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핫플레이스 · 잇플레이스 결코 떨어질 수 없는 황금 입지, '판교'가 강남보다 무서운 이유
2021-02-26
09:10
4,194 읽음

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부자 고객 많은 ‘판교 현백’, 에르메스 매장 노린다



[리얼캐스트=민보름 기자] 지난해 매출 1조원을 돌파한 현대백화점 판교점이 경기도 소재 백화점 최초로 에르매스 매장 유치에 나섰다고 해서 유통업계가 술렁이고 있습니다. 판교가 경기도 최고는 물론, 강남을 위협하는 부촌으로 부상하면서 현대백화점 판교점은 신세계 강남, 롯데본점, 롯데잠실 등과 경쟁하고 있는데요. 

에르메스를 소비할 정도의 재력이 있는 부유층이 대거 판교 입주민이 된 데는 나름의 배경이 있습니다.

대형 위주ㆍ높은 땅값에 태생부터 ‘부자도시’

2기신도시로서 판교 개발계획 승인이 이뤄진 2003년, 수도권엔 이미 부동산 광풍이 불기 시작했습니다. 게다가 신도시 개발 및 그린벨트 해제 소식이 들려오면서 판교 땅값은 급격히 올랐습니다. 

강남이 가까우며 1기신도시 대장 분당과 붙어있고, 경부고속도로를 품고 있어 판교 땅값은 더욱 치솟았는데요. 신도시 조성이 본격화된 2003년과 2004년 사이, 판교신도시를 품은 성남시 분당구 지가 변동률은 강남을 크게 웃돌았습니다.

게다가 당시 대형이 대세였던 트렌드와 주택 소비자의 높아진 눈높이를 맞추기 위해, 정부는 2기신도시 소형 비중을 1기신도시보다 10% 가량 줄였습니다. 이중 판교신도시는 강남 중산층의 아파트 수요를 분산하기 위해 지어졌습니다. 때문에 더욱 쾌적함에 초점을 두고 개발됩니다. 실제로 부지 면적 대비 주택 수와 수용 인구가 광교와 함께 2기신도시 최저 수준이었죠. 

결과적으로 판교 민영 아파트는 당시로선 비교적 높은 분양가로 공급됩니다. 2006년 시작된 판교 초기 분양 당시 실질적인 중대형 (전용면적60㎡ 이상) 분양가는 3.3㎡ 당 1,800만원 수준이었는데요. 중대형에 대해서는 주변 시세를 반영하는 채권입찰제가 적용되었기 때문입니다.

채권입찰제란 분양가상한제가 적용된 새 아파트보다 인근 단지 시세가 30%이상 저렴할 경우, 청약자가 분양가를 지불하는 것과 함께 국민주택채권을 매입하는 방식입니다. 채권 매입액에 따라 당첨 가능성이 높아지는 만큼, 청약자에게 더 부담이 되는 것이죠. 게다가 당시 판교는 투기지역이라 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 적용 받아, 수분양자들은 소득과 소유한 현금이 많아야 필요 자금을 조달할 수 있었습니다.

집값 만큼 높은 소비력, 재벌ㆍ판교맘의 저력

따라서 판교신도시에선 소득 수준이 높은 가족단위 세대들이 주류를 이루게 됩니다. 2015년 통계청 인구총조사 자료를 보면, 2인~4인 가구 수가 대부분이며, 그중 4인 가구 비중이 28%로 가장 높은데요.

건강보험료 지역가입자 통계를 보면, 판교신도시를 비롯한 성남시 분당구가 서울 부촌과 어깨를 나란히 하고 있습니다. 특히 지역가입자는 자기 사업장을 운영하거나 일정 수준이상 자산을 보유한 경우로, 이 지역에 재력 있는 사업가 및 자산가가 다수 거주하고 있다는 사실을 알 수 있죠. 

이는 입주 초기부터 이른 바 ‘강남 키즈’와 분당신도시 주민들이 ‘쾌적한 새 아파트’를 찾아 이주하였고, 성북동, 한남동, 강남 등 서울시 내 기존 부촌 토지가 포화상태에 이르면서 재벌 및 부유층이 자리를 잡았기 때문입니다. 

남서울컨트리클럽 인근에 자리한 서판교 고급 주택가, ‘남서울파크힐’에는 대한제분, 삼양인터네셔널 등 전통의 재벌 총수 일가와 삼성 고위임원이 거주하고 있었는데요. 2010년 정용진 신세계부회장이 자택을 꾸리면서 재벌 주택가로 본격 알려졌습니다. 2015년 국토교통부 자료에 따르면 당시 이 주택 공시지가는 86억 8,000만원으로 ‘서울을 제외한 전국에서 가장 비싼 주택’으로 유명세를 타기도 했습니다.

그리고 특히 여성인구가 많아 판교 상권의 중요한 소비층을 이루고 있습니다. 2015년 화제가 됐던 명품족 블로그 스타인 일명 ‘럭셔리 블로거’들 상당수가 판교신도시 주민으로 알려지며 ‘판교맘’은 더욱 명성을 얻게 됩니다. 현대백화점 판교점 또한 개점 초기부터 이 ‘판교맘’을 겨냥한 마케팅으로 성공한 것으로 알려졌습니다.

덕분에 많은 명품 매장이 판교에 입주하게 되었으며, 코로나 시국으로 판교역과 오피스 상권이 침체된 요즘에도 현대백화점 매출만은 신장하고 있습니다.

대체 불가한 입지ㆍICT 호황에 강세, 강남 넘을 수 있을까?

2011년 신분당선 개통과 판교 현백의 흥행, 그리고 판교테크노밸리의 성장까지. 교통과 생활편의, 일자리까지 3박자를 갖추게 된 자족형 신도시 판교. 강남 밑 경부고속도로와 신분당선을 품고 있는 입지를 대체할 곳은 전무해 보이는데요. 따라서 향후 강남을 능가하는 지역이 될 수 있을 지 관심이 모이고 있습니다.

한국감정원 자료에 따르면, 이미 판교 대장인 백현동 아파트 3.3㎡ 당 시세는 서울에서도 잘 나가는 마용성, 강동 지역보다 높습니다. 게다가 상대적으로 아파트 시세가 낮은 운중동, 판교동 등 서판교 지역 시세도 강남 3구인 송파구 평균과 대등한 상태입니다.

게다가 판교 업무지구의 핵심인 ICT(정보통신기술)기업들이 강세를 보이며 점차 ‘한국의 실리콘밸리’를 형성하고 있습니다. 2월 17일 기준 네이버가 코스피 시가총액 4위, 카카오가 시가총액9위를 기록하고 있으며, 엔씨소프트 18위, SK바이오팜이 30위로 네이버를 제외하면 1년만에 크게 상승했는데요. 

기존 판교테크노밸리에 약 1200개 업체가 107조원 매출(2019년 말 기준)을 내고 있으며, 알파돔시티, 그리고 현재 개발중인 2,3 판교테크노밸리에 추가 입주하고 있는 기업까지 감안하면, 앞으로 판교에 이런 유니콘들은 늘어날 전망입니다.

이렇게 판교에서 성공한 신흥부자들이 판교에 둥지를 트는 경우도 늘고 있습니다. 2018년엔, 카카오 창업 주 김범수 의장의 새 집이 남서울파크힐에 완공됐습니다. 해당 주택은 2019년 드디어 정용진 부회장 자택이 유지하고 있던 ‘서울을 제외한 전국에서 공시지가가 가장 비싼 집’ 타이틀을 가져가게 됐는데요. 이밖에도 많은 판교 CEO들이 알파돔시티 등 고급 주상복합과 아파트에 자리잡고 있습니다.

미국 사례를 감안하면, 판교가 강남을 넘는 게 꿈만은 아닌 데요. 전미부동산중개인협회 자료에 따르면, 2020년 4분기 산호세, 서니베일 등 실리콘밸리와 샌프란시스코 주변 도시 집값이 금융 수도인 뉴욕과 근교의 주택 중위 가격을 큰 차이로 앞서고 있습니다. 

이미 집값과 주민 소득, 인프라 면에서 서울을 능가하고 있는 한국의 실리콘밸리 판교신도시. 앞으로 판교신도시의 성장이 기대됩니다.