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핫플레이스 · 잇플레이스 7월 사전청약 앞둔 3기신도시 인천 계양 전격 분석
2021-01-27
09:40
3,756 읽음

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오는 7월부터 3기 신도시 사전청약 스타트 

[리얼캐스트=김인영 기자] 오늘은 3기 신도시 인천 계양지구를 이야기 할 겁니다. 왜 계양지구냐면 여러분 기다리시는 사전청약 오는 7월부터 시작하니까 여기에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 벌써부터 하반기 시행되는 청약임에도 불구하고 열기가 장난 아닙니다. 작년 8월에 3기 신도시 홈페이지가 개설이 됐는데 방문자가 벌써 270만명이라고 하니까 이 열기 짐작 하시겠죠?

인천 계양지구에 공급되는 아파트는 총 1만7,000가구 그 중에 사전청약 물량은 1,100가구 밖에 되지 않습니다. 3기 신도시 중 규모는 가장 작지만, 사업 속도는 가장 빨라서 눈길이 안 갈래야 안 갈 수가 없는 친구인데 자, 계양지구 지금 바로 시작합니다. 

계양 신도시, 입지와 호재는?
먼저 계양지구는 인천 내에서도 서울 도심 접근성이 매우 뛰어난 곳입니다. 또한 서울 마곡지구, 부천 대장지구, 김포 공항, 검단 신도시 등 인접해서 융합도시의 중심으로도 거론되고 있고요. 자, 교통 한번 살펴볼게요.

계양지구는 인천지하철 1호선 박촌역에서 김포공항역을 잇는 신 교통형 S- BRT가 신설됩니다. 그리고 또 39호선 국도 확장 그리고 연계도로 신설, 인천공항고속도로IC 및 드림로 연계도로 신설. 이밖에도 수많은 교통 호재가 거론되고 있습니다. 

실제로 S-BRT를 이용하면 인천에서 여의도까지 딱 25분이면 이동이 가능하다고 하고. 여기에 첨단산업단지 클러스터, 인공도시공원 등 다양한 첨단시설까지 조성된다고 하니까. 참 융합도시의 중심이라고 할 만한 것 같아요. “그래서 집값이 얼마인데?” 하셨죠? 자, 지금부터 호재가 이렇게 많은 계양지구의 집값 얼마인지 제가 분석해드리겠습니다.

신도시 조성되는 인천 계양지구, 집값은 어떨까?
몇 개 단지 먼저 확인해보겠습니다. 인천 계양구 귤현동의 대장주 아파트라고 불리는 ‘계양센트레빌1차’ 여기 허각 씨가 예전에 분양 받았던 아파트예요. 자, 이 아파트 전용 84는 작년 12월에 4억9,700만원에 거래됐습니다. 6개월 전만해도 3억 후반에서 4억 초반에 거래됐으니까. 많이 올랐죠?

다른 아파트도 마찬가지입니다. ‘인천계양 코아루센트럴파크’는 작년 9월 기준으로 거래가가 4억8,500만원이니까. 12월 한번 찾아 볼게요. 6억이 넘는 가격에 팔렸네요. 3개월 사이에 1억 2,000만원이나 올랐습니다. 엄청 나죠?

인천 계양지구, 분양 받으면 시세 차익 얼마나 될까?
그럼 여기서 가장 궁금한 점! 두둥! 3기 신도시 계양지구를 분양 받는다면 시세 차익은 얼마나 될까? 사실 아직 3기 신도시 분양가는 나오지 않았습니다. 하지만 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 우리는 어느정도 추론할 수 있겠죠. 우리는 생각하는 동물이니까.

3기 신도시는 분양가상한제가 적용되어 주변 시세 대비해서 70~80% 이하로 책정될 가능성이 높다고 하니까 그럼 주변 시세에서 80% 기준으로 한 시세 차익 계산해보겠습니다. 계양지구 인근에 위치한 ‘계양 효성해링턴플레이스’를 기준으로 한번 볼게요. 

해당 단지는 오는 2월에 입주한 신축 아파트니까 얼추 비교대상 될 것 같습니다. 이 아파트 전용 84㎡의 분양가는 4억2,387만원. 그리고 지난 1년 간 분양권 시세는 평균 5억 2,000만원 수준이니까. 이를 기준으로 계산하면 계양지구 분양가는 4억2,000만원 정도 예상할 수 있겠네요.

계양지구의 시세 차익은 인근에 위치한 검단 신도시의 시세 차익을 통해서도 어느정도 예측할 수 있을 것 같습니다. 검단 신도시에 위치한 ‘검단신도시 유승한내들 에듀파크’의 전용 84의 분양가는 3억 9,690만원 이었습니다. 거의 4억원이죠. 인근 아파트 역시 3억 후반~4억 초반대로 분양됐고요. 계양지구 예상 분양가와 얼추 비슷하네요.

최근 부동산 매매 사이트에서 확인해보니 해당 단지의 분양권 프리미엄만 1억5,000만~4억원대를 보여주고 있습니다. 적게는 30%, 많게는 2배 가까이 프리미엄이 붙은 거죠. 즉 계양지구도 검단신도시 못지 않게 비슷한 수준일 것으로 예상됩니다. 계양과 검단은 지리적으로도 가깝고 교통 및 개발 호재도 많다는 점에서 비슷하니까요. 다른 점이 있다면 계양지구가 서울과 더 가깝고, 노후 아파트 비율이 높아 신축 아파트의 인기가 상당할 것이라는 점이 있네요.

노후 아파트 많은 계양지구, 미래 가치도 UP
얘기가 나온 김에 한가지 더 말하자면, 계양지구는 사실 아파트가 많은 지역은 아닙니다. 오래된 주거시설도 많고요. 부동산114에 따르면 계양구에서 입주한지 15년 이상된 노후 아파트 비율은 무려 90%입니다. 그냥 길가다가 보이는 아파트는 전부 노후아파트인 셈이죠. 그렇다 보니 신축 아파트만 목이 빠지게 기다리는 거예요.

신축 아파트에 대한 선호도가 신도시 조성에 대한 기대감으로 이어지고 있는 거죠. 3기 신도시로 개발되면 아파트도 새로 들어서고, 인구 유입도 많아지고, 그에 대한 인프라도 향상될 테니까요. 예를 하나 들어보면, 1기 신도시인 평촌은 다들 들어보셨죠? 

여기도 노후화 아파트 비율이 상당합니다. 입지도 좋고 주거 인프라도 다 좋은데 아파트가 전부 다 너무 낡았어요. 근데 이곳에 올해 1월 ‘평촌어바인퍼스트’가 입주 예정이거든요? 이곳 분양권이 얼마인지 아시나요? 

작년 11월에 전용 84㎡가 무려 10억원에 거래됐어요. 분양권 거래 초기인 2018년에는 6억원 초반에 거래됐는데 말이죠. 입주 시기가 다가오니까 가격이 마구마구 뛰는 거에요. 노후화 아파트가 많은 지역에 신규 공급이 생기면 가격은 이렇게 뛸 수밖에 없습니다.

이게 바로 신도시 프리미엄이에요. 계양지구도 사전청약 후 입주 시기가 다가오면, 시세 차익이 지금 예상한 수준보다 훨씬 높게 책정될 가능성이 있다는 것이죠. 하지만 3기 신도시 사전청약은 본 청약과 달리 조성돼 시간이 오래 걸립니다. 또한 의무 거주기간, 전매제한 등 여러 제약이 많죠. 한마디로 사전청약에 당첨됐다고 시세차익을 바로 볼 수 있는 건 아닙니다. 

물론 분양가가 저렴하다 보니 당첨 확률도 희박하고요. 따라서 단순히 시세 차익을 위해서 계양지구에 청약하기 보다는, 정말 나에게 필요한 청약인지 꼼꼼히 따져보고 청약에 도전하는 것이 좋겠습니다.


에디터 :    앨리   그래픽 :   공주

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