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알기 쉬운 리얼꿀팁 전세가 급등 불 보듯...주택임대차 계약갱신청구권 도입 득과 실
2019-10-16
09:25
1,124 읽음

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임차인의 주거 안정성 확보를 위한 계약갱신청구권
[리얼캐스트=김다름기자] 계약갱신청구권은 주택 전·월세 임차인이 임차 기간이 끝난 뒤 계약갱신(연장)을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리가 주택임대차보호법에 포함되면 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인이 요구한 연장 계약을 받아들여야 합니다. 현재 상가 임차인에게만 보장된 계약갱신청구권을 주택 임차인에게까지 확대하는 것인데요. 임차인의 거주 안정성을 확보하고자 하는 제도입니다.

지금까지 알려진 내용에 따르면 현행 ‘주택임대차보호법’에서 보장하는 2년(주택임대차보호법 4조 임대차기간 등)에 임차인이 희망할 경우 2년을 더 갱신할 수 있도록 한다는 것인데요. 최장 ‘3+3년’ 방안까지 언급되고 있습니다.

주거 안정 vs 재산권 제한

법안 추진 소식과 함께 찬반 양측의 의견이 첨예하게 대립하고 있습니다. 반대 측 의견을 살펴보면 계약갱신청구권’은 서민(임차인)들을 보호하기 위한 취지라 하더라도 임대인의 과도한 재산권 침해라는 주장입니다. 한국공인중개사협회 관계자들은 “임대인은 사회적 강자라는 인식으로 무조건적인 규제차원에서만 접근할 경우 임대차시장의 위축을 가져올 수 있다. 임대인 규제만 이뤄진다면 장기적으로는 수익률 저하에 따른 임대주택의 공급 축소라는 부정적인 결과를 초래할 것이다”라는 의견을 밝혔습니다. 전세가 상향, 반전세·월세 증가 등 각종 사회적인 부작용을 초래할 우려가 있다고 주장하고 있는 것입니다.

찬성 측 의견은 세입자들은 2년마다 이사하는 것에 시간과 비용을 소모하지 않고 4년이라는 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있기 때문에 세입자의 주거 안정을 위해서는 반드시 필요한 법안이라는 입장입니다.

임대차 계약갱신 청구권 실행되면 전세 가격 오를까? 
주택임대차 계약갱신청구권이 되면 정말 전셋값이 오를까요? 계약갱신청구권 도입이 전·월세 가격의 단기 급등을 유발할 수 있다는 지적에 대해 법무부는 “그렇지 않다”는 입장입니다.

정부는 1989년 전·월세 임대 기간을 1년에서 2년으로 연장한 바 있습니다. 당시에도 주택임대차보호법 개정안 시행을 앞두고 집주인들이 전셋값을 올려 전세가가 16.8%나 폭등한 바 있는데요. (출처: 한국공인중개사 협회 입장자료) 이에 법무부는 전세 가격 증가율은 1987년에는 19.4%, 1988년에는 13.2% 상승 폭을 보였기에 주택임대차보호법 개정이 있기 이전부터 전세가 폭등이 이어져 왔다는 설명입니다. 

만약 이번에도 전세가가 큰 폭으로 상승할 경우 법무부는 같은 답변을 내놓을 것으로 보입니다. 현재 서울시의 최근 10년간의 전세가 변화추이를 살펴보면 법 개정안과 상관없이 꾸준히 오름세를 보이고 있는 상황인데요. 최근 전셋값은 2015년 4.9%, 2016년 1.3%, 2017년 0.6%, 2018년 1.8% 증가율을 기록하고 있습니다. 

부동산114의 자료를 살펴보면 실제 평균가격을 살펴보면 서울시의 2008년 전세가는 3.3㎡당 612만원이었는데요. 2018년엔 1,446만원으로 약 2.3배 오른 상황입니다. 법무부는 현재 임대차 시장이 89년과 달리 안정화되는 모습을 보이고 있다고 강조한 바 있습니다.  제도 도입 시 전세가격이 얼마나 급등할지에 대해서는 향후 추이를 지켜볼 필요가 있겠습니다.

‘전월세 상한제’ 함께 도입 돼야
부동산 전문가들은 전셋값을 안정시키기 위해 정부가 시장가격에 무리하게 개입하면서 되레 전셋값이 단기 급등하는 역효과가 발생할 수 있다고 한 목소리로 지적하고 있는데요. 각종 사회적 부작용을 우려하는 목소리와 함께 전월세 상한제도 함께 언급되고 있습니다. 계약 기간을 한 번에 4년으로 늘릴 경우 임대주택 계약갱신 청구권제는 전월세 상한제 즉, 계약갱신 때 보증금과 월세 인상 폭을 제한하는 것이 법안으로 마련돼야 한다는 것입니다. 

전월세 상한제는 예를 들어 2년 전세 기간이 만료돼 임차인이 계약갱신청구권을 행사했을 때 갱신 계약의 전셋값 인상률을 최대 5% 이하로 못 박는 식입니다. 전·월세 상한제 도입 여부는 아직 확정되지 않았지만, 시장에선 양 제도가 함께 도입될 가능성이 높은 것으로 보고 있습니다.



에디터 :    썬데이   그래픽 :   연이

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