팔달구 우만주공1단지, 2달만에 실거래가 50%↑
[리얼캐스트=민보름 기자] 수원 팔달구 우만동에 자리한 우만주공 1ㆍ2단지는 재건축 대상 아파트로 알려져있습니다. 아직 정비구역 지정 및 추진위원회 설립을 추진하는 단계로 재건축 안전진단 신청도 하기 전 초기단계입니다. 지자체 개발 계획에 우만1구역 재건축이 포함됐다 하더라도 아직 갈 길이 먼 것이 사실인데요. 그럼에도 불구하고 이곳의 시세 상승은 매우 가파릅니다.
게다가 해당 평형의 전세가가 1억 초반 대로, 매수자가 전세를 낀 일명 ‘갭투자’를 했다면 초기 투자금 2억원으로 단기간에 2억원을 벌었다는 계산이 나옵니다. 두 달 만에 거의 수익률 100%를 달성했다고 볼 수 있죠.
이처럼 우만주공 1단지가 신고가를 갱신하면서 대지지분이 근소하게 낮은 바로 옆 우만2단지(984세대) 역시 이 시세를 따라가고 있습니다. 1월까지 4억원 중반 대에 실거래되던 전용 49㎡가 2월 5억 1,000만원에 거래된데 이어, 58㎡도 5억5,000만원에 실거래 됐습니다.
‘수원 부촌’ 광교 따라가는 우만동, 교통ㆍ재건축 호재 만발
우만주공1ㆍ2단지에서 길 건너 아주대학교는 영통구 원천동입니다. 영통구 원천동ㆍ하동ㆍ이의동은 판교와 함께 2기신도시의 대표 성공사례로 뜨고 있는 광교신도시로 묶여 있습니다. 광교신도시에는 수원 컨벤션 센터는 물론, 명품브랜드가 대거 입점하는 갤러리아백화점과 5성급 호텔 체인 코트야드 메리어트 수원이 개점 준비 중입니다. 갤러리아백화점은 팔달구 인계동 수원시청 앞에 있던 수원점이 영업 종료하고 확장이전하는 것입니다. 아주대학교 캠퍼스에는 아주대학병원이 자리해 병세권도 누릴 수 있는 입지죠.
이처럼 수원시 부의 지도를 바꾸고 있는 ‘광교신도시’ 남쪽에 인접한 우남동은 그 수혜를 받을 수밖에 없습니다.
여기에 더해 1월 예비타당성 조사를 통과한 신분당선 연장선 수원월드컵경기장역(예정)이 우만주공 1ㆍ2단지 근처 서쪽에 생길 예정입니다. 이 예타통과 전후로 근처 아파트 가격이 급등한 것인데요.
광역교통 2030 계획의 일환인 이 사업은 2018년 예비타당성조사 기준 사업비 8,881억원이 투입되어 2023년부터 착공이 시작됩니다. 수원월드컵경기장역에는 인덕원선도 2026년까지 개통될 예정으로 일명 ‘더블역세권’이 됩니다. 수원월드컵경기장역 부지에 공사 중엔 복합센터(몰)이 2024년 완공 예정으로 대대적으로 지역이 변화할 예정입니다.
재건축 황금주 ‘저층 주공’, 정부 규제 불렀나
호재 가득한 광교신도시 남쪽 지역의 또다른 특징은 재건축 연한이 다 된 저층 아파트가 많다는 것입니다. 저층 아파트들은 연식이 오래된 만큼 재건축 안전진단 등급(D등급 이하)를 받기 쉬운데다, 세대별 대지지분율이 높아 재건축 사업성이 높은 것으로 유명합니다. 조합원 수 대비 새 아파트 세대수가 많아질 수 있기 때문입니다.
일례로 국내 부동산 시장을 이끈 대표적인 재건축 단지들은 대부분 저층 주공 아파트가 많습니다. 서초구 반포주공 1단지(3,590세대)와 강남구 개포주공1단지(5,040세대)가 대표적인 예죠.
이런 이유로 함께 재건축을 추진 중인 우만주공1ㆍ2단지 중에서도 5층짜리 저층 아파트인 1단지가 15층 중층 단지인 2단지에 비해 근소하게 대지지분율이 높은 만큼, 집값 상승률도 높게 나타나고 있습니다. 실제로 1단지 전용 38.52㎡와 47.25㎡ 타입은 모두 공급면적 대비 대지지분율이 100%를 넘는 것으로 유명합니다.
우만주공1ㆍ2단지와 맞닿은 우만동 현대아파트(404세대)는 주공 아파트와 달리 중대형 위주 단지인데요. 가장 작은 전용 73㎡이 6억원 후반에서 7억원을 호가하고 있습니다. 역시 저층 아파트단지로 사업성이 좋은데다, 우만주공보다 재건축이 상당히 진척된 상태입니다. 이미 현대 엔지니어링을 시공사로 선정하고 조합설립인가를 마친 상태죠.
하지만 가격대가 높은 만큼, 상대적으로 초기 투자금이 많이 든다는 점에서 우만주공아파트를 대안으로 선택한 수요가 많다는 후문입니다.
한편 우만동 남측 영통구 매탄동에도 재건축 우량주들이 자리하고 있는데요. 매탄 주공4ㆍ5단지(1,200ㆍ1,240세대)가 건축심의를 마치고 빠르면 올해 안까지 관리처분인가를 추진하고 있는 상태입니다. 영통2구역으로 구역 지정된 이 단지는 분당선 수원시청역 역세권이자, 수원시청 인근에 위치해 우수한 입지를 자랑합니다. 이미 GS건설과 현대산업개발이 시공사로 선정되었습니다.
매탄 공원 너머 인근에도 저층 재건축 단지가 있습니다. 매탄 삼성3차아파트(595새대)가 그것인데요. 한국감정원에 따르면 2월 21일 기준, 전년 동기대비 경기도에서 가장 매매가 상승률이 가장 높은 단지가 바로 매탄 삼성3차 아파트입니다. 이 단지 역시 6개월 동안 2억원이 오르는 등 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 지난해 8월 전용 59㎡가 2억 4,850만원에 거래됐던 것이, 9월 들어 거래량이 급증하면서 현재 4억 중반 대를 호가하고 있습니다. 바로 인접한 한국2차아파트(768세대) 역시 최고 6층짜리 재건축 아파트로 매탄동 집값 상승에 한 몫 했죠.
매탄동 또한 우만동과 같이 광교신도시 남측 원천동과 가까운 위치로 지역 호재의 영향을 받고 있습니다. 그러나 20일 국토교통부는 이런 집값 상승에 따라 기존 조정대상지역 중 비청약과열지역이었던 팔달구를 청약과열지역 중 1지역으로 상향시키고, 영통구 역시 조정대상지역 1지역으로 지정하였습니다. 따라 이 일대 부동산 시세가 어떻게 움직일지 관심이 쏠리고 있습니다.
영통구 소재 A공인중개사무소 대표는 “(조정대상지역 지정 후에도) 재건축 대상 아파트 가격이 인근 광교신도시에 비하면 너무 저렴해, 쉽게 폭락하지는 않을 것”이라면서 “사업 속도가 빠른 매탄 주공4ㆍ5단지 재건축 후, 새 아파트 시세에 따라 주변 가격이 움직일 것으로 보인다”고 말했습니다.