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부동산 트렌드 6개월 전매제한 단지, 부동산시장 ‘노아의 방주’ 되나?
2020-02-28
08:50
5,667 읽음

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지제는 됐고 고덕은 안 됐다

[리얼캐스트=한민숙 기자] 지난해 9월 평택 분양시장에 파란을 일으킨 단지가 있었습니다. 지제역더샵센트럴시티가 그것입니다. 단지는 1순위 청약 결과 1,821가구(특별공급 제외) 모집에 5,797명이 몰리며 평균 3.18대1의 경쟁률을 기록했는데요. 같은 시기 직선거리로 3km 남짓 거리인 고덕신도시에서 분양한 총 4개 단지 중 2개 단지만이 겨우 1순위에서 마감된 것과 비교하면 놀랄만한 성과입니다. 실제 고덕신도시 4개 단지에 모인 청약통장보다 지제역더샵센트럴시티 1개 단지에 모인 청약통장 수가 3배 이상 많았죠.

고양시 덕양구에서 공급된 ‘대곡역두산위브’도 마찬가지. 지난해 11월 청약을 받은 이 단지는 173가구(특별공급 제외) 모집에 9,040명이 접수해 1순위 평균 52.25대1의 경쟁률을 기록했는데요. 이는 지난해 고양시 관내 최고 청약경쟁률로 사실상 서울이라 불리며 고양시 로또 분양지역으로 인식되고 있는 고양시 덕은지구 청약경쟁률보다 10배 이상 높은 것입니다. 

전매제한 6개월의 힘, 로또 신도시도 앞질러

앞서 언급한 두 개 단지가 청약 흥행을 보인 것은 사실 예견돼 있었다는 게 업계 중론입니다. 두 개 단지 모두 ‘분양권 전매기간이 6개월’로 짧은 비규제지역으로 실수요층은 물론 시세차익을 노리는 투자수요까지 몰렸다는 분석입니다. 

수도권 공공택지인 고덕신도시의 경우 분양권 전매제한이 3년 이상인 반면, 지제역더샵센트럴시티가 들어선 평택 지제동 일대는 비규제지역으로 당첨자 발표일로부터 6개월이면 분양권 전매가 가능합니다. 능곡뉴타운 첫 분양단지인 대곡역두산위브 역시 지난해 11월 6일 고양시를 조정대상지역에서 해제한다는 국토부의 발표 이후 공급된 고양시 첫 분양 단지인데요. 덕분에 청약규제가 미적용되며 6개월 뒤면 분양권 전매가 가능했죠.

대곡역두산위브 분양 관계자는 “고양시가 삼송, 원흥, 덕은지구 등 일부 지역을 제외하고 청약조정대상지역에서 해제되면서 가장 큰 수혜를 본 것 같다”라며 “우여곡절이 많아 분양이 차일피일 미뤄졌는데 결과적으로 규제에서 벗어나면서 더 좋은 결실을 맺게 됐다”라고 말했습니다.

왜 6개월 전매제한에 열광할까? 1. 레버리지 효과 극대화

이처럼 ‘전매제한 6개월’이라는 요건에 실수요층은 물론 투자수요까지 가세하며 열기를 띄는 이유는 무엇일까요. 

부동산 전문가들은 부동산 투자의 최대 강점 중 하나인 레버리지 효과를 더욱 극대화한다는 점을손꼽습니다. 계약금 납부 후 1차 중도금 납부 시기가 짧게는 2개월, 길게는 6개월 뒤로 잡혀 있는 분양 단지에서 때로는 계약금만 지불하고도 큰 시세차익을 거머쥘 수 있어서죠. 

일례로 계약금(10%) 납부 후 6개월 뒤에 1차 중도금 납부 일정이 잡혔던 화서역 파크 푸르지오 전용 84㎡는 분양권 전매제한 기간이 풀린 2018년 12월에 최고 7억1,450만원에 손바뀜이 이뤄졌는데요. 전용 84㎡의 분양가가 기준층 기준으로 5억2,000만원~5억3,000만원대임을 감안하면 계약금의 10%인 5,300만원 가량을 납입한 후 6개월 새 2억원 가량의 시세차익을 얻은 것입니다(기타 부대 비용 배제). 

반면 해당 평형은 지난해 12월에는 최고 9억3,000만원에 거래됐습니다. 절대적 금액만을 보면 분양을 받은 후 계속 보유하다가 1년 6개월 뒤에 매도를 했다면 약 4억원 가량의 시세차익을 얻었을 것입니다. 하지만 그 동안 두 차례, 많게는 세 차례의 중도금 납부(약 1억~1억5,000만원)가 이뤄졌어야 했죠. 계약금까지 포함하면 약 1억5,000만원에서 2억원 가량의 자기자본이 투입됐으니 레버리지 효과는 최대 2.7배에 불과합니다. 투자금 회수 기간은 1년 6개월로 길어졌고요.

6개월 뒤 바로 매도를 했다면 단지 금전적인 측면 국한되지 않는 부동산 상품의 ‘레버리지 효과’를 극대화한 셈이 됩니다. 5천여 만원을 투입해 4배의 수익을 얻은 기간이 불과 6개월에 불과했으니까요. 전매제한 6개월 요건에 수요층이 열광하는 이유입니다.

왜 6개월 전매제한에 열광할까? 2. 환금성 보장

‘6개월 전매제한’이라는 요건은 환금성이 떨어지는 부동산이라는 상품의 단점을 상쇄시킨다는 점에서도 매력점으로 평가됩니다.

부동산은 환금성이 주식이나 저축성 예금 등 금융상품에 비해 떨어진다는 단점이 있었습니다. 제 아무리 높은 수익이 나더라도 팔고 싶을 때 팔지 못하면 ‘빛 좋은 개살구’에 지나지 않기 때문이죠. 하지만 ‘6개월 전매제한’이라는 요건이 달리게 되면 얘기가 달라집니다. 6개월 안에는 팔 수 없지만 바꿔 말하면 6개월만 지나면 팔 수 있다는 얘기가 되니까요. 

분양권 거래는 전매제한이 풀린 후 1~3개월 내에 폭발적으로 이뤄지는 것으로 나타났습니다. 일례로 안양동안구 호계동의 '평촌 어바인 퍼스트'(2018년 5월 분양)는 동안구가 조정대상지역으로 지정되기 전 분양된 단지로 2018년 12월 전매제한이 풀리며 이듬해 초까지 분양권 거래가 폭발적으로 증가했습니다. 같은 시기 분양한 화서역 파크 푸르지오 역시 최근 1년 거래량의 70%가 전매제한이 풀린 직후인 2018년 12월과 2019년 1월 사이에 이뤄졌죠.

이는 전매제한이 풀리는 1차 시기를 매도인은 파는 시기로 매수인은 취하는 시기로 가름하고 있다는 것을 의미합니다. 환금성이 떨어지는 부동산 상품에서 가장 활발하게 거래가 이뤄질 수 있는 때가 전매제한이 풀리는 시기이고 ‘전매제한 6개월’은 환금성이 약한 부동산의 단점을 6개월로 한정함으로써 오히려 단기간에 현금화할 수 있는 기간을 정해 준 것이라고 할 수 있죠.

“아무리 입지가 좋고 프리미엄이 수억 붙는 곳이라도 5년에서 길게는 10년까지 자금이 묶여야 한다면 부담이 될 수밖에 없습니다. 장기적인 계획을 세워 접근했다 하더라도 처음 의도와 달리 긴 시간 분양권을 유지할 수 없는 개인적인 상황은 언제든 일어날 수 있으니까요. 특히 최근 수도권 분양가상한제 지역에 대한 분양권 전매기간이 최대 10년으로 대폭 늘어나 웬만한 지역에서는 장기간 목돈이 묶여야 하는 상황에서는 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 이에 주식이나 저축 등 금융상품에 비해 환금성이 떨어진다고 평가를 받는 상품이 부동산이지만 6개월 이후에 전매가 가능한 분양권은 얘기가 달라질 수 있습니다.“(부동산 전문가 L씨) 

부동산 규제 속 ‘노아의 방주’... 전매제한 6개월 단지 어디? 

상황이 이렇자 전매제한 6개월 요건을 갖춘 단지가 마지막 ‘노아의 방주’가 되는 것은 아니냐는 얘기가 흘러나오고 있습니다. 옥 죄는 부동산 규제 속에 유동자금이 흘러 들어갈 수 있는 곳으로 6개월 전매제한 요건을 갖춘 단지만 남아있다는 것이죠.

그래서인지 전매제한 6개월 요건을 갖춘 단지를 찾는 수요층의 발걸음이 분주해졌는데요. 올해 상반기 분양이 예고된 인천 서구 한들지구 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’도 이 중 하나입니다. 업계 관계자는 “인터넷 홈페이지만 오픈한 상태로 아직 홍보관 개관도 안 했음에도 불구하고 하루에도 수 십여 통의 문의 전화가 이어지고 있다”라고 말했습니다. 

부동산인포에 따르면 올해 상반기 수도권 비규제지역에서 46개 단지 약 4만 1,256가구(일반분양 기준)의 공급이 예정돼 있습니다. 이 중 6개월 전매제한 요건을 갖춘 주요 단지는 다음과 같습니다. 

DK도시개발•DK아시아가 인천 서구 한들지구에 건립하는 검암역 로열파크씨티 푸르지오가 오는 4월 분양 예정입니다. 지상 최고 40층, 4,805가구 규모로 사업비만 2조5,000억원에 이르는 매머드급 대단지인데요. 특히 하나은행이 금융주관사를 맡은 초대형 프로젝트로 안정적인 사업 추진이 가능합니다. 단지는 비규제지역에 들어서는 만큼 청약 문턱이 낮습니다. 추첨제 비율이 전체의 80%에 달해 상대적으로 청약 가점이 낮은 30~40대도 청약 당첨의 기회가 제공됩니다. 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 가능합니다. 이 아파트는 오션뷰와 리버뷰를 한눈에 누리는 국내 첫 번째 리조트 도시로 조성될 예정입니다. 전체 가구의 90% 이상이 실수요층이 선호하는 전용면적 59㎡, 74㎡, 84㎡의 중소형으로 조성됩니다. 

현대건설도 상반기 인천 부평구 백운2구역을 재개발하는 ‘힐스테이트 부평’의 분양을 앞두고 있습니다. 총 1,409가구 중 전용면적 46~84㎡ 837가구가 일반 분양입니다. 지하철 1호선 백운역 바로 앞에 위치한 역세권 단지로 신촌초, 부평서여중, 부평서중, 부광고 등이 근거리에 있어 교육 여건이 우수하며, 부평공원·백운공원 등 생활체육시설도 풍부합니다. 

경기 안산시에서는 대우건설이 단원구 원곡동 일대 원곡연립1단지 재건축(가칭)을 분양할 예정입니다. 총 1,714가구로 조성되며 이중 588가구가 일반 분양됩니다. 같은 대우건설이 상반기 의정부동 중앙3구역 재개발로 910가구를 공급하며 이 중 213가구를 일반 분양할 예정입니다. 7호선 연장 수혜 단지로 7호선 탑석역(예정)을 이용할 수 있습니다.

경기도 양주시 장흥면 일대에 송추 북한산 경남아너스빌이 분양 예정입니다. 송추는 비규제지역으로 대출규제가 덜하고 청약은 40% 가점, 60% 추첨제로 입주자를 선정합니다. 단지는 주변이 산으로 둘러싸여 있고 서울외곽순환도로 송추IC가 가깝습니다.


에디터 :    데메테르   그래픽 :   titi

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