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리얼톡&리얼판 로또 분양 '판교밸리자이' 청약 전략은?
2020-11-24
10:55
9,572 읽음

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분양가 상한제가 만든 로또 단지, 성남에도 나오나



[리얼캐스트=김영환 기자] 11월 수도권 분양시장에 역대급 경쟁률이 나왔습니다. 과천 지정타에서 동시 분양한 3개 단지는 일반분양에 47만명을 모았습니다. 평균 경쟁률이 534대1 입니다. 감일지구에서도 400대1 경쟁률 나왔죠. 공공택지에 공공분양이라 분양가가 유독 싸기는 했습니다만 경이로운 경쟁률이 아닐 수 없습니다.

확실히 요즘에는 분양가 상한제 적용되면 일단 넣고 보는게 정답이긴 합니다. 당첨만 되면 수 억원씩 남으니까요. 아깝게 지정타를 놓치신 분들께 희소식을 전해드리고 싶은데 오늘은 남들 돈 버는 얘기나 하게 될 것 같아 슬프네요. 오늘 다룰 아파트는 판교밸리자이입니다.


분양가는 3.3㎡당 2천만원 초반으로 예상

일단 제일 궁금하신 분양가 얘기부터 하겠습니다. 여기 수도권 공공택지라서 분양가 상한제 적용됩니다. 업계에서는 3블록 공공분양이 3.3㎡당 1,809만원으로 분양했으니까, 판교밸리자이는 3.3㎡당 2,000만원 초반을 예상하고 있습니다.

2,000만원으로 계산하면 전용 60㎡기준 5억원 전용 84㎡ 기준 6억 8천 정도 나오겠네요. 바로 옆에 있는 호반써밋판교밸리 전용 84㎡가 KB기준 시세 12억원이거든요. 당첨만 되면 5억원입니다. 게다가 이거 지금 시세니까 3년 뒤 입주할 때쯤 되면 시세차익은 더 커지겠죠.

성남 고등지구 입지는

그럼 이제 판교밸리자이에 대해 자세히 확인해보죠. 판교밸리자이는 성남고등공공주택지구에 공급됩니다. 원래 3차 보금자리주택지구로 지정된 곳입니다. 판교까지 차로는 8분이면 갈 수 있는 거리입니다.

판교밸리자이는 주상복합용지 3개 블록에 건설됩니다. 총 15개 동이니 한 블록당 5개동씩 사이 좋게 나눠서 짓지 싶습니다. 대왕판교로를 따라서 조성되는데, 유일한 대중교통수단인 광역버스를 이용하기는 좋습니다.
 

그렇습니다. 여기는 지하철이 없습니다. 그건 감안하셔야 합니다. 올해 들어서 서울3호선을 판교를 거쳐서 수원까지 연장하는 방안이 추진되고 있다는 소식이 있었는데 앞으로 한 10년은 그냥 자차 타신다고 생각하시는 게 좋겠습니다.

여기는 판교가 아닙니다. 성남시 수정구예요. 판교에서 엄청 가깝다 뿐이지 확실히 판교는 아닙니다. 고등지구를 ‘일각’에서는 북판교라고 부른다고 들었는데 판교 분들은 달갑지 않으실 수 있겠습니다. 원래는 성남고등자이라는 이름으로 지난해 분양을 준비했던 단지인데요. 판교 후광을 기대했는지 이름이 바뀌어서 나왔습니다.

아슬아슬하게 판교라고 못 쳐줄 것도 아닌 위치입니다. 왜냐면 직접 걸어가 봤거든요. 지난해에 고등지구 취재하러 갔다가 혹시 제2테크노밸리까지 걸어서 출퇴근이 되나? 하고 걸어가봤는데 못 걸어 다닐 거리는 아니었습니다. 아주 건강해질 거리이긴 해요. 물론 해지기 전에 출발했는데 해 떨어지고 도착하긴 했습니다.

결론적으로 입지는 아주 뛰어납니다. 괜히 호반써밋판교밸리가 12억씩 하는게 아닙니다. 거기는 2017년 공급 당시 분양가 6억 1천만원 수준이었습니다.

판교밸리자이 청약조건 

판교밸리자이는 오는 12월에 입주자 모집공고가 나올 전망입니다. 우선 민간분양이니까 청약통장에는 공고일까지 200만원 넣어두시구요. 그런데 이 단지, 투기과열지구인 성남에 민간이 공급하는 아파트죠. 그래서 청약자격이 상당히 제한됩니다.

우선 투기과열지구에 중소형만 공급되므로 가점제 100%입니다. 그런데 고등지구는 공공택지지만 대규모 택지개발지구가 아니기 때문에 기타지역 우선공급이 없습니다. 성남시 2년 거주자 100% 우선공급입니다. 일단 기타 경기나 기타 지역도 못 넣는 건 아닌데 350세대 모집에 당해 1순위 미달이 나올까요? 전 아니라는데 걸겠습니다. 지금 성남시 1순위 구좌가 종합저축만 31만개가 넘거든요.

대신 다자녀가구 특별공급을 준비 중이시라면 노려볼만합니다. 이게 법으로 50%는 기타지역 거주자에게 공급하도록 정해져 있거든요. 성남시 거주자는 다자녀가구 특별공급 물량 50% 안에서 경쟁하니까 수도권 다른 지역에서도 비벼볼 부분이 나온다고 볼 수 있습니다.

물론 입주자 모집공고가 나오게 되면 한번 더 확인해보셔야 합니다.

아파트 줄이고 아파텔 늘린 이유

내 집 마련이 목적인 실수요자라면 청약조건으로 아쉬워하기는 조금 이릅니다. 오피스텔도 고려해 볼만하거든요. 물론 아파트가 환금성이나 가격상승이나 최고라는 건 누구나 알죠. 근데 구할 수가 없으니 대안이라도 알려드리는 차원에서 말씀드리는 겁니다.

아시다시피 오피스텔은 성인이면 누구나 거주지역과 기간에 관계 없이 청약할 수 있습니다. 분양물량이 100실 이상이고 투기과열지구라서 최대 20%까지 거주자 우선으로 공급해야 하긴 하는데, 이 물량을 제하더라도 225실이 남습니다. 충분히 노려볼만하죠.
 

원래 성남고등자이는 지난해만해도 전용 84㎡ 아파트 364가구 전용 22~52㎡ 오피스텔 360실로 분양을 준비했는데요. 판교밸리자이는 전용 60~84㎡ 아파트 350가구 전용 59~84㎡ 오피스텔 282실로 설계를 변경해서 나왔습니다.

거기에 한 개 동에 오피스텔을 몰아둔 것이 아니라 아파트와 함께 배치해 둔 것을 보아, 아파트와 구조도 거의 같을 것으로 보입니다. 실수요 입장에서는 꽤 구미가 당기는 조건이죠. 시행사 입장에선 임대목적 소형 오피스텔을 많이 공급하는 게 아니라 소수의 아파텔로 바꿔서 내 집 마련 수요를 노려보겠다는 계산이겠죠? 아파트 물량을 줄이는 것도 감수했으니 꽤 승부수라고 하겠습니다.

단언하긴 이르지만 이 전략은 꽤 유효할 것으로 예상됩니다. 주거용 오피스텔은 지난 8월 12일부터 주택수에 포함되었죠. 결국 다주택 투자수요가 오피스텔 시장에서 썰물처럼 빠져나간 상태라서 무주택 실수요자끼리만 경쟁하게 되겠네요. 당첨 노리시는 분들께는 희소식입니다. 사실 저도 돈만 있으면 하고싶습니다.

판교밸리자이 결론 

판교밸리자이 결론짓겠습니다. 로또 분양은 확실시 되고 있습니다. 판교 테크노밸리가 가까워서 미래가치도 기대됩니다. 대신 성남시 동네잔치라서 아쉽게도 숟가락을 얹기는 어렵습니다. 대신 오피스텔이 나오니까 관심 있으신 분은 지켜 보셔도 좋아 보입니다.



에디터 :    배즙   그래픽 :   리얼디자인팀

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