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부동산 트렌드 임대차 신고제 취지는 좋은데 부작용은?
2019-09-30
11:30
790 읽음

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임대차 신고제 도입 왜?
 
[리얼캐스트=박지혜 기자] 최근 더불어민주당 안호영 의원이 발의한 전월세(임대차) 신고제로 부동산시장이 뜨겁습니다. 그 동안은 주택매매 거래에 대해서만 의무 신고 제도가 적용돼, 정확한 임대 현황 파악에 어려움이 있다는 지적에 따른 것입니다. 여당은 물론 국토교통부 김현미 장관의 의중이 깊게 반영됐다고도 볼 수 있는데요.

개정안에 따르면 주택 임대차 계약이 체결되면 30일 이내에 계약사항을 관할 지자체에 신고해야 합니다. 공인중개소에서 계약을 했을 경우 중개사가 신고를 해야 하고, 직거래가 이뤄졌다면 임대인, 그러니까 집주인이 신고토록 했습니다. 신고 내용은 계약 당사자와 보증금, 임대료와 임대기간 등입니다.

임대차 신고제 도입 이유-1) 임차인 보호 강화 

당정이 임대차 신고제를 도입하려는 이유 중 하나로 임차인 보호가 꼽힙니다. 임차인이 확정일자의 필요성을 잘 몰라 신고를 하지 않는 경우도 있지만 집주인들이 과세 등을 우려해 임차인에게 확정일자를 신고하지 못하도록 제약하는 경우가 있어 세입자 보호 차원에서 신고 의무화가 필요하다는 것인데요. 

전월세 실거래 명세를 신고할 경우 임차인이 동사무소에서 확정일자 받은 것으로 의제처리를 하겠다는 것도 같은 이유에서 입니다.

임대차 계약을 파악하면, 전세금 반환보증 가입에 어려움을 겪는 다가구 주택에 대한 선순위 임차보증금 파악이 수월해져 보증금 회수 리스크도 줄일 수 있다는 게 국토교통부의 입장입니다. 

임대차 신고제 도입 이유-2) 과세 투명성 확보

전월세 신고제 도입의 또 다른 이유는 과세 투명성 확보를 위해서 입니다. 정부는 2006년 부동산 실거래신고 제도를 도입해 양도소득세와 취득세 부과에서 실거래가 기반의 과세 체계를 구축했습니다. 

그러나 전월세 정보와 관련해 세입자의 확정일자와 월세 세액공제, 등록 임대사업자의 신고 자료에만 의존하다 보니 거래 정보 확보에 어려움을 겪은 바 있습니다. 정식 임대사업자는 계약이 갱신된 경우 표준임대차계약서를 작성해 변경 내용을 3개월 이내에 신고해야 하지만 일반 임대인은 이 같은 의무가 없기 때문입니다. 

강남에 위치한 한 중개업소 대표 P씨는 "보증금이 소액이어서 보증금 보호의 필요성이 적거나 고액 보증금으로 자금 출처 조사나 증여세 추징을 당할 수 있는 경우에는 세입자들이 확정일자를 신고하지 않는다. 앞으로는 이러한 거래들이 모두 노출될 것으로 예상하고 있다"고 전망했습니다.

임대차 신고제의 우려는?...빈번한 신고 부담, 임대료 전가 등 불가피 

전월세 신고제 도입으로 전월세 상한제 시행도 급물살을 탈 전망입니다. 따라서 임대차 신고제 도입은 앞으로 매매 실거래 신고 만큼 시장에 큰 파장을 가져올 것으로 보이는데요.

임대인 또는 중개인에게 모든 임대차 거래에 대한 신고 의무가 부여되고, 과세 자료로 이용됨에 따라 계약서 작성부터 임대료 책정, 세입자 관리, 수리비 부담 주체 등 수십 년간 이어온 임대차 관행도 바뀔 전망입니다. 

임대 수입에 대해 철저한 과세가 가능해짐에 따라 임대사업을 포기하거나 재검토하는 집주인도 늘어날 수 있는 만큼, 노후 은퇴자들처럼 임대인들의 반발도 예상되는 대목입니다. 여기에 일부 집주인들의 경우 늘어난 세 부담을 임대료로 전가할 것이라는 우려도 나오고 있는데요.

이에 대해 국토부는 현재 전셋값이 안정돼 있고, 당분간 입주 물량도 많아 임대료 전가 가능성이 크지 않을 것으로 보고 있습니다. "법안 공론화 과정을 거치면서 시범사업 지역과 신고대상 임대료 금액을 결정할 계획입니다. 공청회 등을 거쳐 시행령 개정을 추진할 예정입니다.” 국토교통부 관계자의 이야기입니다.

부동산전문가들 "사실상의 '전월세 실명제'…점진적 확대해야"

전문가들은 임대차 신고제를 도입하더라도 일부 지역의 고액 임대주택을 중심으로 시범사업을 진행한 뒤, 점차 전국 단위로 확대해 나가자는 데 한 목소리를 내고 있습니다. 일례로 임대 보증금이 높은 서울·세종의 보증금 3억원 이상 주택에 대해 우선 시행하자는 것인데요. 마지막으로 부동산전문가 S씨의 이야기를 들어보겠습니다. 

“임대차 정보 확충을 위해서도 전월세신고제 도입은 필요하지만 급격한 제도 변화는 신고 주체의 저항과 부작용을 가져올 수도 있습니다. 시장의 충격을 줄이기 위해 단계적으로 시행하되 임대소득 과세시 필요경비율을 상향해주는 등 인센티브를 제공해 성실신고를 유도하는 방안이 필요한 시점입니다.”