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리얼톡&리얼판 올해 서울 마지막 남은 로또 분양 '힐스테이트 리슈빌 강일' 전격 분석
2020-11-19
18:15
3,177 읽음

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과천 다음 타자는 힐스테이트 리슈빌 강일?



[리얼캐스트=김예솔 기자] 최근 과천지식정보타운에 ‘만점 청약통장’이 등장해 화제를 모았습니다. 이곳에 이어 또다시 만점 청약통장이 나타날 것으로 예상되는 곳이 있습니다.

바로 서울 동남권 고덕 강일 공공주택지구입니다. 고덕강일지구는 서울 내 공공택지로 분양가 상한제 적용을 받는 곳입니다. 이 지구의 민간분양 아파트 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’이 분양을 앞두고 있습니다.

이 단지는 과천 못지 않게 당첨만 되면 최소 수억원의 시세 차익을 노릴 수 있을 것으로 기대를 모으고 있습니다. 뭐 ‘로또 분양’이라는 말까지 등장했는데요. 실제로 수억원의 시세 차익을 얻을 수 있는지 하나하나씩 짚어봤습니다.

‘합리적 분양가’ 시세 차익은 최소 3억원 예상

먼저 분양가입니다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 분양가는 3.3㎡당 2,000만원 안팎으로 예상됩니다. 

앞서 6월 분양한 고덕강일 8단지와 14단지의 분양가가 3.3㎡당 1,800만~1,900만원으로 책정됐습니다. SH나 LH가 공급하는 것이 아닌, 민간 시공사가 공급하니까 이보다 가격이 좀더 높을 것으로 보입니다.

그러니까 힐스테이트 리슈빌 강일의 전용면적 84㎡ 분양가는 대략 6억8,000만원 안팎, 7억원이 조금 못 미칠 것으로 예상됩니다.

이게 얼마나 싼지 가늠이 안 되시죠? 주변 가격보단 싸긴 쌉니다. 일단 한번 주위를 둘러봅시다. 바로 옆 단지를 볼께요. 마주보고 있는 단지가 하남 ‘미사강변리버뷰자이’인데요. 입주 3년차인 이 단지는 가장 작은 평수가 전용 91㎡로, 현재 11억 안팎에 거래되고 있습니다. 전용 84㎡라면, 10억원선쯤 시세를 형성하고 있을 것 같네요.

그렇다면 시세 차익이 시세 10억원에서 7억원을 뺀 3억원이라고 단순 계산할 수 있습니다. 이게 아마 최소 프리미엄일 겁니다. 

힐스테이트 리슈빌 강일은 ‘미사강변리버뷰자이’와 같은 생활권을 공유하고 있지만, 인서울 입지이기 때문입니다. 서울 끝자락이지만 강동구잖아요. 강남구, 서초구, 송파구와 함께 강남4구를 형성하고 있으니, 몸값이 더 뛰겠죠. 서울 아파트값 평균이 10억원을 돌파했으니까요.  

‘반값에 가까운 로또’ 시세 차익 5억원 기대

여기에 공공택지 내 귀한 브랜드 아파트라는 점도 몸값을 높입니다.

강일지구는 1,2,3지구로 나눠져 있고, 총 14블록에 총 14단지의 1만1,000가구가 들어설 예정입니다. 이 중 민간 시공사가 공급하는 민간분양 단지는 힐스테이트 리슈빌 강일 포함 3단지 뿐입니다. 

여기 빨간색으로 표시한 곳이 바로 민간분양 단지인데요. 이것은 딱 3곳만 브랜드 프리미엄이 적용됩니다. 이 세 곳은 이름부터가 다릅니다. 공공분양 아파트는 단지명이 강일리버파크1단지, 2단지처럼 지어지죠.

하지만 공공택지 민간분양의 경우에는 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’처럼 단지명에 브랜드가 들어가 있어 공공분양과 구분됩니다. LH나 SH가 아파트를 잘 짓기는 하지만, 그래도 건설사 브랜드 프리미엄을 선호하는 사람이 아직 많습니다.

그러니까 힐스테이트 리슈빌 강일은 뒷동네인 강일리버파크 단지들보다 몸값이 비쌀 수 밖에 없죠. 입주 10년차를 맞이한 강일리버파크 1~5단지는 전용 84㎡의 시세가 10억원 안팎입니다.

여기에다가 초등학교 품은 입지, 흔치 않은 한강뷰, 9호선 교통호재까지 더하면 힐스테이트 리슈빌 강일은 10억원에서 가격이 더 뛸 것으로 보입니다. 시세 12억원은 돌파할 것으로 예상됩니다. 그러니까 힐스테이트 리슈빌 강일 전용 84㎡를 7억원에 분양 받아 5억원의 시세 차익을 얻을 수 있는 셈이죠.

가까운 듯 먼 지하철 5·9호선 

만일 역세권이었으면, 시세 차익이 더 컸을 것입니다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 교통편을 보면요, 지도 위에 5호선과 9호선을 표시한 게 보이시나요? 

강일지구를 지나는 9호선 5단계 연장 사업은 추진 검토 중입니다. 9호선 신설역의 정확한 위치는 확정되지 않았지만, 직선 거리상 700~900m 정도 예상해 봅니다. 한 걸어서 10분 거리쯤 되겠네요. 

여기서 아쉬운 점은 아직 9호선 5단계 연장 사업 개통일이 불확실하다는 것입니다. 9호선 4단계 연장사업이 2022년 착공에 들어가 오는 2027년 완공될 예정이니까, 5단계 구간은 이보다 더 늦겠죠.

그래도 5호선은 곧바로 이용할 수 있으니까 다행입니다. 가장 가까운 강일역이 연말 개통 예정이니까요. 그런데 여긴 걸어가기 애매합니다. 5호선 신설역 강일역은 직선거리상 1.5km 거리에 있습니다. 그러면 대중교통을 이용하면 되는데요. 출퇴근 시간에는 5호선 강일역으로 가는 구간은 막힌다고 합니다. 참고해주세요.

 살기 좋은 한강뷰와 초품아 입지

한강과는 가깝습니다. 실제로 강 앞이라고 해도 조망권은 조망권 나름이라고 하잖아요. 그런데 힐스테이트 리슈빌 강일은 진짜 한강변과 맞닿아 있고요. 앞에 수변공원이랑 초등학교 밖에 없어서 시야가 확 트여 있죠.

이 단지 옆에 위치한 하남 ‘미사강변리버뷰자이’와 ‘미사강변리버스위트칸타빌’은 뷰 맛집으로 소문이 다 났죠. 여기 커뮤니티에 두 단지의 입주민들이 직접 찍은 사진들을 보면, 확실히 뷰가 좋긴 좋네요. 영구조망권 제대로 갖췄습니다.

물론 ‘한강뷰’ 단지라고 해도 조망권 프리미엄은 한강변을 마주한 몇 동에 불과하다는 것, 높은 층수에 제한된다는 것, 유의하세요. 그래도 한강변 공원은 가까우니까 확실히 쾌적성 면에서는 최고죠. 초품아인데다가, 공품아니까 아이키우기는 최적의 환경입니다.

가점제보단 추첨제 물량 ‘시선집중’

생각보다 솔깃합니다. 그러니 힐스테이트 리슈빌 강일에 청약자가 또 몰리겠죠? 

그러나 요즘 청약시장 살벌합니다. 청약 가점제는 너무나도 경쟁률이 높죠. 소위 말해 ‘핫’했던 분양단지 모두 가점 커트라인이 69점이었습니다. 이제 웬만해선 청약가점 70점대여야 청약 당첨 안정권입니다.

청약 가점은 84점 만점에 69점이 되려면, 무주택기간이 30세 이후 15년 이상을 충족해야 하고요. 여기에 청약통장 가입기간은 15년 이상에, 부양가족은 3명이여야 총 69점을 만족하게 됩니다. 이 조건 안 되시면, 청약 다음 기회를 노리시는 게 좋을 것 같습니다. 

그렇지만 해볼만한 기회는 있다는 것. 가점제가 아닌 추첨제는 해볼만합니다. 청약은 크게 가점제와 추첨제가 있는데요. 가점제는 조건을 얼마나 갖췄는지 겨뤄야 돼지만, 추첨제는 대상 조건만 맞으면 추첨을 통해서 당첨이 됩니다. 그야말로 운이 가장 필요한 거죠.

‘힐스테이트 리슈빌 강일’이 주목받는 것은 추첨제 물량이 꽤 많기 때문입니다. 투기과열지구와 수도권 공공택지 내 민영주택은 전용 85㎡를 초과한 대형 평수에 한해 해당 물량의 50%를 추첨제로 진행하고 있거든요. 

일단 힐스테이트 리슈빌 강일은 전용면적 84㎡와 101㎡로 이뤄진 총 809가구로 규모입니다. 이 중 84㎡는 562가구, 101㎡는 247가구입니다. 그러니까 대략 123가구가 추첨제로 나옵니다.

또 가점제가 자신 없고, 대형 평수 말고 중소형 평수를 원한다면, 생애최초 특별공급도 좋은 대안입니다. 생애최초 특별공급은 태어나 처음으로 주택을 분양받고자 하는 수요자를 대상으로 순수 추첨제로 운영됩니다. 

현재 공공택지는 85㎡ 이하의 15%를 생애최초 특별공급으로 배정하고 있죠. 그러니까 단순 계산했을 때, 전체 전용 84㎡가 562가구니까, 여기에 15%인 약 84가구가 생애최초 특별공급 물량인 것이죠.


결론은 전체 809가구 중 대략 207가구. 즉 4분의 1 정도는 가점이 낮아도 추첨을 통해 당첨될 수 있다는 것입니다. 

물론, 추첨제를 노리는 청약자들이 많아 기대는 버리셔야 합니다. 생애최초 특공의 경우, 경쟁률이 매우 높긴 한데요. 참고로 과천 지식정보타운 생애최초 특공 경쟁률은 모두 250대1을 넘었습니다. 떨어져도 실망할 필요 없고요.

게다가 이 모든 것을 수도권 거주자까지 누릴 수 있다고 하니까 꼭 참고하세요. 경기와 인천 사시는 분이라면 서울 입성을 할 수 있습니다. 전체 물량의 50%를 해당지역인 서울 거주자에게, 50%를 경기·인천 거주자에게 공급되기 때문입니다.

다만, 청약 전에 유의하셔야 할 점이 이곳은 전매제한 10년입니다. 투기과열지구이기 때문에 대출 시, 6개월 내 전입 신고를 마쳐야 합니다. 이 때문에 실수요자가 아니라면 청약에 신중하셔야 합니다.

이런 분들께 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’ 추천합니다!

힐스테이트 리슈빌 강일을 전격 분석해 봤는데요. 한번 정리 들어가겠습니다. 강일지구 내 몇 안 되는 브랜드 단지인데다가, 꽤나 좋은 입지를 갖췄죠. 시세 차익만 5억원이 예상됩니다. 

그래도 이런 분들께 적극 추천할게요. 아이 키우기 좋은 환경이나 쾌적한 주거환경을 원하는 분들이요. 추첨제 물량도 많으니 청약 저가점자도 도전해보세요. 서울 입성 꿈꾸는 경기와 인천 거주자분들도 한번 주목하세요.

이런 분들은 비추천합니다. 서울 도심으로 자차가 아닌 지하철로 출퇴근을 하시는 분들은 다음 청약을 노려보세요. 실수요자가 아닌 분들은 각종 규제들 꼼꼼히 살펴보시고 청약하세요. ‘묻지마 청약’이나 ‘영끌’은 언제나 주의하셔야 합니다.


에디터 :    딥그린   그래픽 :   리얼디자인팀

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