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리얼톡&리얼판 ‘미분양 시그널’로 본 주택시장…확 달라진 늦깎이 신도시
2020-06-17
09:30
1,146 읽음

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‘미분양 시그널’에 주목하는 까닭 

[리얼캐스트=김예솔 기자] 미분양 물량은 분양시장의 분위기를 가늠하는 척도입니다. 미분양이 소진됐다는 것은 주택 수요가 늘었다는 것을 의미하며 동시에 탄탄한 수요를 자랑한다는 뜻이기 때문입니다.

더욱이 미분양 재고를 털어낸 이후 일대 아파트값이 상승세를 보이는 경우도 많습니다. 

1년 만에 반토막…수도권 미분양 감소, 왜? 

최근 수도권 분양 시장을 주목해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 부동산 시장에서 상승 시그널을 주고 있는 미분양 물량이 줄어들고 있어서인데요. 

국토교통부에 따르면 수도권 미분양 물량은 지난 3월 기준 4,202호로 1년 전(1만259호)과 비교해 절반 수준입니다. 지난해 넘쳐나던 미분양 물량은 6월 1만1,608호로 정점을 찍은 이후, 빠르게 소진됐습니다. 석 달 뒤인 9월 9,666호로 1만호 밑으로 떨어진 이후, 서서히 줄어 올해 들어서는 4,000호대에 머물고 있습니다. 

이처럼 수도권의 미분양 물량이 급감한 것은 그동안 ‘미분양 무덤’으로 불리던 지역에서 빠르게 물량이 감소하고 있기 때문입니다. 경기도 평택시, 화성시, 양주시와 인천 서구 등은 한때 미분양 물량이 1,000호대를 훌쩍 넘었으나, 작년 말부터 재고 소진 속도가 빨라졌습니다.

이들 지역은 공통점이 많습니다. 2기 신도시인 고덕신도시, 동탄신도시, 옥정신도시, 회천신도시 검단신도시 등이 밀집한 수도권 외곽 지역입니다. 몇 년 전부터 아파트 분양이 활발히 이뤄지면서 공급과잉이 대두됐던 곳입니다. 

‘미분양 무덤’이라는 오명과 함께 열악한 교통환경으로 ‘교통 소외지’라는 꼬리표도 따라다녔습니다. 하지만 광역교통망 호재로 이들 지역에 수요자들이 몰리기 시작했습니다. 지하철 5호선과 7호선 연장선, 수도권광역급행철도(GTX) A·B·C노선 건립에 대한 기대감이 커지면서 분위기가 확 달라진 것입니다. 

게다가 정부가 12·16 부동산 대책과 2·20 대책을 연이어 발표한 것도 영향을 미쳤습니다. 서울이 고강도 규제에 묶으면서 풍선효과가 비규제지역인 수도권 외곽으로 뻗어 나간 것으로 분석됩니다.

‘미분양 무덤’ 꼬리표 뗀 수도권 신도시는 지금 

여기서 가장 눈에 띄는 지역은 인천 서구입니다. 단번에 미분양 물량을 털어낸 후, 주택시장이 활기를 띠고 있습니다. 작년 6월 2,607호에 달했던 미분양 물량은 현재 64호까지 내려갔습니다. 불과 1년도 채 되지 않아 대부분의 재고를 털어낸 셈이죠.

청약경쟁률도 달라진 온도를 말해줍니다. 지난달 분양한 ‘검단신도시 우미린 에코뷰’는 270가구 모집에 7,346명이 청약해 평균 경쟁률 27대 1을 기록했습니다. 검단신도시 최초의 두 자릿수 경쟁률입니다.

평택과 화성 부동산 시장도 훈풍입니다. 경기도 미분양 1·2위였던 평택과 화성은 현재 707가구와 133가구의 미분양분을 각각 기록하고 있습니다. 작년 최고 2,960호, 1,738호의 물량을 기록했던 것과는 상반된 모습입니다.

화성 동탄신도시의 경우에는 분양 막바지에 돌입하면서 미분양 재고는 서서히 줄고, 시세는 뛰고 있습니다. 이미 동탄신도시 내 초기에 공급된 단지였던 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’ 전용면적 84㎡는 올해 1월 10억5,000만원에 거래돼 지역 최초 ‘10억 클럽’에 가입하기도 했습니다. 같은 시기에 분양됐던 ‘동탄우남퍼스트빌’, ‘동탄2금강펜테리움센트럴파크3차’ 등도 몸값이 치솟고 있습니다.

‘늦깎이 신도시’ 양주의 반전…볕드는 분양시장 

양주 부동산도 미분양을 털어낸 이후 청약시장은 역대급 활황 중입니다. 

이달 분양한 '양주 옥정신도시 제일풍경채 레이크시티'는 평균 3.8대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 양주신도시 아파트 중 1순위 청약에서 가장 많은 4,062개의 통장이 몰렸습니다. 앞서 회천신도시의 첫 분양 단지였던 '양주 회천신도시 대방노블랜드'는 지난달 1순위 청약에서 평균경쟁률 4.3대1을 보였습니다. 양주를 통틀어 두 단지처럼 1순위 완판에 성공한 경우는 드물어 이례적인 흥행으로 평가됩니다.

이 같은 기세로 금강주택의 ‘덕계역 금강펜테리움 센트럴파크’가 흥행가도를 이어갈지 이목이 집중됩니다. 회천신도시 A-22BL 들어서는 이 단지는 지하 1층~지상 29층, 6개 동, 총 935세대 규모로 지어집니다. 전 세대가 중소형 평형인 전용면적 59㎡로 구성돼 실수요자들의 인기를 끌 것으로 기대됩니다. 이 역시 회천신도시의 초기 공급단지여서 일대 분양시장의 바로미터로 꼽힙니다.

업계 관계자는 “늦깎이였던 양주신도시가 오랜 침묵을 깨고 활기를 찾고 있다”면서 “회천신도시가 초기 공급 단지부터 괄목할만한 성적을 낼 것으로 기대되면서 향후 행보가 기대된다”고 말했습니다.

‘신도시의 공식’…미분양은 줄고, 가치는 뛰고

이 같은 상황은 2기 신도시인 판교와 광교신도시를 방불케 합니다. 2010년 첫 공급이 시작된 두 신도시는 뛰어난 강남과의 접근성, 우수한 직주근접성을 바탕으로 일찍이 미분양을 털어냈습니다. 이후 탄탄한 배후수요를 자랑하며 ‘청약불패’ 대열에 합류했고, 지금은 성공한 2기 신도시로 불립니다.

한 부동산 전문가는 “GTX 건설사업으로 수도권 교통혁명이 예고되면서 어느 때보다도 소외됐던 2기 신도시들이 수혜를 받을 것으로 예상된다”면서 “더불어 규제 무풍지대로 각광받으면서 이들 분양시장에도 봄볕이 들 것으로 기대된다”고 말했습니다.



에디터 :    딥그린   그래픽 :   세그리

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