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리얼톡&리얼판 군포, 안산 이어 하남까지 거래 반토막 났다! 매수 위험 시그널인가?
2021-03-02
09:20
2,416 읽음

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아파트 매매 거래량 체크, 왜 필요할까?
 


[리얼캐스트=김인영 기자] 최근 서울과 수도권의 집값과 매수세 보셨나요? ‘불경기라고 해도 집값은 오른다!’를 너무 잘 보여주죠? KB국민은행 리브부동산에 따르면, 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 최근(2021년 1월) 3,451만원을 찍었어요. 왠만한 서울 아파트 전용면적 84㎡가 10억원인 시대인 거죠.

서울 집값 상승, 전세난 때문에 경기, 인천 등 수도권 지역으로 옮겨간 분들 많으실 겁니다. 한국부동산원의 아파트 매매 거래량만 봐도 그게 딱 보여요. 지난해 하반기에만 경기권 아파트 매매 거래량이 135,735건을 기록했으니 말 다한 거죠. 

경기권의 인기는 KB국민은행 리브부동산의 매매 전망지수에서도 나타나요. 경기도가 지난해 12월부터 128.5 지수를 기록했거든요. 이 수치가 서울 강남권(123.8)보다 높아요. 거래도 많겠다, 매매 전망지수도 강남보다 높으니 경기도에 아파트를 사서 재테크 해볼까 싶으시죠?

자, 이쯤에서 질문 하나! 경기권 아파트 매매 거래가 다 상승세일까요? 이 질문에 대한 답은 NO입니다. 사실 모든 경기권 아파트의 거래가 늘어난 것은 아닙니다. 지난해 상반기에 비해 하반기에 거래가 반이나 떨어진 지역들도 많은데요.

아파트 매매 거래량이 중요한 이유는 거래량 변화가 클수록 투자 위험이 존재하기 때문입니다. 하지만 거래량 변화가 크다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 매물이 없어서 거래량이 줄기도 하니까요. 

이에 리얼캐스트TV에서는 경기권 아파트 거래량을 비교하여 거래량이 줄어든 이유는 무엇인지, 또 지역 상황은 어떤지 자세히 짚어봤습니다.

거래량 하락률 1위 찍은 경기도 군포시
 
경기도 군포시는 2020년 상반기만 해도 아파트 매매 거래량이 5,294건을 기록했네요. 부동산 대책 시행 이후인 하반기에는 2,120건으로 거래로 상반기에 비해 60% 감소했고요. 거래량이 반 이상으로 ‘뚝’ 떨어졌네요. 

군포시의 경우에는 부동산 대책의 영향이 아파트 거래에 많은 영향을 준 것으로 해석되는데요. 7.10 부동산 대책보다는 6.17 부동산 대책이 군포시에 좀 더 영향을 줬어요. 군포시는 6월만 해도 총 948건의 거래가 있었어요. 엄청 많았죠. 그런데 부동산 대책이 강화된 이후인 8월 211건, 6월에 비해 거래량이 77.7%나 감소했어요.

6.17 부동산 대책 발표 전까지 군포시는 투기과열지구인 과천시, 조정대상지역 안양 동안구와 인접하지만 상대적으로 집값이 저렴하고, GTX-C노선 개통과 금정역 복합환승센터 등 호재를 지니고 있어 집값이 급등한 상황이었는데요. 

거래량 변화의 원인은 무엇일까요? 먼저 6.17 부동산 대책을 들 수 있어요. 군포시가 투기과열지구로 지정된 이후 매수가 확 줄어든 거죠. 투기과열지구는 전세대출, 세금 등 여러 규제가 적용되니까요.

두번째로 집값도 영향이 있어요. GTX 노선이 들어오는 금정역 인근에 위치한 '힐스테이트 금정역' 전용면적 84㎡은 지난 1월 12억723만원에 실거래가 됐는데요. 10억원대를 훌쩍 넘었죠. 물론 교통 호재가 있다지만 10억원 넘는 집을 사는 거면 그냥 서울에 있는 집을 사는 게 낫죠. 

집값이 급등한 요즘, 매물 상황이 궁금해서 금정역 인근에 위치한 A공인중개소로 전화를 걸어봤습니다. 
“부동산 사이트를 보니까 매물이 그렇게 많아 보이지가 않아서…”
“네. 맞아요. 요새 여기 매물이 별로 없어요. 재개발 지역으로 구역 지정이 되가지고 매매 물건 거의 많지가 않아요.”

또 다른 S공인중개소에서도 같은 답변이었는데요. S공인중개소 관계자는 특히 재개발 호재가 있어 문의 전화가 지속적으로 있다는 말을 덧붙여 눈길을 끌었습니다. 현장에서는 재개발 호재로 인해 최근 매물이 그리 많지 않고, 찾는 이들도 꾸준하다는 말을 전했는데요. 앞의 두 이유보다 더 현실적이네요.

교통 호재로 뜨던 안산시, 규제 시행에 거래 ‘뚝’
군포시에 이어 2위를 기록한 곳은 경기도 안산시인데요. 안산시는 지난해 신안산선 호재로 집값이 ‘껑충’ 뛰었던 동네예요. 그만큼 거래량도 높았고요. 그런데 갑자기 안산시 아파트 거래량이 하락한 이유는 무엇일까요?

안산시는 지난해 상반기만 해도 각종 호재로 인해 아파트 매매 거래량이 8,226건을 기록하며 부동산 호황을 보였어요. 하지만 부동산 대책 이후 비규제지역이었던 안산시는 투기과열지구로 지정되니 점차 거래량이 빠진 거죠.

 
규제 적용 뒤에 안산시 아파트 거래량은 말 그대로 ‘반토막’이 났는데요. 6월 1,749건이었던 거래가 7월에는 690건, 8월 417건으로 급격하게 하락했습니다. 그런데 최근 안산시의 아파트 거래가 회복되는 추세인데요.

11월까지만해도 476건이었던 거래량이 12월 905건을 기록했어요. 이와 같은 회복세는 안산시 부동산 시장 중심이 투자자에서 실수요자로 변하고 있다는 것을 보여줍니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 외부인이 거래한 지난해 상반기 안산시 아파트 거래량은 총 1,226건이었습니다. 반면 하반기에는 655건이었고요. 투자 수요가 절반으로 떨어진 것이죠.

거래량이 회복된 12월만해도 외부인의 거래는 전체 거래 중 17% 밖에 되지 않았습니다. 즉 안산시 아파트 거래량 회복에는 실수요자 거래가 늘어난 것이 원인이라고 해석되네요.

3위 경기도 하남시, 여기도 거래가 줄었다고?
3위를 기록한 거래량 하락 지역 어디일까요? 바로 경기도 하남시입니다. 많이 놀랐죠? 괜찮아요? 하남시면 요새 부동산 시장에서 뜨고 있는 지역 아닌가 싶으실 겁니다. 하지만 아파트 거래량이 지난해 상반기에 비해 하반기에는 무려 54.5% 떨어졌습니다. 하락세가 적지 않은 수치인 것이죠.

하남시는 7월까지만 해도 아파트 거래량이 1,602건이었지만, 8월 316건의 거래만 있었어요. 두 달 사이에 아파트 거래량이 80.3% 하락한 것인데요. 이런 추세는 하반기 내내 이어졌습니다. 9월 220건, 10월 216건, 11월 147건을 이어가며 하반기에는 저조한 성적표였네요.

 
사실 하남시는 기존에도 투기과열지구였기 때문에 거래량 하락 원인을 규제라고 단정 짓기는 어렵습니다. 군포시와 마찬가지로 하남시의 집값도 고공행진 중인데요. 미사, 위례지구의 집값은 10억원대입니다. 집값이 올라가니 아파트 거래가 많아야 하는 거 아닌가 싶으시죠?

그럼 현장의 목소리를 한번 들어볼까요? 하남 미사역 인근에 위치한 M 공인중개소에 매매 매물이 나온 것이 있는지 물어봤는데요.
“미사역 주변에 위치한 아파트 매물 나온 게 있을까요?”
“월세, 전세가 아니라 매매 찾으시는 건가요? 아… 지금 매매는 제가 가지고 있는 게 없네요.”

매매 매물이 거의 나오고 있지 않은 상황이라는 말에 다른 공인중개소에도 연락을 취해봤습니다.
“혹시 미사역 부근 아파트 매물 찾는 분들 많으세요?”
“가끔 있어요.”
“매매 매물 찾는 분들이 많으세요?”
“매매, 전세 가끔 있어요. 그렇게 많지는 않아요.”

하남의 경우 매물이 나오는 것도, 또 찾는 이들도 줄어든 상태인데요. 아무래도 집값이 크게 상승한 것이 거래에 영향을 미친 것으로 보이네요.

4위 경기도 의왕시, 규제 이후에 거래량 ‘반토막’
다음으로 4위를 기록한 지역은 경기도 의왕시입니다. 의왕시는 7.10 대책 이후 거래량이 반으로 줄었는데요. 6월 307건, 7월 341건이었던 거래가 8월 160건, 9월 139건으로 감소했어요. 의왕시는 지난해 2월 조정대상지역 지정 이후 6.17 부동산 대책에서 투기과열지구로 지정됐습니다. 

6.17 대책에서 투기과열지구가 된 의왕시는 그래도 거래량이 7월까지 꽤 있었어요. 9억원 이하 주택 투자는 임대사업자 제도를 통해서 양도세 절감 혜택을 받을 수 있었거든요. 그런데 7.10 대책에서 이 혜택이 사라지면서 무주택 갭투자, 9억원 이하 주택 투자 수요 유입이 빠진 거죠.

5위 경기도 시흥시, 8월부터 줄어든 거래량
마지막으로 경기도 시흥시를 볼까요? 시흥시는 상반기에 총 7,149건의 거래가 있었어요. 하반기에는 상반기에 비해 34.1% 하락한 4,713건의 거래가 이루어졌고요. 특히 시흥시는 8월부터 거래가 확연히 줄었어요. 6월 1,551건, 7월 1,019건이 8월 578건으로 뚝뚝 떨어집니다. 6월과 비교해서 8월에는 거래량이 62.7% 감소한 것입니다.

시흥시도 앞서 말씀드린 지역들처럼 저렴한 집값, 서울보다 자유로운 규제가 장점이었고 이로 인해 투자 유입이 많았던 지역입니다. 하지만 부동산 규제가 시행되니 그 장점이 부각되지 않았고, 투자 유입은 썰물처럼 빠졌죠. 그런데 부동산 대책 발표 이후 거래량이 절반으로 줄었던 시흥시도 12월부터 회복세입니다. 12월에는 다시 1,180건으로 거래량이 올랐거든요. 

 
시흥시의 거래량 회복세는 사실 주변 지역의 역할이 큽니다. 현재 시흥시는 조정대상지역인데요. 시흥시 주변에 위치한 광명시, 안양시, 안산시가 투기과열지구입니다. 조정대상지역은 투기과열지구보다는 그래도 규제가 덜하니까 최근 들어서 시흥시의 거래량이 조금씩 회복 되는 거죠. 

그렇다고 해서 지금 당장 시흥시에 집을 사자? 이건 좀 아니죠. 이러다 시흥시가 투기과열지구로 지정되면 어떻게 되겠어요? 또 거래량이 저번처럼 절반으로 떨어지겠죠. 그러니 다른데 보다 나으니까 얼른 시흥시로 가자! 이 마인드는 경고를 드리고 싶네요.

순위권 오른 경기권 지역들, 그들의 공통점은?
앞서 말씀드린 매수 지역의 공통점 눈치 채셨나요? 규제 적용으로부터 자유롭고, 저가인 집이 많아 다주택자 투자 유입이 많았던 지역들이 대부분인데요. 순위에 오른 지역 대부분 부동산 대책에 영향을 받았습니다. 규제가 적용되냐, 아니냐에 따라 거래량에 차이가 있었던 거죠. 

또한 군포시, 하남시를 보면 아시겠지만, 집값 급등으로 매물이 줄어 거래량이 줄어들었던 것도 포인트입니다. 순위에 오른 지역들은 이미 집값도 너무 올랐기 때문에 매수 타이밍이 현재가 적기라고 보기는 어렵네요.

대책 시행 전과 후로 거래량이 반 이상 차이 나는 지역들은 사실 투자하기 좋은 지역이라고 확신할 수는 없습니다. 생각해 보세요. 대책은 언제 변할지 모르는데, 그 대책에 따라서 거래량이 변하니 리스크도 있는 거죠. 


에디터 :    앨리   그래픽 :   공주

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