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부동산 트렌드 전세의 월세화에 칼 빼든 정부...과연 실효성은?
2020-08-28
10:10
449 읽음

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'전월세 전환율' 낮춘다…4년만에 기준 변화  

[리얼캐스트= 박지혜 기자] 전세를 월세로 전환할 때 월세 상한선 역할을 하는 전월세 전환율이 2.5%로 인하됩니다. 

지난 8월 19일 열린 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 현재 '기준금리+3.5%포인트'로 돼 있는 전월세 전환율 법정 기준을 '기준금리+2%포인트'로 변경한다고 발표했습니다.  

지난 2016년 11월 법 개정 이후 4년만의 변화입니다. 현재 기준금리가 연 0.5%인 점을 고려하면 전월세 전환율 상한선이 4%에서 2.5%로 하향 조정되는 셈입니다. 세입자들의 부담은 지금보다 1.5%포인트 줄어들게 되는데요. 
 

전세 보증금이 2억5000만원의 주택에 살고 있다는 가정하에 월세를 계산해보겠습니다. 해당 주택을 보증금 5000만원의 월세 계약으로 전환한다고 하면, 현재 전월세 전환율에선 월세로 67만원이 책정되지만, 전월세 상한선이 2.5%로 낮아지면 세입자는 매달 42만원만 내게 됩니다.  

국토교통부는 오는 10월부터 시행될 수 있도록 입법 절차를 진행할 계획입니다. 

임대차3법 후속 조치…늘어나는 월세 전환 막을까 

전월세 전환율 인하 정책이 나온 배경에는 임대차시장의 무게중심이 전세에서 월세로 쏠리고 있기 때문입니다. 종합부동산세법, 임대차3법 통과, 시중의 초저금리 상황이 지속지면서 집주인들은 매달 안정적인 임대수익을 선호하고 있는데요.

부동산 매물 정보 사이트 아실에 따르면, 8월 2주 기준 서울의 전세 매물은 총 3만1410건으로 집계됐습니다. 지난 7월 31일 새 임대차법이 전격 시행된 이후 20% 가까이 감소한 수치입니다. 실제 현장에서도 역세권이거나 학군이 좋은 일부 단지들에선 전월세 수요가 많아 월세 비중이 전세를 추월하는 현상까지 발생하고 있습니다. 

이에 정부는 전세를 월세로 바꿀 때 임대료 상승분을 제한해 세입자의 부담을 줄이겠다는 취지에서 전월세 전환율 상한선을 낮췄습니다. 집주인 입장에선 월세 수익률이 떨어져 월세 전환에 신중해질 것이라는 판단인데요. 

여기에 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없도록 상한선을 정한 전월세 상한제가 이미 시행되고 있는 만큼 비슷한 제도들이 전월세 시장에 어느 정도 파급력을 미칠 것으로 전망하고 있습니다. 

강제성 없는 전월세 전환율 상한선…효과도 미미? 

하지만 시장은 상반된 반응을 보이고 있습니다. 일단 전월세 전환율 상한선은 강제성이 없는 권고사항이라 추가 인하는 실효성이 없다는 지적입니다. 

강제력이 부족한 탓에 전월세 전환율은 지금껏 제대로 지켜지지 않고 있는데요.

한국감정원의 통계를 보면 쉽게 알 수 있습니다. 지난 6월 기준 전국 주택의 평균 전월세전환율은 5.9%였습니다. 현재 법정 전환율(4.0%)보다 1.9%포인트나 높은 수치입니다. 서울 서남권이 4.3%로 전국에서 가장 낮았는데 이마저도 법정 상한선보단 높았습니다. 

현행 전환율 조차 제대로 지켜지지 않고 있는 상황에서 요즘 같은 저금리 시대에 전월세 전환율 인하 정책이 주는 효과는 미미하다는 게 전문가들의 의견입니다. 

부동산 전문가 A씨는 “법정 전월세 전환율이 지켜진 전례가 사실 거의 없다. 강제규정이 아니기 때문에 과태료 등 처벌규정도 없다. 게다가 새 새입자와 계약을 맺을 때는 전월세 전환율이 적용되지 않기 때문에 오히려 월세 전환을 가속화시키는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했습니다. 

나아가 집주인과 세입자 간 갈등을 부추길 수 있다는 우려의 목소리도 나옵니다. 장기적인 관점에선 임대주택 공급이 줄어들고, 집주인들도 세 놓은 주택을 허술하게 관리할 수 있어 허점이 예상되는데요.   

전월세 전환율 하향 조정만으로는 불안한 임대차 시장을 진정시키는데 역부족이라는 의견이 우세한 가운데 임대차3법의 후속조치인 전월세 전환율 하향 카드가 과연 세입자 주거안정이라는 효과를 거둘 수 있을까요?  



에디터 :    장원삼    그래픽 :   공주

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