재건축 막히자 ‘미니 재건축’… 소규모주택 정비사업에 쏠린 눈
[리얼캐스트=김다름기자] 재건축 초과이익환수제 부활 등 각종 부동산 규제로 인해 재건축 시장이 꽉 막힌 가운데 `미니 재건축`으로 불리는 소규모 정비사업이 대안으로 부상하고 있습니다. 소규모 정비 사업은 말 그대로 노후‧불량 주거지역을 소규모로 정비해 공동주택을 공급하는 사업인데요. 형태와 규모에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 나누어집니다.
자율주택정비사업은 10세대 미만 단독주택 또는 20세대 미만 다세대주택을 대상으로, 가로주택정비사업은 도로와 인접한 1만㎡ 미만 가로구역의 10채 이상 단독주택 또는 20세대 이상 공동주택을 대상으로 합니다. 소규모재건축사업은 1만㎡ 미만, 200세대 미만의 다세대‧연립주택 단지를 정비하는 사업입니다.
소규모주택 정비사업은 빠른 사업 추진이 가능한 게 특징입니다. 통상 10년이 걸리는 재건축·재개발과 달리 빠르면 3~4년 안에 준공은 물론이거니와 입주까지 마칠 수도 있습니다. 대규모 재건축‧재개발 정비사업은 재건축 과정에서 원주민이 쫓겨나고 지역공동체가 무너지는 등의 갈등이 필연적으로 동반되는데 반해 사업 인허가 절차가 상대적으로 간단하기 때문입니다. 통상 재건축사업에서는 추진위 설립단계를 거쳐야 하지만 소규모주택 정비사업은 추진위 설립 단계를 거치지 않아도 됩니다.
특히 가로주택사업은 안전진단을 생략할 수 있고 도시건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 한꺼번에 처리할 수 있습니다. 서울시 도시재생팀의 한 관계자는 “가로주택정비사업은 사업속도가 빠르기 때문에 활성화가 되면 집이 필요한 서민들에게 공급 측면에서 도움이 될 것으로 기대한다”고 전했습니다.
또 다른 장점은 조합원 수익 극대화라는 점입니다. 재건축사업이 아니기 때문에 재건축 초과이익환수제 법 적용을 피해갈 수 있어 재건축부담금도 낼 필요가 없습니다.
소규모주택 정비사업 2년 새 4배 증가
일명 ‘미니 재건축’으로 불리는 소규모주택 정비사업이 크게 증가했습니다. 한 언론매체(비즈한국)가 국토부 자료를 분석한 분기별 소규모주택정비사업 추진실적을 살펴보면, 현재(2019년 4분기 기준, 경북, 제주 자료 미제출로 제외) 전국에서 소규모주택 정비사업을 추진하는 사업장은 583개로 소규모주택법이 시행된 2018년 1분기 129개보다 454개(351%) 증가한 것으로 나타났습니다.
사업별로는 자율주택정비사업 88개(86개, 430%증가), 가로주택정비사업 307개(230개, 298% 증가), 소규모재건축 188개(138개, 276% 증가)로 확인됐습니다. 2018년 4분기 기준 254개였던 소규모주택정비사업장이 일 년 사이에만 2배로 늘어난 것입니다. 이는 소규모주택정비법으로 정비사업 절차가 간소화됐을 뿐만 아니라 건축 특례, 융자 및 컨설팅 지원 등 공공지원이 확대되는 등 규제 완화가 주된 원인으로 분석됩니다.
특히 정부가 사업가능 면적범위 확대 등 가로주택 활성화 대책을 내놓으면서 사업성이 높은 서울 강남권을 중심으로 가로주택정비사업 열기는 더욱 뜨겁게 달아오를 것으로 예상됩니다.
소규모지만 공급 물량 증가 긍정적
소규모 정비 사업은 앞으로 더욱 활성화될 전망입니다. 정부가 도심주택 공급 확대 방안의 일환으로 가로주택정비 사업을 활성화하기로 했기 때문입니다.
정부는 지난해 4개 단지 1437호에 불과하던 가로주택정비사업은 사업을 올 들어 한 달 새 29개 단지 1만5000호 이상 승인하는 등 속도를 내고 있습니다. 게다가 민간택지 분양가상한제 적용까지 제외하는 등 규제도 대폭 낮췄는데요. 특히 12·16대책에선 공공임대주택 10% 이상을 포함하는 등 공공성 요건을 충족하면 현행 최대 1만㎡에서 2만㎡까지 사업시행면적을 확대하겠다고도 밝혔습니다.
업계관계자는 “대규모 재건축·재개발만큼의 관심을 받진 못하겠지만 그럼에도 티끌 모아 태산이라고 소규모지만 공급 물량이 늘어나는 것은 긍정적”이라는 반응을 보였습니다.