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리얼톡&리얼판 부동산 전문가가 오피스텔 대신 삼성전자에 투자하는 이유
2021-01-13
20:10
1,792 읽음

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강남 오피스텔 vs 삼성전자 우선주



[리얼캐스트= 박승면 기자]경제 시장이 불안정해지자 많은 사람들이 미래에 대한 불안감을 가지고 살아가고 있습니다. 직장인들은 언제 일을 그만두게 될지 모른다는 불안감과 실직했을 경우에는 무엇을 하며 살아갈지에 대한 고민이 깊어지고 있죠. 

실제로 최근 다수의 기업들이 희망 퇴직을 권고하는 사례가 많아지고, 공무원과 공기업 같이 정년이 보장된 직업이 인기를 끌고 있는 것도 이러한 이유 때문입니다.

따라서 은퇴 후 퇴직금 등으로 소액 투자를 통해 생활비를 마련하려는 사람들도 많아지고 있는데요. 대표적인 소액 투자로는 매달 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 오피스텔에 투자하는 것과 배당금을 주는 주식에 투자하는 것 등이 있습니다.
특히 우리나라에서는 부동산은 불패라는 공식이 자리잡아 위험한 주식보다는 부동산에 투자하는 것을 선호하는 현상이 있습니다. 정말로 부동산이 안전한 투자처 일까요?

이에 은퇴 후 노후 생활을 준비하시는 분들을 위해 리얼캐스트가 비교해봤습니다. 생활비 마련을 위한 소액 투자, 부동산과 주식 중 어느 것이 유리할까요? 지금부터 같이 확인해보시죠.

안정적이게 월세 받는 줄 알았더니...내야 할 세금만 산더미?
단순한 비교를 위해 부동산은 소액 투자의 대명사인 원룸형 오피스텔, 그것도 수요가 많은 강남에 위치한 오피스텔을, 주식은 분기 별로 배당금을 지급하는 삼성전자 주식을 선택했습니다.

먼저 오피스텔의 수익률을 한번 살펴보겠습니다. 흔히 보이는 오피스텔 분양 광고를 보면, 연간 수익률 5% 이상이라는 문구를 심심찮게 확인할 수 있는데요. 정말 그런지 한번 파헤쳐 보죠. 2019년 4월, 강남에 준공된 신축 오피스텔 ‘역삼역 센트럴 푸르지오시티’로 예를 들면 되겠네요. 단순한 계산을 위해 업무용이 아닌 주거용으로 임대 했을 때의 수익률만 계산하겠습니다.

2019년 9월, 해당 오피스텔의 전용 17㎡가 2억3,700만원에서 2억4,300만원에 거래됐으니, 중간 가격인 2억4,000만원에 구매했다고 가정해보죠. 인근 공인중개사를 통해 해당 오피스텔의 시세를 확인해본 결과, 보증금과 월세는 1,000에 80만원 정도입니다. 매입 후 공실 없이 1년 동안 임대했다고 가정하면 960만원의 임대소득을 얻게 되네요.
생각보다 수익이 제법 나오는 것 같지만, 제가 아직 계산하지 않은 부분들이 있습니다. 바로 세금이죠.

먼저 최초로 분양받은 오피스텔이 아니라면, 취득가액의 4.6%를 취득세로 내야 합니다. 2억4,000만원에 구매했으니, 취득세는 1,104만원이 되겠네요. 1년 동안 얻은 임대소득을 모두 합쳐도 취득세조차 낼 수 없습니다.
다음은 재산세입니다. 오피스텔은 이용 목적에 관계없이 매년 재산세를 납부해야 합니다. 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세까지 내야 하죠. 오피스텔 재산세는 건물과 토지를 나눠 마치 별도의 세금처럼 납부하게 되는데요. 먼저 건물분 재산세는 과세표준 금액에 따라 0.1~4%의 세율을 적용한 금액을, 토지분 재산세는 과세표준에 0.2~0.4% 세율을 적용한 금액을 내야 합니다. 즉 이 모든 금액을 합친 것이 오피스텔의 재산세가 되는 것이죠.

예시로 든 강남 오피스텔의 재산세를 계산해보니 약 45만원 정도입니다. 한 달치 월세의 절반 정도 되는 수준이네요.

또한 월세를 통해 소득을 얻었으니, 이에 대한 세금도 내야 합니다. 기존에는 임대소득 2,000만원 이하는 소득세가 부과되지 않았는데요. 2019년부터는 종합과세와 분리과세(15.4%) 중 선택해서 소득세를 내야 합니다.

즉 강남 원룸형 오피스텔의 경우 취득세를 납부하는 첫 1년 동안 내야 하는 세금만 어림잡아 1,300만원 입니다. 생활비를 마련하기 위해 투자했지만, 1년 동안은 수익보다 지출이 더 큰 셈이죠. 

1년 이후에는 취득세가 지출 비용에 포함되지 않으니 더 많은 수익을 기대할 수 있는데요. 하지만 오피스텔은 세금 외에도 추가적인 부대비용이 꾸준하게 발생합니다. 원룸형 오피스텔은 관리비 부담 등의 이유로 장기간 거주하는 세입자가 드물어 공실 위험이 큰 편입니다. 이에 공실이 발생할 경우 임대 수익을 얻지 못하는 것은 물론, 관리비까지 임대인이 부담해야 하는 상황이 발생하죠.

또한 세입자들은 잠깐 살다 나가게 되니, 관리를 소홀히 하는 경우가 많습니다. 따라서 새로운 세입자를 맞이하기 위해서 집주인은 1년 단위로 인테리어 보수를 해야만 하고, 이에 따른 지출도 상당하죠. 

결국 강남에 있다 하더라도 각종 세금과 추가로 지출되는 비용을 따져보면 원룸형 오피스텔의 수익률은 부동산 투자는 불패라는 명성과는 동떨어진 것으로 보여집니다.

동학개미들의 희망, 삼성전자 우선주는 다를까?
그렇다면 같은 돈을 삼성전자에 투자하면 어땠을까요? 삼성전자는 보통주와 우선주 두 가지가 있는데요. 의결권이 없는 대신 금액이 저렴하고 배당률이 높은 우선주로 예를 들어보겠습니다. 우리에게 중요한 것은 의결권이 아닌, 수익률이니까요.

2019년 9월 2일, 삼성전자 우선주의 종가는 1주 당 3만6,400원이었습니다. 즉 2억4,000만원을 투자했다면 대략 6,593주를 구매할 수 있었습니다.

삼성전자 우선주는 분기별로 배당금이 나오니 오피스텔처럼 월세를 받는 듯한 느낌이 들기도 하네요. 작년 삼성전자가 발표한 배당금은 1주 당 354원이었습니다. 6,593주를 보유하고 있다면 분기별로 약 230여만원을 배당 받게 됩니다. 1년이면 약 930여만원입니다. 강남 원룸형 오피스텔의 월세와 비슷한 수준이네요.

그렇다면 이제 삼성전자 주식 역시 추가로 지출되는 비용을 확인해보겠습니다. 삼성전자는 오피스텔의 비해 추가로 지출되는 비용이 거의 없는데요. 배당금은 배당세금 15.4%를 납부하면 되고, 주식 거래 시 발생하는 거래세 정도만 내면 되죠. 이외에 추가적으로 들어가는 비용은 전혀 없습니다. 오피스텔과 수익이 비슷하다면, 오히려 따로 신경 쓸 것이 없어 편리하다는 장점이 있죠.

들어오는 소득은 비슷하지만...매도 시 시세 차익은 비교 불가

이외에도 강남 오피스텔과 삼성전자 우선주는 매도 했을 때 수익 차이가 더욱 벌어집니다. 최근 부동산 가격이 급등했으니 강남 오피스텔의 가격도 엄청 올랐을 것으로 예상되지만, 실제 결과는 전혀 달랐습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 11월, 앞서 예시로 든 오피스텔은 2억3,200만원~2억4,000만원에 거래됐는데요. 1년 전과 비교했을 때 가격 차이가 거의 없는 수준입니다.참고로 4년 전, 이 오피스텔의 분양가는 2억 3,000만원~2억5,500만원으로, 현재 시세는 분양가보다도 낮죠. 요즘 분양하는 아파트에는 수억원의 프리미엄이 붙는 것과 상반되는 결과입니다. 

왜 이런 결과가 나왔을까요? 오피스텔은 아파트와 비교했을 때 감가상각이 큰 편이기 때문입니다. 아파트는 공급이 적어 수요가 꾸준한 반면, 오피스텔은 이미 공급과잉 현상이 일어나고 있죠. 게다가 세월이 흘러 건물이 낡아지더라도 재건축 호재로 인해 자연스럽게 가격이 상승하는 아파트와 달리, 오피스텔은 대지지분이 적어 재건축을 기대하기 어렵기 때문입니다 시간이 흐를수록 가치가 떨어지기 마련이죠.

그나마 면적이 넓은 오피스텔의 경우, 아파트 대체 상품으로 찾는 사람이 많아 가격이 상승하는 편인데요. 면적이 넓은 오피스텔은 소액 투자로 접근하기 어려운 상품이죠. 일반적으로 소액 투자로 많이 이용되는 원룸형 오피스텔은 아파트를 대체할 순 없기 때문에 가격 상승이 거의 일어나지 않는 것이죠.

반면, 작년 9월 삼성전자 우선주의 종가는 4만7,100원이었습니다. 보유한 6,593주를 모두 매도한다면 자그마치 3억1,053만원을 손에 넣게 됩니다. 여기에 원금 2억4,000만원과 거래세를 제외하더라도 약 7,000여만원 정도의 수익을 얻게 됩니다.

즉 강남 오피스텔과 삼성전자 주식으로 얻는 월세와 배당금은 비슷한 수준이지만 매도 했을 때 시세차익은 비교할 수가 없을 정도로 주식의 압승입니다.

수익률 높다고 섣부른 투자는 금물...투자 성향에 따라 꼼꼼히 따져봐야
사실 주식은 심리적 요인으로 인해 수익실현이 쉽지 않은 투자처입니다. 이미 나타난 결과를 통해 단순히 수익률이 높았다는 것만 보면 좋은 투자처로 보이는데요. 실제로 주식의 등락을 알 수 없는 상황에서 투자에 뛰어든다면 조금이라도 가격이 떨어진 순간, 참지 못하고 매도하는 사람이 대부분일 것입니다. 주식가격이 급락하는 상황에서 매도하지 않고 끝까지 멘탈을 잡으며 장기 투자하는 사람은 많지 않죠. 주변에 주식으로 돈을 벌었다는 사람을 찾기 힘든 이유도 바로 이러한 이유 때문입니다.

부동산 역시 마찬가지입니다. 너무 유행에 편승해 부동산만이 살길이라는 생각도 버려야 합니다. 특히 오피스텔과 같이 소액 투자의 경우에 말이죠. 너무 부동산이 안전한 투자처라고 생각해 뛰어들면 호구 잡히기 딱 이니까요.

이렇게 소액 투자로 인기 있는 강남 오피스텔과 삼성전자 주식의 수익률을 비교해봤는데요. 어떠신가요? 아직도 부동산이 자산을 증식시켜주는 절대 불변의 투자처라고 생각하시나요? 아니면 생각이 조금 바뀌셨나요?

오늘 비교한 것은 특정한 투자를 권하는 것은 절대 아닙니다. 이미 나타난 결과를 통해 단순히 수익률을 비교해본 것뿐이기 때문에 많은 의미를 부여하지 않았으면 좋겠습니다.