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리얼톡&리얼판 서울 찍고 다시 지방으로 이동하는 부동산 유동자금
2019-11-25
09:45
4,333 읽음

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단체 부동산 투자가들이 모이는 곳은 부산?
[리얼캐스트=김인영 기자] 부산 부동산 시장이 '풍선 효과'로 점점 거대해지고 있습니다. 하루 만에 아파트 가격이 1억원 넘게 오르고, 분양권 프리미엄은 최고 6억원이 오르는 등의 모습을 보이고 있습니다. 지난 11월 6일에 부산은 해운대, 수영구, 동래구를 포함한 전역이 부동산 조정대상지역에서 해제됐는데요. 부동산 조정대상 지역 해제가 되자마자, 부산 부동산 시장의 가격은 하루 차이로 엄청난 가격 상승을 기록하고 있습니다. 특히, 분양가 상한제 정책으로 서울 부동산 시장이 묶이자 서울을 비롯한 수도권 투자자들은 버스, KTX 대절을 하며 부산에 내려와 부산 부동산 투자를 하고 있습니다. 이러한 외부 투기자금 유입은 부산의 부동산 시장 가격 상승의 주요 원인으로 꼽히고 있습니다.

KB부동산 리브온 자료에 따르면, 부산은 11월 11일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률이 전주대비 0.04% 상승했습니다. 이는 2017년 10월부터 2년 동안 하락세를 보이던 부산 집값이 107주만에 상승을 기록한 것으로, 상승의 주요 원인은 해운대·수영·동래구의 조정대상지역 해제가 꼽히고 있습니다. 

부산의 상승세를 이끈 조정지역에서 해제된 주요 3구를 살펴보면, 먼저 동래구는 재건축이 다가오고 있는 노후 단지들 위주로 가격 상승이 이뤄지고 있습니다. 동래구 안락동에 위치한 충렬 아파트가 그 예인데요. 충렬 아파트는 1985년에 준공된 노후 아파트로, KB부동산 리브온에 따르면 이 아파트 전용면적 62㎡ 매매시세가 1억8,000만~1억9,500만원(11월 15일 기준)이지만, 현재 나온 매물은 호가가 8,000만~9,000만원 정도 붙은 상태입니다.

수영구 남천동에 위치한 삼익비치타운 전용면적 148㎡의 경우 지난 9월 12억~12억5,000만원에 실거래 됐지만, 11월 현재 13억9,000만원에 팔리고 있습니다. 두 달 만에 아파트 가격이 1억4,000만~1억9,000만원이나 뛴 것인데요. 1979년 10월 준공된 노후 아파트임에도 불구하고 단기간에 가격이 1억 넘게 올라 놀라움을 자아내고 있습니다. 

해운대구도 마찬가지입니다. 해운대구 중동에 위치한 해운대힐스테이트위브 전용면적 153㎡의 KB부동산 리브온 매매시세는 8억1,500만~12억원 선(11월 15일 기준)에 형성되어 있지만, 최근 신고된 실거래는 13억5,000만원(국토부, 11월 13일 거래)에 이뤄졌습니다. 호가가 붙은 상위 평균가보다 1억5,000만원이나 더 높은 가격에 팔려 나간 거죠. 분양권엔 웃돈도 붙었습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 해운대롯데캐슬스타 전용면적 95㎡ 분양권은 지난 4일 9억390만원에 실거래되면서 올 초보다 2억원 가까이 오른 신고가를 썼습니다.

이처럼 부산은 해운대·수영·동래구를 마지막으로 광역시 전체가 조정대상지역에서 벗어나면서 호가가 일제히 올랐고 해운대 중동과 우동 일대는 분양권 매물도 아예 자취를 감췄다고 합니다. 지난 10월부터 조정지역 해제를 예감한 부동산 투자자들이 몰려들면서 일부 단지를 타깃으로 한 갭투자를 시작한 탓입니다. 그렇게 부산은 지금 거대한 풍선으로 변해가고 있습니다.

울산, 대형 선박 수주 소식에 부동산 시장도 활기

부산에 이어 울산도 원정 부동산 투자자들로 ‘핫플레이스’가 됐습니다. 울산의 부동산 경기는 현대중공업의 대형 선박 수주 달성과 함께 성장하고 있습니다. 울산 부동산 시장은 지난 2016년 하반기부터 하락세를 보이다가 올해 10월부터 반등의 기미를 보이고 있습니다. KB부동산 리브온 주간 아파트 가격 동향 통계에 따르면, 울산 아파트 매매가격은 10월 첫째 주 전주 대비 0.01%, 둘째 주 전주 대비 0.06%, 셋째 주 전주 대비 0.08%, 넷째 주 전주 대비 0.07%를 기록하며 꾸준히 성장세를 보였습니다. 11월 들어서 전달에 비해 오름폭이 줄긴 했으나 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다. 11월 첫째 주 전주 대비 0.02%, 11월 둘째 주 전주 대비 0.03%를 기록하며 울산 부동산 시장이 꿈틀거리고 있습니다.

비규제지역인 울산도 부산과 마찬가지로 서울, 수도권애서 부동산 쇼핑을 나온 원정투자자들로 북적이고 있는데요. 이는 울산의 여러 개발 호재로 인한 것으로 분석됩니다. 현대모비스는 오는 2020년 7월까지 이화산업단지에 연면적 6만2060㎡(구 1만8773평) 규모의 전기차 부품 전용 공장을 건립할 예정으로 약 800여 개의 일자리 창출이 기대되고 있습니다. 개발 호재로 인해 울산의 부동산 시장은 활기를 띠고 있습니다. 

특히, 눈에 띄는 것은 서울 거주자의 울산 매수 건인데요. 국토교통부 통계에 따르면, 올해 서울 거주자가 울산 주택을 매입한 건수는 총 114건으로 작년보다 34% 증가했습니다. 특히 서울 거주자들의 울산 주택 매입 건수의 절반(2019년 거래 수 53건)은 울산 남구에서 이뤄져 궁금증을 자아내고 있습니다. 과거부터 울산의 부촌으로 유명한 울산 남구는 울산의 핵심 요지입니다. 울산 시청을 비롯해 울산항, 울산테크노일반산업단지, 울산석유화학단지, 울산용연공업단지 등 주요 기관과 산업단지가 몰려 있어 부동산 투자 가치가 높은 지역입니다. 그렇다 보니, 원정투자를 온 서울 부동산 투자가들의 선택이 몰리고 있는 것으로 보입니다.

울산 남구의 부동산 가치가 높아지면서, 남구 일대 아파트 가격도 상승세 입니다. KB부동산 리브온에 따르면 울산 남구 신정동에 위치한 문수로2차IPARK1단지 전용면적 101㎡의 경우 현재 시세가 6억6,000만~7억2,000만원에 형성되어 있지만 이미 지난달 시세보다 1억 높은 8억1,000만원(2019년 10월)에 실거래 됐습니다. 울산의 다양한 호재와 함께 울산 부동산 경기가 회복되면서 투자수요가 몰리자 매물을 거둬들이고 추세라 시세보다 웃돈을 얹어 거래가 이뤄진 것입니다.

해양 관광 개발로 뜨고 있는 여수
규제를 피해 지방으로 눈길을 돌린 수도권 투자자들이 부산, 울산에 이어 새롭게 주목하는 또 다른 지방 도시는 어디가 있을까요? 전남 여수도 지방 원정투자처로 꼽히고 있습니다. 여수는 최근 해양 관광 산업 개발이 도시의 활기를 불어넣고 있는데요. 여수는 남해안 신성장 관광벨트가 조성 중인 지역으로, 현재 해양관광도시로 거듭나기 위한 여러 사업이 진행 중에 있습니다. 남해안 신성장 관광벨트 조성사업은 관광거점 육성·접근성 개선·섬 크루즈 관광기반 조성을 목표로 합니다. 남해안 신성장 관광벨트 조성사업으로 인해, 여수는 영광~목포·완도~여수를 잇는 서남해안관광 도로가 연결돼 다른 지역으로의 접근성이 개선됩니다. 또한 유람선 관광 기반시설 확충과 연안 크루즈 상품 개발, 해양관광단지 조성, 여수~남해 간 동서 해저터널 건설 등 여러 개발 및 교통 호재가 있습니다.

다양한 호재를 맞은 여수 부동산 시장은 상승의 기운을 타고 있습니다. KB부동산 리브온 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면, 여수는 10월 둘째 주 전주 대비 -0.06%를 기록했지만 셋째 주 전주 대비 0%, 넷째 주 전주 대비 -0.02%, 11월 첫째 주 전주 대비 -0.01%, 11월 둘째 주 전주 대비 0%를 기록하며 차츰 회복되고 있는 모습입니다. 

여수의 회복 기운은 여수 부동산 투자에도 영향을 주고 있습니다. 미분양이 줄어들고 있다는 게 그 방증입니다. 국토교통부에 따르면 여수는 2019년 10월 기준 미분양이 제로(0)인 청정 지역입니다. 5년전 미분양 가구가 399가구가 존재했던 것과 비교하면 얼마나 수요가 있는지 짐작케 하는 대목이죠. 특히 여수는 해양 관광도시로 관련 산업이 도시 성장동력인만큼 세컨하우스나 장단기 임대, 숙박업 등 관광과 관련된 주거시설 등 수익형 부동산 상품도 주목을 받고 있습니다. 

 
그 중에서도 투자자들이 많은 관심을 보이는 지역은 여수 웅천지구입니다. 여수공항, 종합버스터미널, 연안여객터미널이 인접해 있고 오션퀸즈파크, 챌린지파크 등 여러 관광 산업이 예정된 여수의 핵심 입지이기 때문입니다. 실제로 웅천지구에서 나온 분양단지들은 분양 성적도 좋았고 현재도 그 가치가 상승곡선을 그리고 있습니다.

일례로 지난 2017년에 분양한 생활형 숙박시설 웅천 디아일랜드 전용면적 152㎡는 6억2,200만원대의 고분양가로 공급됐지만, 현재 6억8,700만원대까지 매매가가 오르며 약 6,500만원의 프리미엄이 형성됐습니다. 또한, 지난 3월 입주한 여수 웅천 꿈에그린 1단지 전용면적 84㎡는 2016년 분양 당시 2억7,700만원이었지만, 현재 시세는 3억1,500만~3억8,000만원(11월 15일 기준)으로 분양 때에 비해 3,800만~1억300만원이나 가치가 올랐습니다. 

상황이 이렇다 보니 내달 여수 웅천지구 분양 예정인 오피스텔 웅천 롯데캐슬 마리나(전용 29~71㎡, 총 546실)도 빛을 발할 공산이 큽니다. 여수 웅천지구 마리나 항만 바로 앞에 들어서는 노른자위 입지로 300척 규모의 국가 거점형 마리나 항만(2022년 예정), 문화복합산업시설 등과도 인접해 있어 여수 웅천지구의 관광 산업 개발과 교통 호재를 누릴 수 있어섭니다. 게다가 주변으로 율촌1산단, 광양제철소(포스코), 여수국가산업단지가 자리하고 있는 직주근접 단지로 바다 영구 조망이 가능하며 최근 트렌드에 맞춰 복층형 특화 평면을 구성해 풍부한 임대수요가 기대됩니다. 실제로 벌써부터 여수는 물론 서울, 수도권을 비롯 전국 각지에서 문의가 이어지고 있다는 게 관계자의 전언입니다. 

“규제 피해 지방으로” 늘어나는 원정투자… 피해 없도록 주의 필요
이처럼 최근 들어 부산, 울산, 여수 등 장기간 집값이 하락했던 곳곳에서 원정 투자수요가 급격하게 유입되고 있습니다. 전문가들은 규제가 심한 서울, 수도권 거주자들이 종합부동산세·양도세, 대출 제한 등 강력한 규제를 피해 이런 규제가 없는 지방으로 투자자들이 눈을 돌리는 것으로 분석합니다. 하지만 특정 시기에 수요가 과도하게 증가하게 되면 원래 가치보다 그 가치가 부풀려져 가격에는 거품이 끼기 마련입니다. 과도한 원정 투자는 시장 건전성을 헤칠 수도 있고 거품이 걷히고 나면 또 다른 피해를 양산할 수 있으니 투자 시 현명한 판단과 주의가 필요합니다.


에디터 :    앨리   그래픽 :   연이

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