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알기 쉬운 리얼꿀팁 아파트 누수로 인한 분쟁, 이렇게 해결하세요!
2021-02-25
11:45
23,009 읽음

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나도 피해갈 수 없다, 골칫거리 '누수 분쟁'



[리얼캐스트=박승면 기자]오늘은 공동주택에 살고 있다면 누구나 쉽게 겪을 수 있는 ‘누수’에 관해 이야기 해보려 합니다. 오래된 공동주택에 살고 있는 분이라면 누수로 인해 곤란을 겪고 있는 분들이 상당히 많을 텐데요. 우리 집에서 누수가 터지면 비용 문제로 머리 아프고, 윗집에서 누수가 터지면 제때 보수를 안 해줄까봐 걱정이죠. 층간소음과 더불어 공동주택 분쟁의 양대산맥인 누수, 어떻게 해결해야 할지 리얼캐스트 TV가 알려드리겠습니다.

공교롭게도 이 영상을 만들기 위해 누수에 관련된 조사를 하던 중, 운명의 장난인지 제가 살고 있는 집에도 누수가 발생했습니다. 저희 집은 준공된 지 30년이 다 되어 가거든요.

어느 날 갑자기 초인종이 울려 나가보니 아랫집 아주머니께서 천장에서 물이 샌다며 저희 집을 찾아 오셨습니다. 황급히 아랫집에 내려가 누수의 정도를 확인해 보니 천장에 물이 고인 흔적이 있더라고요. 아주 경미한 누수여서 바로 누수탐지 업체를 불렀죠. 원인은 제 방과 연결된 보일러 배관이 터져 아랫집 천장까지 물이 흐른 것이었습니다. 다행히 저는 5만원 정도의 적은 비용을 지불해 보일러 배관을 수리했고, 아랫집 천장 일부를 보수해주는 정도로 잘 해결했습니다.

아파트 누수 분쟁, 어떻게 해결해야 할까? ①피해자
이렇게 분쟁 없이 간단히 해결되면 좋겠지만, 누수와 관련된 분쟁은 쉽사리 해결되지 않는 경우가 많습니다. 누수로 인해 분쟁이 생기는 상황은 내가 피해자인 경우와 원인 제공자인 2가지 경우로 나눌 수 있겠죠. 먼저 피해자 입장에서 생각해보겠습니다. 

누수 피해의 원인은 대부분 윗집에 있는데요. 그렇기 때문에 우리는 누수 흔적을 발견했다면 윗집에 찾아가 상황을 알리곤 하죠. 그 후에 전문가를 통해 누수 원인을 알아내고요. 그런데 누수의 원인이 윗집으로 확인됐음에도 불구하고, 윗집에서 책임을 회피하는 경우에는 어떻게 해야할까요? 

실제로 이런 일이 번번하게 일어나 많은 분들이 곤란을 겪고 있는데요. 답은 하나입니다. 막무가내로 책임을 회피하는 사람에겐 법의 매운 맛을 보여줘야죠. 누수가 발생한 현장과 그로 인한 피해 증거를 사진이나 동영상으로 확보한 뒤 민사 소송을 제기하면 됩니다. 

소송을 진행하게 되면 현장검증, 보수비용 감정, 변호사 비용 등 각종 비용이 추가적으로 지출되고, 협상, 소장 접수, 조정 절차, 재판 등 여러 과정을 거쳐야 하기 때문에 꽤 많은 시간이 소요돼 피곤하긴 하지만 법으로 대응하는 것이 가장 효과적입니다. 

물론 소송에서 승소한다면 보수 비용뿐만 아니라 소송 비용과 추가적으로 얻은 손해에 대한 배상금까지 청구가 가능하고요. 단 사진이나 동영상같은 증거를 남겨두지 않았다면 보상 책임을 묻는 것이 어려울 수 있고, 책임이 인정되더라도 실제 받아야 할 보상 금액보다 낮은 액수를 받게 될 수도 있습니다.

그런데 원인 제공자가 세입자라면 또 피곤해집니다. 세입자와 집주인이 서로 누가 보수 비용을 지불할 것인지 떠넘기고, 보수를 제때 해주지 않기 때문인데요. 결론적으로 이럴 때는 집주인에게 보상 청구를 하면 됩니다. 건물의 주요 구성 부분에 대한 수선 의무는 집주인에게 있기 때문이죠. 따라서 임차인의 과실로 인한 누수가 아닌, 건물의 노후로 인해 발생한 누수라면 집주인이 보수공사 비용 및 피해자의 손해배상까지 전부 부담해야 합니다. 만일 상황이 급박하다면 세입자에게 먼저 보수를 요청하고, 추후에 구상권을 행사해 집주인에게 비용을 돌려받을 수 있다는 사실을 알려주세요.

하지만 아주 간혹 누수의 원인이 윗집이 아닌 경우도 있습니다. 옥상이나 건물외벽, 공용배관 등 공동주택에서 공용으로 사용하는 시설에 대한 누수가 바로 이에 해당하죠. 이렇게 공용부분의 누수는 공동주택 관리주체가 책임을 져야 합니다. 만약 공용부분 누수로 인해 분쟁이 발생했을 경우에는 조정신청을 통해 이를 해결할 수 있습니다. 중앙공동주택관리 분쟁조정위원회에서는 회계사, 변호사, 건축사 등 전문가가 직접 나서 분쟁 해결을 도와주거든요. 이 기관은 꼭 누수 문제가 아니더라도 공동주택에서 일어날 수 있는 다양한 문제를 해결해준다고 하니, 알아두면 꼭 필요한 날이 있겠죠?

아파트 누수 분쟁, 어떻게 해결해야 할까? ②원인 제공자
다음은 원인 제공자 입장에서 생각해보겠습니다. 누수에 대한 책임을 인정하고, 보수 및 피해보상까지 원만하게 해결하려는 착한 윗집 사람들도 있죠. 바로 저 같은 사람들이요. 그런데 이런 경우에는 꼭 아랫집에서 과도한 요구를 하는 경우가 많습니다. 예를 들어 화장실 천장에 물이 고인 것뿐인데 화장실 전체 수리를 요구하는 경우가 있다고 하더라고요. 누수로 피해를 준 사실은 맞지만, 아랫집이 이렇게 과도한 요구를 한다면 원인 제공자는 요구를 꼭 들어줘야 할까요? 

결론부터 말하자면 아랫집의 과도한 요구에 응해줄 필요는 없습니다. 민법 제393조에 따르면 손해배상 범위은 통상의 손해를 그 한도로 한다고 명시되어 있기 때문이죠. 이러한 상황에서 통상의 손해라고 하면 누수로 인해 발생하는 부식이나 그 밖에 문제에 대한 손해만 해당합니다. 따라서 불필요하게 화장실 전체를 보수해줄 필요는 없습니다. 누수와 화장실 전체 보수는 인과관계가 성립하지 않거든요.

이외에도 원인 제공자와 피해자 간 업체 선정으로 인해 분쟁이 생기는 경우도 있습니다. 아랫집이 특정 업체에서 보수하기를 원하는 경우가 이에 해당하는데요. 물론 금액 차이가 적지 않다면 피해자 뜻대로 원하는 업체에 시공을 맡기는 것이 가장 좋겠지만, 문제는 자신이 알아본 업체와 피해자가 원하는 업체의 견적 차이가 클 경우겠죠. 내가 알아본 곳에서는 50만원에 공사할 수 있는데, 아랫집이 원하는 업체는 200만원을 부르면 정말 난감하거든요.

이러한 경우도 마찬가지로 피해자의 요구를 무조건적으로 받아드릴 의무는 없습니다. 실제로 판례에 따르면 피해자가 원하는 업체와 누수 원인 제공자가 알아본 업체의 견적이 달랐을 경우, 법원은 하자가 발생했을 당시를 기준으로 전문가에게 의뢰해 객관적인 감정가격을 요청합니다. 즉 감정가격에 근거해서만 손해를 배상하면 되는 것이죠. 피해자가 원하는 업체의 견적이 이를 초과한다면 다른 업체를 선정해서 시공해도 됩니다. 단 피해자가 원하는 업체의 견적이 감정가보다 낮다면, 당연히 요구를 들어주는 것이 좋겠죠?

사전 점검으로 누수 분쟁 차단하자!
결국 공동주택에 살고 있다면 정기적인 점검을 통해 누수가 발생하지 않도록 관리하는 것이 중요합니다. 배관의 노후화와 아파트 내외벽의 균열 발생 등 누수가 발생하는 원인은 너무나도 다양하기 때문에 창틀 마감재나 벽의 누수 흔적을 주기적으로 확인하고, 씽크대 하부 배관이나 정수기 연결 부위 등도 꼼꼼하게 관리해주는 것이 좋습니다. 

또한 집에서 간단하게 셀프로 누수를 확인할 수 있는 방법이 있는데요. 가장 기본적인 방법은 수도계량기를 확인해보는 것입니다. 수도계량기의 밸브를 잠그고 2~3시간 후 밸브를 다시 열었을 때 수도계량기의 별침이 돌아간다면 어디선가 누수가 발생하고 있다는 의미입니다. 이러한 방법을 통해 눈으로 보이지 않는 누수까지도 잡아낼 수 있죠. 이처럼 다양한 방법을 통해 사전에 누수를 예방해 돈도 아끼고 이웃 간 분쟁도 피해보는 것은 어떨까요?


에디터 :    프림   그래픽 :   진진자라

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