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부동산 트렌드 30년 할부로 사는 '지분적립형 주택'... 전세난 해결은 역부족?
2020-11-04
09:25
462 읽음

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‘지분적립형 분양주택’ 카드 꺼내든 정부… ¼ 값 주택 2023년 도입 예상 

[리얼캐스트= 박지혜 기자] 집값의 1/4만으로 입주 가능한 지분적립형 주택이 2023년에 첫 분양할 예정입니다. 

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 10월 28일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 서울시와 국토교통부가 꾸린 TF(태스크포스), 관계부처 협의를 거쳐 지분적립형 분양주택의 사업구조를 구체화하겠다고 밝혔습니다. 

이 자리에서 홍 부총리는 “3기 신도시 등 신규 공공택지와 도심의 공공 재개발·재건축 사업구역 등 선호도가 높은 도심부지부터 점진 적용할 계획”이며 “향후 공급 일정을 고려하면 지분적립형 주택의 분양은 2023년부터 가능할 것으로 전망된다”고 언급했습니다.

지분적립형 주택은 토지와 건물 지분의 20∼25%만으로 주택을 분양 받아 입주하고, 이후 20~30년간 남은 지분을 취득하는 공공분양주택을 말하는데요.  

이는 서울시에서 제시한 개념으로 당초 분양자의 최초 지분 취득 비율이 20~40%였으나, 정부안에서는 최초 분양 시 토지·건물 지분 값의 20~25%만 내면 주택에 입주할 수 있도록 다소 완화한 방침을 적용했습니다. 즉, 전체 집값의 4분의 1만 있으면 청약이 가능한 셈입니다. 


나머지 지분은 입주 후 4년마다 10∼15%씩 균등하게 나눠 취득해 20∼30년 후에는 주택을 100% 소유하는 구조입니다. 입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정할 계획입니다. 

그렇다면 지분적립형 주택은 언제, 어디에 지어지게 될까요? 현재로선 서울시와 SH(서울주택도시공사)가 서울시가 보유한 유휴부지를 위주로 2028년까지 1만7000가구를 공급한다는 계획입니다. 서울시 등에 따르면 지분적립형 도입 모델 1호 주택으로는 강남구 삼성동의 서울의료원 부지와 서초구 성뒤마을 등 강남권이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌습니다. 

초기 비용 부담 낮다는 '장점' 지분적립형… 공급부족 해결할까? 
 
이 같은 주택 유형은 초기 자금에 대한 부담이 적기 때문에 자산이 부족한 일부 무주택 실수요자나 자금 동원력이 낮은 신혼부부 등에게 호응을 얻을 것으로 평가 받고 있습니다. 

앞서 말했듯 당장은 집값의 4분의 1만 있어도 입주가 가능하고, 나머지 대금은 천천히 분납해 나가는 방식입니다. 현행 주택담보대출비율(LTV) 규제 비율보다 대출을 많이 할 수 있다는 점과 자금 조달 기간이 길어 결과적으로 장기 거주가 가능하다는 게 장점인데요. 

즉 장기간 거주 시 입주자의 자산형성을 지원하고, 지분취득기간 및 거주의무를 통해 공공성도 충분히 갖춰 매매나 일반 전세시장으로 쏠리는 임차수요 가운데 일부를 분산시킬 수 있어 시장 안정화에도 도움을 줄 것이라는 관측이 나오고 있습니다. 

부동산 전문가 A씨는 “자산이 부족한 서민들에게 새로운 공급모델이 될 것”이라며 “기존과 다른 주택 소유구조 등이 실제 중산층 임차 수요를 흡수할 수도 있을 것으로 본다. 여기에 핵심입지 공급부족이라는 고질적인 문제 해결에도 도움이 될 것으로 기대한다”라고 말했습니다. 

시장 안정화에 근본대책은 아니라는 반론도… 해결할 숙제 산더미

다만, 지분적립형 주택은 분양까지 넘어야 할 산이 많습니다. 

우선 정부의 계획대로 2023년부터 ‘지분적립형’ 주택을 공급해도 실제 입주는 2026~2027년이 돼 현재의 불안정한 주택시장 안정화에는 별다른 도움을 주지 못할 것이라는 지적입니다. 

지분적립형주택을 노리려면 최초 분양시점인 2023년까지 전·월세 생활을 해야 하는데, 당첨되더라도 2026년 이후에나 입주할 수 있어 진정 무주택자들을 위한 정책인지 실효성을 놓고 의문이 제기되고 있는데요. 

또한 초기 분양 물량이 2만∼3만가구 정도에 불과해 소수만 혜택을 받을 수 있다는 점도 한계입니다. 여기에 시세보다 낮은 수준으로 임대료가 책정되면 20년 후 시세에 따른 지분가치 산정을 두고 마찰을 빚을 수도 있는 상황입니다. 

과거 참여정부 시절 반값 아파트라 불렸던 토지임대부 주택이 지지부진했던 만큼 지분적립형 주택도 똑같은 실패의 전철을 밟을 수 있다는 우려 속에서 또 다른 부동산 전문가 H씨의 이야기를 들어보겠습니다.

“최근 서울의 매매와 전세 가격 불안이 지속되면서 지분적립형 주택 공급에도 속도가 붙을 전망인데요. 다만 물량이 적은 만큼 우수 입지들에 공급되면 청약경쟁도 과열될 수 있습니다. 무엇보다 지분적립형 주택이 과거 시범사업만 하다 흐지부지된 반값 아파트의 연장선이라는 점을 고려할 때, 생애주기별 주거 특성과 맞지 않는 문제 등을 해결해 나갈 수 있는지가 관건입니다”



에디터 :    장원삼    그래픽 :   루비

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