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리얼톡&리얼판 안 받으면 바보, 금리 연 1.2% 중기청대출 받는 법
2021-02-09
14:35
4,025 읽음

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연 1.2% 금리 전세자금대출… “안 받으면 바보”



[리얼캐스트=김영환 기자] 이 집, 지난해 자취 관찰예능에서 나온 김세정씨의 집인데요. 혹시 이 집은 어느 수준의 집으로 보이시나요? 평범하다고 생각하시는 분도 계시겠고, 원룸이라 조금 아쉽다고 생각하는 분도 계시겠죠.

하지만 자취를 하고 있는 사람들은 바로 알 겁니다. 지금 강남 시세라면 월 80~100만원쯤은 할 집이라는 걸요. 너무 좋은 물건이라 전세로도 잘 안 나오겠죠. 이게 현재 서울 임대차 시장의 현실입니다. 여튼, 임대차 시장의 현실이야 어쨌건 우리는 현실에 기대서 살아야 하고, 평범한 직장인이라면 이런 월세만큼 끔찍한 지출도 없죠. 그래서 우리는 다른 방식으로 살 길을 찾아야 합니다.

요 몇 년 사이 거의 상식이 된 대출 상품이 있습니다. “안 받으면 바보”라고도 하는 대출이죠. 바로 중기청 대출입니다. “중소기업 취업청년 전월세보증금대출”이라고 부르기는 너무 길어서 보통 중기청 대출이라고 부르곤 하죠. 

이건 전세자금대출의 일종인데요. 금리는? 세상에나 고작 연 1.2%. 1억짜리 전세를 구하면, 미친 월세로 유명한 서울에서도 월 10만원으로 따뜻하게 살 수 있다는 전설적인 제도입니다. 청년들에게 아주 따뜻한 제도가 아닐 수 없는데요. 그래서 마침 서울에 거주하는 청년인 기자도 중기청 대출로 직주근접 집 구하기를 한번 도전해 봤습니다. 

결론부터 말씀드릴까요? 바보 되지 않으려고 대출 받으려다 바보 될 뻔 했습니다.

은행에서는 아파트, 다세대만 찾는데… 현실은 다가구 뿐

중기청 대출의 순서를 아주 간단하게 정리하면 물건 찾기, 계약, 대출, 그리고 최종적으로 입주입니다. 의외로 간단해 보이지만, 사실 입주를 뺀 모든 과정이 보통 일이 아닙니다.

일단 물건 찾기부터 해 볼까요. 저는 직장이 가까운 서울 도심에서 집을 찾았는데요. 가격대가 맞는 매물을 찾는 것부터 보통 일이 아니었습니다. 서울 전세가격 비싼 거 얘기해봐야 입 아플테니 일단 넘어가고요.

운 좋게, 혹은 많은 것을 포기하면서 가격대가 맞는 집을 찾았다고 합시다. 그래도 여전히 문제가 많습니다. 그 집이 대출이 가능한지 아닌지가 첫 번째 난관이거든요.

은행에서는 구분등기가 되어 있고 시세 파악이 손쉬운 아파트를 제일 좋아합니다. 하지만 아무리 세상 물정을 몰라도 서울에 1억 2천만원짜리 아파트 전세가 있을 거라고 기대하지는 않으시겠죠.

결국 현실적으로 도착하게 되는 대안은 오피스텔, 연립, 빌라, 다세대, 다가구 등의 비 아파트 물건입니다. 그나마 아파트처럼 구분등기가 되는 오피스텔 등 다세대 주택을 구하면 다행인데, 그런 물건도 가격대가 맞는 건 찾기가 어렵죠. 

핵심은 이겁니다. 문제가 없어서 은행도 좋아할만한 집은 누가 됐든 다 좋아합니다. 굳이 대출을 안 받고 들어가려는 사람도 넘치죠. 설령 대출을 받더라도 집주인 입장에선 자기를 귀찮게 만들지 않는 은행 전세자금대출을 받는 사람이 더 예쁘겠죠?

애초에 그런 물건들은 전세 자체도 없습니다. 특히 최근에는 금리가 뚝 떨어지면서 임대인 입장에서 전세의 매력이 완전히 없어져버린 상황입니다.

처음 중기청 대출을 받으시려 한다면 보통 주거용 오피스텔이나 신축 원룸 같은걸 기대하시겠죠. 그런데 이런 물건들이 괜히 수익형 부동산으로 불리는게 아닙니다. 이런 물건이 시장에 나온다면 아주 특수한 케이스입니다.

가령 오피스텔의 경우 해당 건물을 한 소유자가 전부 가지고 있는 경우가 있습니다. 이때 좋은 방은 다 월세로 소진한 후, 인기가 없어 남은 방을 아쉬우나마 전세로 내놓는 경우가 있죠. 실제로 저도 이런 물건을 본 적이 있는데, 창 밖으로 건물이 맞닿아 있어서 반지하만도 못한 채광을 자랑하는 물건이었습니다.

원룸도 마찬가집니다. 심지어 예전에는 원룸을 사고 그 전세금으로 또 다른 원룸을 사는 식의 갭투자가 유행하기도 했는데, 무슨 사고가 터졌는지는 이미 잘 아실 겁니다. 그런 집은 들어가면 안되죠.

그나마 신축 원룸에서 가능성이 있는게 재개발이 유력한 구역에서 ‘신축 쪼개기’를 하는 경우인데, 실제로 지분 쪼개기에 성공했다면 그나마 보증금을 떼일 염려는 적죠. 운 좋게 그런 물건을 찾는다면 좋겠지만 실제로 보기는 어렵습니다. 세대수를 늘리기 위해서 많은 세대를 넣기 때문에 좁기도 하고요.

결국 결론은 이겁니다. 경험적으로 볼 때 도심 내에서 직주근접이 되는 집에 중기청 대출을 받으시려면 구축, 다가구, 반지하, 이 세 가지 조건 중에 최소한 2개는 감내하셔야 합니다. 물론 아예 물건이 없다고는 말하기 어렵지만, 발품을 엄청 팔아야 할 겁니다.

유명무실한 100% 대출… 하늘의 별 따기

게다가, 이게 다가 아닙니다. 슬픈 얘기지만 ‘100% 대출’이 되는 HUG 보증으로 서울에서 중기청 대출이 가능한 전세 물건을 구하는 건 거의 불가능에 가깝습니다. HUG 보증은 집의 권리관계를 중점적으로 확인하거든요. 그렇다고 딱히 집에다가 근저당을 걸거나 할 수도 없지만, 보증금 채권을 무섭기 짝이 없는 HUG가 가져가기 때문에 집주인도 달가워하지 않습니다. 

집주인만 설득하면 될까요? 그것도 아닙니다. 막상 은행에 가지고 가면 기금이 소진됐다느니, 우리 지점에선 취급하지 않는다느니 하면서 거절하는 경우가 부지기수입니다. 사실 이게 절차는 엄청 복잡한데 떨어지는 건 없거든요. 일을 하다 보면 손은 엄청나게 많이 가는데 티는 안나는 일 있죠? 행원 입장에선 중기청 100%가 바로 그겁니다.

물론 100% 대출이 가능한 매물이나 적극적으로 취급하는 은행 지점이 없다고 단정할 수는 없죠. 

다만 자금 동원이 가능하다면 HF 보증을 이용하시는 것이 그나마, 상대적으로 집을 구해서 대출을 받기가 쉬우실 거라는 얘깁니다. 물론 이것도 상대적으로 쉽다는 얘기지 어려운 건 매한가지지만요.

‘대출 실행 안되면 계약금 반환’ 특약, 현장에선 외면하기 일쑤

나름 괜찮은 물건을 찾았다고 칩시다. 계약은 쉬울까요? 그것도 아닙니다. 오히려 이게 더 어려울 수도 있습니다. 너무 어려워서 머리가 이상해질 지경이라 물건을 찾더라도 이 단계에서 포기해버리는 경우가 허다합니다.

일단 계약서에 도장을 찍는 것부터 난해합니다. 계약서에 도장을 찍는 순간부터 구속력이 있다는 사실은 알고 계시죠? 네. 대출이 안되면 계약금을 날리는 경우가 생길 수 있습니다. 그러니까 계약을 하려면 이 집이 대출이 되는지 안되는지를 은행에 먼저 알아보는게 그나마 정확합니다.

그런데 막상 은행에 가 보면 덮어놓고 계약서와 계약금의 5% 납입 영수증을 가져오라고 안내하는 경우가 허다합니다. 계약을 먼저 하고 와야 상담이든 뭐든 할 수 있다는 겁니다. 미치고 팔짝 뛸 노릇이죠. 그래서 대출이 안되면? 계약금 날아가는 겁니다. 현장에서는 계약금이 통상 10%니까, 전세금 1억원이면 천만원입니다.

“아 여기는 대출 다 돼요! 해 봤어요!”라는 부동산 말도 믿으면 안됩니다. 부동산은 잘 모르더라도 일단 다 된다고 하거든요. 실제로 돌아다녀보면 “중기청이 뭔데요? 그냥 전세자금대출이랑 달라요?”라고 물어보는 데가 부지기수입니다.

어쩔 수 없이 ‘대출 실행이 안되면 계약을 무효로 한다’는 특약을 넣으라고 안내를 하는데, 집주인 입장에선 이게 정말 마음에 안 드는 부분입니다. 대출이 확실하게 되는지 아닌지를 확인하기까지 짧아도 열흘은 걸리거든요.

집주인의 입장에서 생각해보죠. 신축이 아닌 이상 보통은 전 세입자가 있게 마련이고, 그 전 세입자가 나간다고 했으니 새 세입자를 구하는 거겠죠? 그런데 막상 계약서에 도장을 찍고 입주 날짜는 다가오는데 이게 웬걸? ‘대출이 안 나와서 계약을 파기하겠다’고 연락이 오면 어떻게 해야 할까요?

네. 집주인은 당장 남은 시간 안에 어디서든 전 세입자에게 줄 전세금을 마련해야 하는 처지에 놓입니다. 그것도 수천만원에서 억대에 달하는 돈을요. 귀찮기도 귀찮거니와 쉬운 일도 아닙니다. 그 와중에 컨디션이 좋은 집이다? 집주인은 그런 리스크를 안고 계약할 이유가 없습니다. 현금을 다발로 들고 오는 사람들이 넘치니까요.

은행에 가서 강짜를 부리면 가심사라는 걸 해주긴 합니다. 관련 서류를 떼 가면 집의 권리관계와 그 사람의 소득, 신용을 기반으로 대출가능금액을 어느정도 확인할 수 있죠. 근데 이게 또 본심사를 넣어보지 않으면 모른다고 사람을 불안하게 해요.

아시는 분은 아시겠지만, 기금e든든이 생긴 덕분에 은행을 들락거릴 이유는 좀 줄어들긴 했습니다. 간편하게 본인 신용에 대한 가심사를 해볼 수도 있게 됐고요. 근데 이게 또 다른 장벽을 만들기도 합니다. 일선 은행에서는 이제 “계약하시고 기금e든든에 사전심사 넣으신 다음에 심사 통과하면 오세요~”라고 할 수 있게 됐거든요. 물론 기금e든든에서도 가심사는 가심사일 뿐이니까 은행에서 자세하게 확인하라고 하고있고요.

결국 등기부등본 한 장 들고 은행에 가서 ‘이 집 대출 되나요?’라고 물어보기도 어렵게 됐습니다. 기금e든든의 사전심사가 최소한 3일은 걸리는데, 이걸 통과하고 나서 막상 은행에 가져갔을 때는 바로 ‘이 집은 안되는데요’라는 반응이 나올 경우가 많거든요. 이게 계약을 하고 나면 평생 찾지도 않던 주님을 찾게 되는 이유입니다.

중기청 대출, 핵심은 ‘거절할 수 없는 물건’ 찾기

이쯤에서 눈치채셨겠죠. 네, 대부분의 은행은 중기청 대출에 그다지 호의적이지 않습니다. 그래서 관련 후기를 찾아보면 ‘좋은 은행원 만나기를 기도하기’를 대표적인 과제로 꼽는데요, 그건 조상신의 도움이 있어야 가능한 일이죠.

당신이 제사도 잘 지내지 않는 현대인이라면 방법은 하나입니다. ‘은행이 대출을 거절할 명분이 없는 물건’을 찾는 겁니다.  그런데, 아까 말씀드렸듯이 은행이 좋아할만한 다세대 물건은 대부분 ‘중기청 대출 가능 매물’로 나오지 않습니다. 이게 정말 심각한 딜레마죠. 은행은 권리관계가 깔끔한 물건만 받으려고 하는데, 그런 물건은 시장에 거의 없거든요.

이런 문제 때문에 주택도시기금에서는 몇 가지 조건을 달아서 대출 취급이 가능한 물건의 범위를 확장해주고 있습니다. 솔직히 이렇게까지 해줘도 되나 싶긴 한데요. 그런데 사실 대출을 해주고 말고는 은행 마음이라 이런 특수한 조건이 받아들여지는 경우는 거의 없습니다.

대표적인 게 쪼개기 원룸이죠. 쪼개기 원룸은 보통 다세대 주택에서 1개 세대의 주택을 나누어 여러 개의 원룸으로 만든 겁니다. 303호 옆에 303A가 있다거나 하면 100%입니다. 네. 불법이죠. 그런데 이게 신기하게도 주택도시기금의 지침상으로는 대출이 불가능하지는 않습니다. 세대 일부분만 임대차하는 경우에는 대출취급을 할 수 없다지만, 세대가 분리되어 있고 실사를 나왔을 때 독립된 주거공간으로 확인되면 취급할 수 있다고 돼 있거든요. 그런데 막상 은행에 가져가면? 네, 거절.

다가구 주택도 비슷한 게 많습니다. 출입문을 공유하는 경우가 의외로 엄청 많거든요. 다가구는 원래 가구가 명확히 구별이 안되긴 하는데, 현관문을 들어가면 방문 2개로 나눠서 2개 집을 만드는 경우가 허다합니다. 이런 게 된다고 생각하니 바보 아니냐 싶으실텐데, 놀랍게도 이거 됩니다. 지침에서는 ‘출입문을 공유하더라도’ 독립된 주거공간이면 대출이 가능하다고 돼 있거든요. 그런데 막상 은행에 가져가면? 네 거절.

물론 이걸 나쁘게만 볼 순 없습니다. 나중에 사고가 발생했을 때 보증금을 못 돌려받는 거 보다 확실한 물건을 고르는 게 본인에게도 백 번 나으니까요. 전세보증금 채권자인 내가 해야 할 일을 은행이 해주는 거나 마찬가집니다.

하지만 현실적으로 다가구주택은 ‘깔끔한 물건’을 기대하기가 어렵습니다. 옥탑을 증축한다거나, 리모델링을 해서 방을 쪼갠다거나 하는 경우가 부지기수입니다. 결론적으로 ‘고작’ 1억원의 예산으로는 서울에서 괜찮은 집을 고를 수 없는데, 은행에서는 괜찮은 집만 요구한다는 게 젤 힘들죠 사실.

성공만 하면 무조건 이득, 받을 수 있다면 받아야

중기청 대출, 실제로 현장에서 확인해보니 보통 어려운 일이 아니었습니다. 일각에서는 요 몇 년 사이 중기청 대출과 LH청년전세임대주택 등 전세지원 정책이 늘면서 오히려 소형 원룸 전세 시세가 폭등했다는 해석도 있더군요. 참 어려운 일이군요.

너무 어두운 얘기만 한 것 같긴 한데, 중기청 대출은 확실히 받을 수 있으면 받는 게 무조건 이득입니다. 이게 대출 신청인에게 무진장 유리한 제도라는 건, 중기청 대출이 올해를 마지막으로 폐지가 유력하다는 것으로 증명할 수 있겠죠. 아무쪼록 힘내서 대출에 성공하시길 기원합니다.



에디터 :    배즙   그래픽 :   리얼디자인팀

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