여유자금 1억원으로 아파트를 산다?
[리얼캐스트=김예솔 기자] 벼락거지. 내 소득에는 변화가 없었는데 남의 부동산, 주식이 올라서 상대적으로 빈곤해진 사람을 가리키는 말입니다. 이런 신조어가 생길 정도로 최근 몇 년 동안 특히 부동산 가격이 급등했죠.
불과 7년 전만해도 여유자금 1억이면 부의 상징으로 통하는 강남 도곡동 타워팰리스 전용 84㎡도 살 수 있었는데, 지금은 현금 3억을 들고도 서울은 물론 경기 인천에서도 웬만한 투자처를 찾기가 쉽지 않죠.
그래도 눈을 부릅뜨고 리얼캐스트TV에서 찾아봤습니다. 여유자금 1억원으로 수도권에서 살 수 있는 아파트를요. 아, 당연히 1억원짜리 아파트를 찾는 건 아니고요. 매매가와 전세가 차이가 1억원인 아파트, 그러니까 여유자금 1억원으로 살 수 있는 이른바 ‘갭투자’가 가능한 아파트입니다.
구로주공·차량기지 호재 모두 품은 ‘현대연예인’
먼저 서울 구로구에 위치한 ‘현대연예인’입니다. 작년 12월 6억3,000만원에서 최고 6억9,000만원에 매매됐죠. 같은 기간 전셋값은 최고 5억3,000만원에 거래돼 최소 1억원으로 갭투자가 가능한 아파트입니다.
이 단지는 주변 아파트에 비해 저평가 돼 있어 시세 상승 여력도 많은데요. 바로 옆에 있는 구로주공1차 전용 84㎡는 10억원에 육박합니다. 물론 이 단지는 재건축 기대감으로 가격이 급등했지만 현대연예인 아파트 역시 1989년 생으로 30년이 넘어 추후 재건축 호재를 기대할 수 있습니다. 다만 용적률이 234%로 인근 구로주공1차(153%)와 2차(156%)보다 높아 사업성은 다소 떨어질 수 있습니다. 그래도 인근 단지들이 재건축에 돌입하면 현대연예인도 탄력을 받을 가능성이 큽니다.
이 아파트가 있는 구로1동은 빌라나 다가구 주택이 없는 아파트 단지로만 이뤄진 동네인데요. 준공한지 30년 가까이 된 단지들이 많아 정비사업 호재가 기대되는 곳입니다. 1호선 구로역과 구일역과 가까워서 서울에 직장을 둔 직장인들에게 가성비 좋은 동네로 통하고 있고요.
또 다른 호재는 소음 때문에 골머리를 앓던 ‘구로차량기지 이전’ 논의인데요. 구로차량기지 부지는 최고 50층 높이의 그린스마트 밸리로 탈바꿈하는 계획안이 추진 중입니다. 서울시장 선거를 앞두고 후보자들이 공약으로 거론해 더욱 이슈가 되고 있죠. 이전에 대한 찬반 논란이 아직 팽팽하지만 서울에 개발 가능한 몇 안 남은 금싸라기 땅임을 감안할 때 애물단지가 보물단지로 탈바꿈할 날도 머지않았다는 의견이 지배적입니다. 덩달아 현대연예인 아파트의 몸값도 상승할 것으로 전망되고 있습니다.
아직 몸값 덜 뛴 도봉역 초역세권 ‘럭키’
서울 도봉구에도 1억원으로 갭투자가 가능한 단지가 있습니다. 1호선 도봉역 역세권 단지인 ‘럭키아파트’입니다. 이름만 봐도 옛날아파트네요.
가장 최근 거래인 작년 12월 전용 84㎡가 5억에서 최고 5억9,500만원에 거래됐습니다. 전용 59㎡도 아니고 84㎡가 5억원대 거래된 거죠. 같은 기간 전세가는 최고 4억원에 거래됐습니다.
평균 6억원대이던 노원구, 도봉구, 강북구 아파트들이 지금은 10억원 클럽에 속속 가입하고 있는 걸 감안하면 상승 여력이 충분해 보입니다.
서울 끝자락에 위치했지만, 도봉역에서 GTX C노선(수도권광역급행철도)이 들어서는 창동역까지 두 정거장 거리라서 입지적 한계 역시 어느 정도 극복할 것으로 보입니다. 게다가 창동역 인근에 건립되는 ‘창동·상계 창업 및 문화산업단지’, ‘서울 아레나’ 등도 호재로 작용할 전망입니다.
이제 오를 일만 남은 일산 풍동 ‘숲속마을6단지’
이번에는 경기도 일산으로 가보겠습니다. 최근 집값이 급등하며 전세가와 차이를 벌리고 있지만
여전히 일산에는 1억원으로 투자할 수 있는 좋은 아파트가 많습니다.
그 중 일산동구 풍동 ‘숲속마을6단지’는 전세가가 매매가 턱 밑까지 올랐습니다. 이 단지 전용 130㎡가 작년 12월 6억에 팔렸는데, 같은 기간 전세는 5억4,500만원에 거래됐습니다.
대형 평수로만 이뤄진 이 단지는 지난 5년간 1억원 오르는데 그쳤는데요. 때문에 “바닥 다지고 이제 오를 일만 남았다”는 분위기가 나타나고 있습니다.
일산신도시는 아니지만 노후아파트 일색인 신도시와 비교해 비교적 새 아파트로 교통도 좋습니다. 경의중앙선 풍산역이 직선 거리상 700m 거리로 풍산역에서 한정거장 거리인 백마역에는 연내 서해선이 개통될 예정입니다.
수원 망포동 대장주로 불리는 ‘힐스테이트 영통’
최근 수도권 분양시장에서 뜨거운 감자로 뜨고 있는 경기도 수원에도 1억원으로 살 수 있는 아파트가 있습니다. 망포동 ‘힐스테이트 영통’인데요.
이 단지는 올해 1월 전용 84㎡가 최저 9억1,900만원에서 최고 10억6,500만원에 거래됐으나, 2월 같은 면적이 9억6,500만원에 전세 거래됐습니다. 매매 최저가만 놓고 보면 전셋값이 매매가를 추월한 셈이죠.
이렇게 전세가가 받쳐주는 지역을 두고 일각에서는 투자가치가 없다고도 하는데요. 한편으로는 실수요층이 탄탄하다는 것을 방증하기도 합니다.
이 단지는 2017년 준공된 신축으로 수원 망포 대장주로 불리는데 입지도 뛰어납니다. 수인분당선인 망포역과 직선거리로 500m 거리이고, 삼성전자와 삼성전기수원사업장, 삼성SDI 전자소재연구단지, 삼성LED 등이 인접해 있는 ‘삼세권’ 단지입니다.
총 2,140가구 대단지로 ‘힐스테이트’ 브랜드를 달고 있고 구축 일색인 수원 구도심에 새 아파트인데다, 직주근접, 역세권 등 프리미엄이 붙는 요소를 골고루 갖추고 있어 당분간 망포동 집값은 이 단지가 주도할 것으로 보입니다.
보기 드문 재건축 기대주 인천 동춘동 ‘한양2차’
마지막은 인천 연수구 동춘동에 위치한 ‘한양2차’입니다. 이 단지 전용 84㎡가 작년 12월 최저 3억3,620만원에서 최고 3억7,000만원에 팔렸는데 올해 1월 전세가 최고 2억4,000만원에 거래됐습니다.
1994년 준공됐으며, 올해로 입주 27년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년을 코앞에 두고 있어 작년부터 재건축 기대주로 주목을 받고 있죠.
그래서인지 작년 초까지만 해도 전용 84㎡가 2억5,000만원선이었는데 하반기 들어 집값이 뛰기 시작했습니다. 아직 전세가와 매매가 격차가 크지 않지만, 매달 신고가를 갱신하고 있어 조만간 1억원대 갭투자도 어려워질 것으로 전망됩니다.
이 단지가 재건축으로 주목 받는 이유는 총 1,440가구 대단지인 데다가 단지 전체가 최근에는 보기 드문 5층, 저층 아파트기 때문입니다. 용적률이 103%로 수도권 어디서도 보기 힘든 낮은 용적률을 보유하고 있죠. 또한 인천지하철 1호선 동막역과 동춘역이 직선 거리상 500m 안팎에 위치해 있고, 송도로 가는 길목이어서 입지도 좋습니다.
투자가치가 좋아 총 1,440가구임에도 현재 나온 매매 물량은 단 1가구뿐입니다. 매물 씨가 마른 것이죠. 이미 커뮤니티에선 “한양2차 매물 잡는 사람이 승자다”라는 말도 나오고 있습니다.
인천 연수구는 투기과열지구니까, 재건축 조합원이 되기 위해선 실거주 2년 조건을 채워야 합니다.
여기까지 수도권에서 1억원으로 투자가 가능한 단지를 살펴봤습니다. 실컷 말씀드리고 나서 죄송한 얘기지만, 요즘은 워낙 시세가 널뛰기를 하고 있어서 이 영상이 나가는 시점에는 상황이 바뀔 수 있으니까요. 실투자는 신중하게 진행하시길 당부 드립니다.
게다가 오는 6월부터 양도세와 종부세 중과가 시행돼 다주택자의 경우 양도세율이 최고 72%까지 중과될 수 있으니 장기적인 관점에서 투자 포트폴리오를 짜야할 것으로 보입니다.