 대비해 수소자동차·전기자동차 관련 분야 산업과 화장품 산업 육성등을 새로운 성장동력으로 삼았습니다.


이에 따라 LG생활건강 퓨처 일반산업단지 착수와 도시첨단산업단지, 중대형이차전지 시험인증센터, SB플라자, 웰니스스파 임상지원센터 등이 추진되고 있습니다. 


이처럼 신산업이 유치되는 지역들은 부동산시장도 급변하는 모습입니다. 부동산114에 따르면 지난 7월 천안시 아파트 매매가 변동률은 0.13%를 기록했습니다. 지난 4월 이후로 꾸준한 상승세를 이어가고 중인데요. 


일자리 창출 등 수요가 증가하며 주택공급도 이어지고 있습니다. 7500여 가구 규모 주거타운으로 개발되는 두정지구에선 ‘e편한세상 두정3차·4차’ ‘천안 두정역 푸르지오’ 등 4700여 가구가 입주를 이미 마쳤습니다. 또한 단일 브랜드로는 유일하게 1천가구가 넘는 대단지 아파트인 ‘포레나 천안 두정’이 이달 공급을 앞두고 있습니다. 두정지구는 삼성SDI, 외국인 전용 산업단지 등 다양한 산업단지로 출퇴근이 빠른 직주근접 환경을 갖춘 곳으로 주목을 받고 있습니다.


천안과 인접한 아산지역은 삼성전자나노시티, 삼성SDI, 삼성디스플레이 등 삼성벨트를 비롯해 현대차, LG생활건강, 삼성화재, 현대해상 등 약 30만명에 달하는 협력업체 배후수요가 대기 중입니다. 여기에 삼성디스플레이 신규공장 투자와 아산 스마트밸리 일반산업단지 개발 등이 예정되어 있습니다.


이로 인해 아산시는 세계 5위 부자도시로 급부상하고 있습니다. 세계3대 경영컨설팅 그룹인 맥캔지가 뽑은 ‘2025년 세계 7대 부자 도시’에 따르면 아산시는 1인당 지역내총생산(GRDP·2014년 기준) 규모가 7만7818달러(약 8455만원)으로, 카타르 도하, 노르웨이의 베르겐과 트론헤임, 대한민국 화성시에 이어 예측 부자도시 5위라는 성적표를 받았습니다. 


수원, 화성, 천안아산으로 이어지는 삼성전자 밸트는 서해안 라인 첨단산업의 중추적 역할을 감당할 수 있을 전망입니다. 이달 아산 모종동에서는 금호건설이 463가구 아파트 분양을 앞두고 있습니다. 앞서 같은 브랜드로 공급된 물량이 있어 모종동 일대에만 총 2,000여 가구의 브랜드타운이 조성될 예정입니다. 


변하는 부동산지표…결국은 신산업과 수요증가가 열쇠?

경기가 침체되며 기업과 사람이 떠나간 지역들은 상권이 붕괴되거나 주택시장도 약세를 보이고 있습니다. 


반대로 천안시처럼 도시경쟁력 강화를 위해 민관이 협력하며 신산업을 유치하는 도시들은 바닥을 딛고 마이너스이던 성장그래프를 플러스로 돌리고 있습니다. 


위기에 빠진 조선업계 역시 선박수주가 늘기 시작하고 있어 바닥에서 반등할 수 있는 기회가 분명히 생겼습니다. 특히 거제시의 경우 최근 액화천연가스(LNG)선 수주가 늘면서 최대 5,000명의 일자리가 생길 전망입니다.


앞으로 뜰 도시라면 변화에 민감하고 기존 산업 이외에 4차산업 등의 신산업을 함께 육성, 경쟁력을 키워야 희망이 있습니다. 기반산업의 침체 이유로 그대로 머물러 있다면 30년간 뒤처질 수밖에 없을 것입니다. 반대로 신산업 유치 등을 통해 신규 수요를 창출한다면 30년은 거뜬하게 뜰 도시로 발돋움 할 수 있을 텐데요. 최근 상승전환 된 도시들의 움직임을 눈 여겨 보고 30년후 뜰 도시로 가는 열쇠를 찾을 수 있길 바랍니다. 




에디터 :    parispark   그래픽 :   연이

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