서울 주택 낙찰가율 100% 육박…고강도 부동산 규제에 ‘경매시장’으로 유턴?

 경매시장 ‘유턴’…서울 주택 낙찰가율 97.3%

법원경매 전문 지지옥션이 발표한 경매동향보고서에 따르면 전국 6월 경매진행 건수는 1만2,947건으로 이 중 5,087건이 낙찰됐습니다. 낙찰률은 36.5%, 낙찰가율은 73%를 기록했습니다.

낙찰률은 입찰에 부쳐진 매물 중 낙찰자가 결정된 물건의 비율로, 경매시장의 소화량을 보여주는 지표입니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 해당 비율이 100%를 넘어선다는 것은 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻입니다.

눈에 띄는 점은 서울의 낙찰가율이 100% 안팎에 머물며 높은 수준을 유지하고 있다는 것입니다. 지난달 서울의 낙찰가율은 91.9%로 집계됐으며, 이 중에서도 주거시설 낙찰가율은 97.3%로 전국 1위를 차지했습니다. 한때 경기와 인천에 밀렸다가, 서울로 유턴하는 투자자들이 늘어나면서 7개월 만에 주거시설 부문 1위를 차지한 것입니다.

이미 부동산 겹겹 규제가 비웃듯 서울 아파트 경매시장 열기는 열띤 모습입니다. 일례로 서울 서초구 반포동 한신서래 아파트 전용면적 137㎡는 입찰자 17명의 경합 끝에 19억6,100만원에 팔렸습니다. 입찰 당시 감정가 19억을 넘겨 낙찰가율 103%를 기록했습니다.

 하늘의 별 따기, 청약 당첨… 청포 대신 경매?

서울은 올해 상반기 청약 당첨자의 평균 가점은 74점 만점에 61.4점에 달하는 것으로 조사됐는데요. 이는 무주택 기간 12년인 만 40세의 세대주가 결혼 이후 자녀 2명을 낳아야 겨우 충족시킬 수 있는 점수입니다. 이미 시장에서는 청약포기자를 가리키는 ‘청포자’라는 자조 섞인 신조어까지 등장했습니다.

경매업계 관계자는 “청약 과열로 분양 당첨 문턱이 높아지면서 착한 가격에 내 집 마련하는 것이 어려워졌다”면서 “청약 대기자들 사이에서 차라리 경매시장으로 옮겨 가자는 분위기가 형성되고 있는 것으로 풀이된다”라고 설명했습니다.

고강도 규제 빗겨나간 ‘경매’…”더욱 열기 달아오를 것”

이 외에도 경매시장의 유입이 활발한 것은 부동산 규제에서 비교적 자유롭기 때문입니다. 경매로 구입한 주택은 토지거래허가구역의 규제 대상에서 제외된다는 장점이 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 때는 사전에 토지이용 목적을 명시해 시·군·구청장 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우에는 면적 18㎡ 이상이면 구청장의 허가를 받아야 되며, 거래허가를 받더라도 2년간 재매각이나 임대가 금지됩니다. 만일 허가를 받지 않고 마음대로 거래를 하면 해당 계약은 무효가 되며, 당사자들은 징역 2년 또는 토지가격의 30%에 달하는 벌금을 물어야 합니다.

현재 서울에는 용산구, 송파구 잠실동, 강남구 청담동·삼성동·대치동 등이 토지허가거래구역으로 묶여 있습니다. 이들 지역의 옆동네인 강남구 도곡동, 송파구 신천동 등은 이미 매물 잠김 현상이 나타나고, 호가가 치솟고 있습니다. 이미 규제 수위가 낮은 곳에 몰리는 풍선효과가 뚜렷해지고 있습니다.

이뿐만 아니라 경매로 아파트를 구입할 때는 자금조달계획서 등의 증빙서류를 내지 않아도 됩니다.

현재는 투기과열지구와 조정대상지역은 시가 3억원을 넘긴 아파트를 구입할 때 자금조달서를 내고 있는데요. 오는 9월부터는 거래가액과 상관없이 아파트를 구입할 시, 자금조달서를 의무적으로 내야 합니다. 자금조달서를 제출할 때, 증빙서류를 내지 않으면 과태료를 물며, 자금 출처가 불분명할 경우에는 세무조사 대상이 되는 경우도 더러 있습니다. 이 때문에 자금조달 공개를 원치 않는 투자자들에게 경매가 각광받고 있습니다.

시장에서는 고강도 규제 속 경매시장의 인기가 높아질 것이라는 전망이 나옵니다. 한 부동산 전문가는 “현재 부동산 풍선효과와 ‘지금 아니면 서울 집을 사지 못한다’는 불안심리로 경매시장의 열기가 더욱 달아오를 것”면서 “다만 낙찰가율이 높아 과거와 같은 차익을 기대하기 어려워진 만큼 경매에 앞서 물건을 꼼꼼하게 분석할 필요가 있다”고 말했습니다.