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리얼톡&리얼판 끝없이 오르는 서울 집값에 수도권 도넛현상 심화
2019-09-03
09:50
1,468 읽음

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수도권 도넛 현상?

[리얼캐스트 취재팀] 1990년 이후로 천만 도시의 위상을 지켜왔던 서울은 지난 2016년 그 벽이 허물어지게 되었습니다. 반면, 경기도는 지난해까지도 꾸준히 인구가 증가하고 있었는데요. 이처럼 도시의 중심부, 도심(都心)의 상주인구가 줄어들고 인접도시 인구가 늘어나는 것을 ‘도넛 현상’이라고 말합니다. 도심의 가치가 높아져 지가 상승·공해·소음 들의 이유로 도심 내에 공공기관이나 상업시설만이 남게 되는 것을 말하죠. 

일은 서울에서, 생활은 경기도에서 

서울·경기권 인구수 변화와 함께 통근·통학 흐름도 바뀌게 됐습니다. 통계청 자료에 따르면 경기지역에서 서울로 통근·통학하는 인구는 최근 25년 새 2.2배 증가했습니다. 특히 2000년 이후부터는 본격적으로 서울과 수도권을 잇는 지하철이 들어서면서 경기지역에서 서울로의 통근자 수가 급증한 것으로 나타났습니다. 여기에 1기, 2기 신도시들이 생겨나면서 일은 서울에서 하면서도 생활은 경기·인천일대에서 하게 되는 이른바 ‘脫서울’ 현상이 가속화되고 있었습니다.
‘脫’서울, 도넛현상 일어나는 이유? 

출퇴근이 힘든데도 지속적으로 서울을 빠져나가 경기도에서 통근·통학하는 사람들이 많아지는 이유는 끝없이 뛰고 있는 집값 때문인 것으로 나타납니다. KB부동산 리브온에 따르면 서울 아파트값은 지난해 13.56% 올라 2006년도(24.11%)이후 최대 폭으로 상승했습니다. 반면, 같은 기간 경기·인천지역에서의 상승률은 미미한 편으로 나타났네요.
교통수단 개선도 한몫 

버스가 출퇴근 주요 교통수단이었던 90년대 초반, 당시 직장인들은 만원버스에 몸을 실었다가 옷이 찢어지거나 모르는 사람의 립스틱이 묻는 웃지 못할 해프닝이 많았습니다. 그러나 1기 신도시의 등장 이후 서울외곽순환고속도로 등이 조성돼 차량 이동이 원활 해졌고, 지하철은 서울 전역과 경기도 일대에 연결됐으며, 최근에는 수도권 광역급행철도까지 모두 확정되면서 서울과 경기도의 접근성은 하루가 다르게 좋아지고 있는 상황입니다. 
수도권 알짜입지… 교통망 주목 

인구이동 통계를 살펴보면 서울을 빠져나간 인구는 교통망이 갖춰진 곳을 중심으로 정착해 나갔습니다. 특히, 김포시, 고양시, 용인시, 화성시 등으로 이동한 인구가 두드러졌는데요. GTX-A노선, B노선, C노선이 모두 확정된 만큼 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상되는 지역에 수요자들의 눈길이 쏠리고 있습니다.
저평가 받던 지역… 옥석고르기에 집중 

투자의 귀재 워렌버핏은 ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔라’는 유명한 말을 한 바 있습니다. 부동산도 마찬가지인데요. 수도권 중에서도 인기 지역이 된 지역은 가치가 드러나지 않았을 때와 비교해 두드러지게 집값이 올랐습니다. 보다 적은 투자금으로 효과적인 투자를 하려면 저평가된 지역들을 중심으로 꼼꼼히 살펴봐야 하는 것이 효과적이겠지요.

남양주시 평내·호평지구나 경기도 광주 같은 곳들을 대표적인 예로 들 수 있겠는데요. 남양주시 평내·호평지구는 GTX-B노선이 확정된 데다 ‘e편한세상 평내’를 시작으로 대규모 정비사업이 예정돼 있어 혁신적인 변화를 겪을 것으로 예상됩니다. 총1108가구 중 247가구를 일반분양으로 내놓은 이 단지는 인기 높은 중소형 위주로 설계됐는데요. 평내·호평 일대에서는 보기 힘든 1군 브랜드 아파트라 수요자들 사이에서 인기가 높을 것으로 기대됩니다. 

경기도 광주는 2022년 개통 예정인 서울~세종고속도로 오포IC를 통해 서울까지 20분대로 이동 가능하고, 사업 추진 중인 수서~광주 복선전철로 인근 경기광주역에서 수서역까지 12분이면 닿을 수 있어 높은 미래가치가 점쳐지는 곳입니다. 얼마 전 이 지역에서 분양한 ‘오포 더샵 센트럴포레’는 1083가구 모집에 3669개의 청약통장이 모이며 흥행을 기록한 바 있죠.

이 글을 보고 계시는 분들 가운데도 부동산 시장에서의 ‘워렌버핏’을 꿈꾸는 분들이 많을 것으로 생각되는데요. 저평가 지역을 중심으로 옥석을 가려내 격변하는 부동산 시장에서 주인공이 되실 수 있기를 바랍니다.


에디터 :    초코   그래픽 :   Drkari

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