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부동산 트렌드 집값 오르면 세입자도 웃는…수익공유형 전세란?
2020-05-18
10:45
375 읽음

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분상제 면제되는 공공 재개발 도입 


[리얼캐스트= 박지혜 기자] 정부가 서울 도심에 4만 가구 규모의 주택을 공급하기 위한 계획을 밝혔습니다. 


국토교통부가 최근 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화' 방안에 따르면, 정부는 공공성을 강화한 정비사업을 통해 향후 3년간 서울에서만 4만 가구를 공급할 예정입니다. 이 가운데 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울도시개발공사) 공사가 단독 또는 공동시행자로 참여하는 '공공 재개발' 사업을 활성화해 총 2만 가구를 공급할 예정입니다.


정부가 앞으로 추진하는 '공공 재개발' 사업은 사업성이 떨어지거나 조합간 갈등, 복잡한 인허가 절차로 장기화되고 있는 재개발 사업의 걸림돌을 해결하는 것이 핵심입니다. 


이에 따라 10년 이상 사업이 정체된 재개발이나 주거환경개선지구를 '주택공급활성화지구'로 지정하고 LH, SH공사 등 공공이 시행사로 참여해 용도지역과 용적률 상향 등의 파격적인 인센티브를 부여합니다.


이를 통해 집주인에 일정 수익을 보장해주면서 재개발 사업에 반대하는 세입자의 주거안정까지 책임지겠다는 게 정부의 설명입니다. 


집주인에게는 수익 보장, 세입자는 '내몰림' 문제 해결


이번 공공 재개발 사업이 제대로 작동한다면 LH, SH 등 공공기관에서 집주인에게 확정 수익을 보장하고, 세입자들은 주거 내몰림 문제에서 벗어날 수 있을 전망이라 관심도 높아지고 있는데요.


보통 재개발 사업은 관리처분에서 통과된 수입이 보장되지 않아 추후 추가분담금이 올라가고 갈등 요소로 작용해왔습니다.


따라서 이번 공공 재개발 사업은 현재 사업여건상 추가분담금이 1억3천 만원(비례율 95%)인데 조합이 요구하는 추가분담금이 7천만 원(115%)인 경우 공공기관이 양 조건의 중간 수준인 1억 원 정도(105%)로 절충해 확정 수익을 제시하게 됩니다.


정부는 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시에는 조합원의 참여를 최대한 보장해줄 계획입니다.


지분형 주택과 수익공유형 전세란?


집주인과 세입자를 위한 지원 내용도 주목할 부분입니다. 우선 분담금을 내기 힘든 저소득 조합원을 위해서는 LH나 SH가 분담금을 대납해주는 방식이 될 전망입니다. 대신 10년간 주택을 조합원과 공사가 공동 소유해야 하는데요. 바로 '지분형 주택'입니다. 


즉 지분형 주택은 분담금 마련이 어려운 집주인이 LH·SH 등 공동시행자와 집을 공유(주택지분 공유)하는 제도로 집주인의 내몰림을 방지하기 위한 장치입니다. 


수입이 부족한 집주인이 지분형 주택을 선택하면 공공이 잔금(50%)을 부담하는 대신 그만큼 주택 지분을 가져가는 구조입니다. 집 주인은 10년간 신규 분양 받은 집에서 살다가 이후 공공 보유 지분을 사들이면 되는데요. 매입이 어렵다면 매각 후에 개발이익을 공유하게 됩니다.


입주자는 50% 이상의 지분을 보유하고, 10년 후에는 집주인이 해당 주택의 공공지분을 감정평가 금액으로 우선 매입하거나 처분할 권리를 갖습니다.


공공재개발에서 공급되는 공적임대 일부가 전세물량으로 공급되면서 세입자를 위한 대책도 내놨습니다. 수익공유형 전세주택 제도입니다. 


수익공유형 전세주택은 주택도시기금이 출자해 설립한 리츠가 최대 8년간 거주할 수 있는 전세주택을 시세 80% 수준으로 세입자에게 공급하면 이 때 임대리츠 주식의 일부(약 5천만 원 수준)을 임차인이 보유할 수 있도록 해주고, 추후 분양 뒤 발생할 수 있는 수익을 리츠와 나눠 갖습니다.


전세계약이 끝나거나 중도에 이사를 하면 전세보증금과 함께 리츠의 배당도 받을 수 있는데요. 리츠 수익이 마이너스가 나더라도 원금은 보장되기 때문에 세입자에게 무조건 유리한 상황이 됩니다.


수익공유형 전세는 무주택용 전세주택인 만큼 공급물량 전체가 월평균 소득 120% 이하의 청년과 신혼부부, 고령자에게 공급됩니다. 기존 공공지원 임대 임대료가 시세의 85~95%라는 점에서 수익공유형 전세주택 이용자는 임대료를 낮게, 추가수익(+α)도 누릴 수 있는 셈입니다.


공급 효과 제한적이라는 지적도…부작용은?


정부는 세입자가 임대기간 동안 전세금을 통한 수익금까지 얻어 내 집 마련에 도움이 될 것으로 예상하고 있습니다.


하지만 일각에선 수요자 관심을 끌 수 있을지 미지수라는 지적입니다. 공공 재개발의 경우 대형 사업장에는 적용하기 힘들 것으로 보여 공급 효과가 제한적일 것이라는 의견도 나오는데요.


단기 공급 대책에 빠졌다는 것도 우려의 목소리가 나오는 대목입니다. 마지막으로 부동산 전문가P씨의 의견을 들어보겠습니다. 


“분담금 대납 지원을 받으면 10년 동안 공공과 주택을 공유해야 해 사업장마다 공공 지원을 얼마나 받는지가 중요합니다. 조합원 물량을 제외한 주택의 50% 이상을 공적 임대로 공급해야 한다는 점도 모든 조합의 적극성을 기대하기는 어려운 부부인데요. 소규모 정비사업장 위주로 선행될 것으로 보이는 만큼 공공 재개발의 진행상황을 꾸준히 지켜봐야겠습니다”  




에디터 :    parispark   그래픽 :   연이

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