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부동산 트렌드 장화신고 들어가서 구두신고 나온다는 부동산 격언의 뜻
2019-11-20
09:35
2,899 읽음

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낡은 도시 곳곳에서 진행중인 개발사업들…
 
[리얼캐스트=취재팀] 서울, 부산 같은 대도시는 물론이고 중소도시들에서도 크고 작은 ‘개발’ 현장을 쉽게 볼 수 있습니다. 지금의 도시들은 수십년, 수백년에 걸쳐 사람이 모이고 인프라가 구축되면서 형성된 곳들입니다. 발전의 발전을 거듭했다고 하지만 시간이 지나면서 오래 전에 터전을 잡았던 옛 도심은 노후화 됐고 신도심이 만들어지면서 옛 도심에 대한 사람들의 관심이 낮아지기도 했습니다. 

하지만 오랫동안 다져진 인프라의 편리함은 옛 도심의 큰 장점이 아닐 수 없습니다. 최근 옛 도심을 중심으로 낡은 주택, 주차장 등 주거환경을 개선하는 정비사업들이 활발하게 이뤄지고 있습니다. 덕분에 옛 명성을 돼 찾는 도심지들도 늘고 있습니다. 

대표적인 도심 개발사업인 정비사업은 어떻게 이뤄지나
 
정비사업은 계획단계, 시행단계, 완료단계로 구분할 수 있습니다. 계획단계에선 기본계획수립이 이뤄진 후 정비구역을 지정하게 됩니다. 이후 조합설립을 위한 추진위원회를 통해 정비조합이 설립이 됩니다. 사업시행인가는 토지이용계획, 주민 및 세입자대책, 건축계획 등 사업 전반에 걸친 세부계획이 수립하는 것이며 관리처분계획은 조합원 분양, 조합원자산평가 등 사업비에 대한 비용 및 조합원 부담금이 확정되는 단계 입니다. 이후 이주, 철거, 일반분양, 준공, 조합해산으로 정비사업이 마무리 됩니다. 

절차도의 단계를 보면 간단해 보이지만 각 단계에는 많은 사업업무들이 있습니다. 사업이 지연될 요소도 많아 정비구역 지정 후 조합해산까지 10년 이상 소요되는 경우가 많습니다. 

대한민국 1,2위 도시인 서울, 부산의 정비사업 현황은?
 
사업이 오래 걸린다고 하지만 정비사업을 통해서 아파트단지가 새로 들어서고 상업시설이나 편의시설들이 들어서면서 지역환경이 바뀌는 효과는 대단합니다. 서울의 경우 노후 저층 아파트들이 분포했던 서초구 반포동, 잠원동 일대, 송파구 잠실동 일대, 강남구 역삼동, 개포동 일대는 재건축을 통해 고급 아파트들이 들어서며 지역 분위기가 바뀌었습니다. 이외에도 마포구나 성동구 일대에서 활발한 재개발 사업이 이뤄지면서 강남에 필적할 만한 변화를 보이고 있습니다. 현재 서울에서는 사업 속도의 차이는 있지만 474곳의 정비사업이 추진되고 있습니다(표1. 서울 정비사업 추진현황. 출처:서울시 재개발 재건축 클린업시스템).

서울 다음의 도시로 꼽히는 부산광역시도 정비사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 부산광역시 정비사업 통합홈페이지를 통해서 확인된 정비사업은 총 142곳으로 각각 재건축 68곳, 재개발 74곳 등입니다. 142곳 중 98곳이 구역지정, 조합인가 등 사업이 일정 단계까지 진행되고 있는 곳들입니다. 

이들 142곳 이전에 해운대, 동래, 연제, 남구 등 부산 곳곳의 지역들에는 정비사업이 이미 완료 돼 해당 지역의 랜드마크로 자리잡은 아파트 및 주거시설들이 곳곳에 분포하고 있습니다.

투자자들의 선택, 언제 들어가야 할까?
 
정비사업은 실수요자나 투자자 모두 관심이 높습니다. 특히 입지가 좋은 곳은 더욱 관심이 높습니다. 모두들 싸게 구입해서 비싸게 팔기를 원하는데요. 문제는 정비사업은 사업이 지연되는 경우가 많아 언제 들어가는 것이 안전한지 타이밍 잡기가 쉽지 않다는 점인데요.

고위험 고수익을 원하는 수요자라면 사업 초기에 투자합니다. 기본계획수립 되기 전이나 정비구역 지정 전이죠. 사업이 지연될 수 있지만 개발 기대감이 덜 반영이 된 시기 입니다. 반면 수익은 좀 낮아져도 안전한 투자를 원한다면 사업시행인가 직전 후 또는 관리처분단계로 착공, 분양이 가까운 시기에 투자를 합니다. 

목돈이 많지 않아 초기에 들어가는 비용이 부담되는 경우 청약을 통해 분양을 받거나 전매를 통해 분양권을 매입하기도 합니다. 분양가가 주변시세와 비교해 경쟁력이 있다고 판단되는 경우, 준공 이후로도 가격이 오를 수 있다고 판단할 때 접근하는 경우입니다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “사업지연 등 리스크를 원하지 않는 경우 관리처분단계나 일반분양 등이 안전합니다. 사업초기에 비해 투자비용이 더 들어갈 수 있어도 지연 리스크가 낮기 때문입니다. 목돈이 많지 않다면 청약통장을 이용하는 것도 좋은 방법입니다” 조언합니다.

곳곳에서 추진되는 정비사업들….’첫 사업’에 들어가야 하는 이유
 
관심을 갖는 지역에서 2곳 이상 정비사업이 추진 중이라면 어떤 곳이 실수요자, 투자자들이 접근하기에 좋은 곳일까요? 

서울 용산구 효창동 일원에서 최근 10년사이 재개발을 통해 아파트가 분양된 3개 아파트가 있습니다. 각각 효창파크 푸르지오(효창3구역), 효창파크 KCC스위첸(효창4구역), 용산 롯데캐슬 센터포레(효창5구역) 등인데요. 2009년 3월 첫 분양한 효창파크 푸르지오는 분양 당시 전용면적 77~84㎡를 4억2000만원~6억3000만원선에 분양해 시세차익 5억6000만~6억2000만원을 기록하고 있습니다. 이후 분양한 단지들은 분양가가 효창파크 푸르지오 보다 1억5000만원 안팎의 높은 가격에 분양을 했는데요. 시세차익은 효창파크 푸르지오와 비슷하거나 낮은 수준을 기록하고 있습니다. 

보유기간에 따른 기회비용 등으로 차이는 발생할 수 있지만 같은 생활권에서 먼저 분양한 단지가 상대적으로 낮은 분양가로 분양 받으면서 높은 시세 차익을 거둘 수 있었던 셈입니다. 

6개 정비사업이 추진 중인 부산 해운대구 반여동 일대
 
같은 생활권, 행정구역이 같은 지역에서 정비사업이 추진되고 있는 사례를 심심치 않게 찾아볼 수 있는데요. 최근 조정대상지역에서 해제되면서 부동산시장의 움직임이 활발해진 부산 해운대구에서도 용산의 개발 상황과 유사한 곳을 찾아 볼 수 있습니다. 

해운대구 반여동 일대에서는 재개발 2개 구역과 재건축 4개구역의 정비사업이 추진 중입니다. 이중 가장 사업이 빠른 반여1-1구역은 KCC건설이 시공사로 지난 13일 실시한 청약에서 올해 부산에서 분양된 아파트들 가운데 1순위 평균 가장 높은 67.76대 1 경쟁률을 기록했습니다. 268가구 모집에 1만8000여명이 몰리며 기록한 경쟁률입니다. 

반여1-1구역 센텀 KCC스위첸 이후엔 지난 11월부터 이주를 시작한 반여1-2구역이 내년 상반기 중 분양될 것으로 예상됩니다. 

후속 사업들이 기존 단지의 상승세 이끌어 줄까
 
신도시에서는 신도시 조성 초반에 공급했던 시범단지들이 시세를 주도해 왔습니다. 분당신도시의 서현동, 동탄2신도시의 청계동 일대는 시범단지로 입주 초반부터 한동안 신도시 집값을 이끌어 왔습니다. 신도시 집값이 오르면서 시범단지 이후로 공급되는 곳들의 분양가도 높아지기 때문에 시범단지지역의 차익도 점차 높아지게 됩니다. 

해운대구 반여동의 경우 반여1-1구역과 1-2구역을 제외하고 나머지 재건축 정비사업의 사업단계를 봤을 때 당분간 신규분양이 나오기 어려울 전망입니다. 신규 분양이 될 시점이면 센텀 KCC스위첸 분양가 보다 낮게 나오기는 어렵다고 봐야 합니다. 결국 후속단지들의 가격 인상이 반여1-1구역 개발 분양아파트인 센텀 KCC스위첸이나 반여1-2구역 분양물량에 긍정적인 영향을 끼칠 수 있는 셈입니다.


에디터 :    리얼팩트   그래픽 :   seeun

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