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부동산 트렌드 전국이 부동산 규제 영향권…역(易) 풍선 효과 발생하나?
2020-07-06
09:10
1,049 읽음

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다시 달리는 서울 대장 아파트, 계속 오를까?

[리얼캐스트=민보름 기자] 6월 30일 KB국민은행이 발표한 『KB주택가격동향』에 따르면, KB선도아파트 50지수가 3개월 연속 하락을 보이다, 6월 들어 플러스로 전환됐습니다. KB선도아파트 50지수는 전국 시가총액(가격*세대수) 50위 아파트 단지의 평균 가격 변동률을 지수화한 것인데요. 

현재 선도아파트에 속하는 50단지 중 5개를 제외하면 모두 서울에 자리한 대단지아파트 입니다. 선도아파트 목록을 보면 대치동 은마 아파트는 물론 도곡 렉슬, 반포 자이, 아크로 리버파크, 압구정 현대, 목동 신시가지 아파트 등 전국민이 들어봤을 법한 쟁쟁한 단지들이 눈에 띕니다. 

9억원 이상 고가 주택에 대한 대출을 규제한 12.16대책으로 주춤했던 강남 등 서울 주요지역 집값이 다시 뛰기 시작한 것이죠. 이밖에도 서울시 아파트 상승률이 0.52로 높은 상승폭을 보였습니다. 

하지만 6.17대책으로 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 등 현대기아차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공으로 최근 가격 상승을 이끈 지역들이 토지거래허가구역으로 지정되고, 조합설립인가 전인 초기 재건축 아파트에 대해 2년 실거주 의무가 생기면서 일부 재건축 단지들은 사업 진행에 난항을 겪고 있습니다. 

때문에 22번째 대책 발표에도 서울 집값이 계속 오를 수 있을 지 부동산 업계의 관심이 집중되고 있습니다. 이번 대책이 서울 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?

평범해진 서울…규제의 ‘상향 평준화’
 
2017년 6월 새 정부의 첫 부동산 안정화 대책이 나온 이후 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 점차 확대 지정되었고, 규제 강도 또한 점차 강해졌습니다. 그러다 보니 동시에 ‘규제의 상향 평준화’ 현상이 일어나기 시작했습니다. 

주택담보대출 시 담보인정비율(LTV) 40% 적용, 주택담보대출 1건 제한 등 기존의 투기지역 규제가 투기과열지구까지 일반화 되었기 때문입니다. 심지어 2.20대책으로 인해 모든 조정대상지역에 대한 분양권 전매 금지 및 LTV 50%(9억원 이상 30%) 상한이 적용되면서 사실상 주택 분양시장에서 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 간 격차가 대부분 사라지게 되었습니다. 

이 때문에 한때 일부 언론에선 서울 15개 자치구 및 세종시에 한해 지정했던 투기지역의 실효성이 사라지면서 투기지역 제도 자체가 폐지될 거란 여론이 나오기도 했습니다. 

이번 6.17대책에선 주택담보대출 시 신규 주택 전입 의무 기간도 조정대상지역과 투기과열지구 모두에서 6개월 내로 일괄 축소하게 하면서 지역 간 대출 규제의 격차도 줄어들게 되었습니다. 

풍선효과 전국에? 떨고 있는 비규제지역

6.17 대책에서 가장 주목을 받은 규제 내용은 수도권뿐 아니라 대전, 청주까지 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정한 것이었습니다. 대전은 세종시와 함께 수도권 지역을 제칠 정도로 광역시 중 집값 상승률이 높았던 지역입니다. 청주는 광역시가 아니지만, 대전이나 세종에 비해 상대적으로 집값이 저렴한데다 반사광가속기 유치 호재로 5월 중순 들어 대전 집값 상승률을 추월했습니다. 

국토부는 “대전은 비규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어 1년 간 누적상승률이 11.5%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭이 재확대되고 있다”며 “청주는 대전ㆍ세종 등 인근지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서 최근 개발 호재가 발표되며 단기간에 급등하는 모습”이라고 밝혔습니다. 

한마디로 풍선효과를 막기 위해 해당 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구(대전 유성구, 동구, 서구, 중구)로 지정하게 됐다는 것이죠.
 
이번 규제의 풍선효과로 지방광역시 및 소도시 비규제지역들 또한 집값 상승률에 따라 추가 규제지역으로 지정될 가능성이 커지고 있습니다. 이미 수도권에선 6.17 대책에서 빠진 김포시와 파주시가 다음달 중으로 조정대상지역으로 묶일 가능성이 제기되고 있습니다. 

김현미 국토부 장관은 KBS뉴스와의 인터뷰에서 “김포와 파주는 6.17 대책 당시 규제지역 선정조건에 해당하지 않았다”면서도 “지금 열심히 모니터링을 하고 있는데 다음달 중 상당 부분 조건에 부합하지 않을까 한다”고 설명했습니다. 

조정대상지역 선정 기준은 주택가격상승률이 소비자물가지수 상승률의 1.3배를 넘어야 하는데요. 최근 코로나19 사태와 오랜 불황으로 소비자물가지수조차 떨어지고 있어 상대적으로 조정대상지역 추가 지정 가능성이 더욱 커지고 있습니다. 게다가 정부가 언제든 추가 대책을 낼 수 있다는 입장이라, “이러다 전국이 규제 대상이 되는 것이 아니냐”는 분석 또한 나오고 있습니다.

어차피 같은 조건이라면…서울 집중 심화 우려↑

이러한 6.17대책 발표 이후에도 앞서 설명한 KB선도 아파트인 강남권 및 마ㆍ용ㆍ성 대단지 아파트들이 속속 신고가를 기록하고 있습니다. 도곡동 대장주 도곡렉슬의 경우 전용면적 138㎡이 6월 22일 33억원에 거래되며, 전고가인 27억 8,000만원보다 5억 이상 오른 신고가를 썼는데요. 마포 래미안 푸르지오와 경희궁 자이, 이촌동 한가람 아파트 전용면적 84㎡ 또한 기존보다 높아진 실거래가를 기록했습니다.

KB부동산이 집계한 매매전망지수 추이에 따르면, 이러한 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 높은데요. 5월에 92를 기록했던 서울의 매매전망지수는 한달 만에 130으로 급등했습니다. 매매전망지수는 100이 넘으면, 통상 2~3개월 내 집값이 오를 전망이 우세하다는 뜻입니다.

한 부동산 분석 전문가는 “어차피 전국이 다 규제지역이라면 수요가 탄탄한 수도권, 그 중에서도 서울 부동산으로 유동자금이 몰릴 가능성이 크다”면서 “수도권 및 지방광역시 집값도 상당히 오른 상태라, 강남권 등 서울 주요 지역뿐 아니라 상대적으로 저렴한 지역 아파트들이 인기를 끌 것”이라고 분석했습니다. 


에디터 :    커피   그래픽 :   진진자라

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