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핫플레이스 · 잇플레이스 동탄 집값 15억 천장 뚫었다
2021-01-19
13:35
9,411 읽음

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집 팔면 벼락 거지, 시세 급등에 속타는 무주택자



[리얼캐스트=민보름 기자] 요즘 ‘벼락 거지’라는 말이 유행입니다. 현금만 자산으로 들고 있다가, 상대적으로 자산가치가 떨어진 상황을 자조하는 용어라고 할 수 있죠. 

최근 온라인 상에서 한 동탄신도시 아파트 매도인이 스스로를 ‘벼락 거지’라고 지칭하면서 많은 공감을 얻었습니다. 아파트를 팔고 난 뒤 얼마 안돼, 가격이 급격히 오르면서 상대적인 박탈감을 느끼게 됐다는 것이죠. 네이버 카페와 유튜브를 비롯, 같은 사연을 가진 이들의 게시물이 여기저기 올라오고 있는데요.

실제로 2020년 동탄신도시 아파트 가격은 가파르게 상승했습니다. 하반기에는 전세까지 덩달아 오르면서 정말 말 그대로 ‘불장’이었는데요. 핫한 동탄신도시 분위기가 계속 이어질지, 현황을 살펴보겠습니다.

10억 클럽 즐비한 동탄2 시범 단지, 15억 접근하며 주춤

2020년 화성시 아파트 실거래 자료를 보면, 총 200세대가 10억원 이상 가격에 거래된 것으로 나오는데요. 2019년에 비해 네 배 이상 늘었습니다. 이 거래들을 들여다보면, 모두 동탄1기와 2기 신도시에 있으며, 특히 동탄2기 시범단지이자 동탄역세권인 일명 ‘우ㆍ포ㆍ한’매매가 대다수를 차지하고 있죠.

그중 동탄역 시범더샵 센트럴시티 전용 97㎡A타입은 연초에 11억원에 거래됐다, 지난 12월 15억원에 신고가를 찍었습니다. 정말 단기간에 4억원이 오른 건데요. 하지만 10월과 11월 한창 신고가가 나오던 우포한 시범단지의 기세는 거래량이 떨어지며 살짝 주춤한 상태입니다. 

15억원 이상 호가하는 매물은 즐비한 데, 당장 매수가 붙지 않으면서 거래 소식이 조금 잠잠한 것이죠. 왜 이런 일이 발생하고 있는 걸까요?

단기 급등ㆍ주담대 규제에 ‘15억’ 유리천장 생겨

이는 서울 신축 아파트 단지에서도 흔하게 볼 수 있는 현상인데요. 요즘 아파트 시장의 메인인 전용 59~84㎡ 시세가 15억원 언저리에서 거래량이 줄며 정체된 경우가 많았죠. 최근에서야 15억원 초과 실거래가 간간히 신고되는 수준입니다.

이유는 두 가지로 분석됩니다. 집값이 단기간에 너무 오른 데다, 투기과열지구 고가 주택에 대한 주택담보대출 규제가 팍팍 해졌기 때문이죠. 2019년 12.16 부동산 안정화 대책에 따라, 시가 15억원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출이 금지되었으며, 9억원 초과분에 대해서도 담보인정비율(LTV)이 20%로 줄었습니다. 

이는 실제 매매가가 아닌 KB시세나 한국감정원 시세 기준이지만, 대출 한도가 대폭 줄었으니 집값이 오를수록 부담이 되는 것은 마찬가지 입니다. 게다가 대출 승인 시점에서 시가 15억원을 넘어버리면, 한마디로 답이 없죠. 때문에 15억원을 초과하는 가격은 주택 수요자에게 일종의 심리적 저항선이 된 분위기 입니다. 이 가격대를 ‘뚫느냐 못 뚫느냐’ 가 매우 중요한 기준이 된 것이죠.

2020년 6월 드디어 투기과열지구로 지정된 동탄2신도시도 15억원에 다다르자, 서울 뉴타운의 전철을 밟고 있는데요. 물론 15억 초과 거래가 아예 없는 것은 아닙니다. 지난해에도, 지지난해에도 펜트하우스급이나 전용 100㎡가 훌쩍 넘는 초대형 몇 세대가 15억원을 넘긴 바 있습니다. 아시겠지만 어느 동네나 이런 섹터는 있잖아요. 동네 유지라든가 현금 부자라든가…대출 1도 안 나오는 강남 아파트들이 여전히 잘 나가는 것도 이런 분들 때문이죠. 

하지만 대다수 수요자는 대출을 ‘영끌’해야 하기에, 십 몇 억을 현금으로 턱턱 내기 어렵습니다.

패닉바잉ㆍ갭투자 늘며 중저가 매물도 키 맞추기

그렇다고 해서 동탄 집값이 떨어지고 있다는 뜻은 아닙니다. 비싼 선도단지보다 저렴한 아파트들이 키 맞추기를 하고 있습니다. 쾌적한 생활환경과 아름다운 경관을 자랑하는 동탄 호수공원 주변 단지들과 동탄2신도시 물량 폭탄으로 근 10년간 고통 받았던 동탄1기 단지들도 활발하게 신고가를 기록하고 있습니다. 

2020년 하반기 들어 집값 및 전세가 상승에 불안감을 느낀 젊은 실수요자들이 대거 아파트 매수에 나서고 있는 것이죠. 실제 화성시 아파트 매입자 연령을 보면, 30대 비율이 40대를 추월하며 격차를 벌이기도 했습니다. 전세가 상승으로 갭투자도 다시 유입되고 있습니다. 때문에 젊은 실수요가 선호하며, 갭이 작은 소형 또한 인기를 끌었는데요. 오산동, 청계동 등 비싼 동탄역세권 동네를 제외하면, 60㎡ 이하 소형의 3.3㎡ 당 가치가 특히 높았습니다.

호재 만발 VS 거품론, 2021년 동탄 부동산 분수령 되나

그렇다면 앞으로 동탄 집값은 계속 오르는 걸까요? 사람들 의견은 엇갈립니다. 지역 부동산에선 다소 장밋빛 미래를 예견하고 있습니다. 이미 강남까지 출퇴근 시간을 20분 내로 단축시켜줄 수도권광역급행철도, GTX-A 노선과 경부고속도로 지하화(직선화) 공사가 한창 진행 중인데요. 

특히 2021년은 인덕원~동탄 복선전철 착공과 함께 롯데백화점 동탄점이 개점하며 정점을 찍을 예정입니다. 게다가 다가올 대방 디앰시티 2차 분양이 이미 지역 커뮤니티를 달구고 있어, 동탄 부동산을 다시 한번 들썩이게 할 수 있습니다. 때문에 기존 최선호 지역인 동탄역 주변단지들이 다시 급등하며 집값을 주도한다는 예측이 나오는 것이죠.

반면 미래를 냉정하게 바라보는 시각도 있습니다. 익명을 요구한 한 지역관계자는 “갭투자 때문인지 기존 세입자가 실거주 아파트를 매수해서인지 요즘 씨가 말랐던 전세물량이 다시 나오고 있다”면서 “몇 달 사이 전세가 워낙 오른데다, 위치에 따라 선호도 차이가 커서 생각보다 전세가 잘 안 나가는 경우도 있다”고 밝혔습니다.

한마디로 옥석을 가려 투자하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다는 뜻인데요. 정부가 올해 하반기부터 3기신도시 3만호에 대한 사전 청약을 실시하겠다는 입장을 밝히면서, 수도권 수요가 그쪽으로 쏠릴 수 있다는 우려도 나오고 있죠. 금융위기 이후 10년동안 공급과잉으로 고전해야 했던 동탄 입장에선 긴장해야 할 상황이기도 한데요.

분명한 건 올해가 동탄 부동산의 미래를 가름하는 분수령이 된다는 점입니다. 2기신도시 중 최대 규모를 자랑하는 동탄. 사실 동탄 만큼 개발 호재와 주변 일자리가 풍부하고, 자족 도시의 조건을 두루 갖춘 곳도 드문 데요. 오랜 미분양을 털어내고 도약하고 있는 동탄이 어떻게 가느냐에 따라, 지금까지 조성된, 그리고 앞으로 생길 수도권 신도시들의 미래가 그려질 것 같습니다.