급등한 전세, 불안한 수요자
[리얼캐스트=민보름 기자] “서울엔 우리 집이 없다”는 제목의 TV 프로그램이 나올 정도로, 서울에 내 집 한 채 마련하는 건 정말 쉽지 않은 일입니다. 게다가 최근 몇 달간 전세가격까지 급등하면서, 봄 이사철에 새 전셋집을 구해야 하는 이들의 불안감은 커지고 있는데요.
일년간 서울에서 전세가 가장 많이 오른 동네, 그리고 가장 적게 오른 동네가 어디인지, 그리고 이들 지역의 특징은 무엇인지 리얼캐스트가 알아봤습니다.
2억 오른 전세…신축ㆍ학군 다 갖춘 강동
2020년 2월과 2021년 동월 간 서울 25개 자치구 중 강남4구 평균전세가격이 두드러지게 올랐는데요. 그 중에서도 전세가격이 가장 크게 뛴 지역은 강동구였습니다. 강동구 평균 전세는 1년동안 무려 1억 9,980만원, 즉 2억원 가까이 올랐는데요. 상승 금액 뿐 아니라 상승률에서도 44.2%로 25개 자치구 중 가장 많이 올랐습니다. 2020년 2월 4억 5,000만원 수준이던 평균 전세가격이 실제 6억 5,000만원까지 뛴 것을 확인할 수 있습니다.
강동구 전세가격을 이처럼 끌어올린 곳은 바로 고덕지구에 속한 상일동과 고덕동, 명일동입니다. 같은 기간 동안 상일동 전세는 3억 5,633만원, 고덕동 전세는 2억 2,976만원, 명일동은 1억 9,181만원 올랐습니다.
1980년대 고덕지구로 개발된 이 3개 동에선 고덕시영, 고덕주공아파트 등이 재건축되며 최근 몇 년간 많게는 5,000세대에 육박하는 대단지 입주가 쏟아졌는데요. 덕분에 세입자들은 비교적 저렴한 가격에 대단지 신축 전세를 살 수 있었습니다.
하지만 최근 들어 이곳 전세는 가파르게 오르고 있습니다. 처음 ‘고덕 바람’을 몰고왔던 고덕 래미안 힐스테이트의 경우 4년동안 안정적으로 유지됐던 전세가가 2020년 하반기 신축 매물이 잠기며 급등하기 시작하는데요. 고덕지구는 한영외고, 배제고 등 학군이 우수해 더욱 수요가 많은 곳입니다. 게다가 지난달 입주를 시작한 고덕자이까지 사실상 신축 공급이 마무리 단계이므로, 앞으로 전세가 더욱 빠르게 오를 가능성이 크겠죠.
구축ㆍ소형 많은 노원, 전세시장 ‘블루오션’
한편 서울에서 평균 전세 금액이 가장 덜 오른 동네는 종로, 노원, 은평, 중랑, 양천구 순으로 나타났습니다. 서울시 평균이 9,896만원, 거의 1억원 가까이 오른 데 비해 이 지역에선 그 절반 수준인 4,000~6,000만원 정도 올랐는데요. 종로는 전세 상승 금액과 상승률 면에서 서울 내 자치구 중 두루 최저치를 나타냈으나, 도심이고 일반 아파트 수가 적어 전세 공급이 많은 지역은 아닙니다.
그 다음으로 전세가 덜 오른 지역은 노원구입니다. 전세가 상승률은 20%로 높은 편이나, 지난해 초까지 평균 전세가격이 2억원대 수준으로 저렴해, 오른 금액이 5,000만원 정도인데 비해 상승률이 가파르게 나온 것이죠.
이곳 역시 동별로 자세히 살펴보면 노원구 내에서 전세가격이 가장 싼 지역은 상계동, 가장 덜 오른 지역은 공릉동이었습니다. 노원구는 1980년대 대단위 아파트촌이 개발되면서 아파트 거주 비율이 70% 이상인 자치구인데요. 무려 16차까지 있는 상계동 주공아파트가 대표적입니다. 이 상계동 주공아파트는 8단지를 재건축한 ‘포레나 노원’ 외에 전 타입이 전용면적 84㎡ 이하로, 값싼 소형 아파트 전세를 공급하고 있습니다. 때문에 상계동의 2021년 2월 평균 전세가는 2억 8,609만원으로 여전히 2억원대를 유지했습니다.
한편 공릉동의 경우 아파트 단지보다 노후화된 주택가가 대부분이며 올해 9월 입주하는 태릉 해링턴 플레이스를 제외하면, 신축아파트가 전무해 노원구 내에선 매매와 전세가격을 주도하지는 못하고 있습니다. 때문에 2020년 2월부터 2021년 동월까지 평균 전세가가 3,445만원 오르는 데 그쳤으며, 잘 알아보면 7호선, 6호선 역세권에 저렴한 전세를 구할 수도 있습니다. 공릉동 태강아파트 전용면적 49㎡ 전세가는 최고 3억원 초반 수준(3월 22일 기준)으로 서울시 평균 전세가격 약 6억원의 절반 정도입니다.
옆 동네인데 차이가…신축ㆍ학군 따라 전세 가격 양극화
이밖에 평균 전세가가 적게 오른 중랑구와 은평구, 양천구에선 아파트 연식 및 학군에 다른 뚜렷한 양극화를 확인할 수 있었습니다. 은평구에선 녹번동 평균 전세가가 9,819만원 오르는 동안, 증산동 전세가는 그 1/10 정도인 948만원이 올랐는데요. 가격 상승률 차이 또한 20.5%, 2,7%로 10배 차이가 났습니다. 녹번동에선 3호선 역세권 주변이 재개발되며 북한산 푸르지오, 래미안 베라힐즈, 힐스테이트 녹번 같은 대단지 신축이 들어오기 시작했습니다. 때문에 최근 이 지역 평균 전세가는 무려 5억 7,000만원을 넘겼는데요.
증산동 또한 수색증산뉴타운이 자리한 지역이지만 당장 입주한 신축 단지는 없습니다. 따라서 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 정차하는 트리플 역세권임에도 평균 3억 7,298만원이라는 저렴한 전세가를 유지하고 있습니다. 현재 공사 중인 DMC센트럴자이와 사업시행인가를 받은 증산5구역, 공공재개발을 추진하는 증산4구역이 자리한 가운데 아직은 정비되지 않은 노후 주택가와 중소 단지 아파트들이 섞여 있기 때문입니다.
중랑구 역시 노후화 문제로 전세 가격 상승이 더딘 지역이지만, 면목동의 경우는 2020년 6월 라온 프라이빗 453세대, 2020년 7월 사가정 센트럴 아이파크 1,505세대 등이 입주하며 고가 전세 거래가 활발해진 상황입니다. 이에 2020년 2월부터 2021년 동월 간 면목동 평균 전세가는 1억원 넘게 올랐습니다.
한편 학군으로 유명한 양천구는 뜻밖에 전세가 덜 오른 동네 순위권에 들었습니다. 이유는 두 가지로 분석됩니다. 우선 재건축 대상인 구축 아파트가 많은 가운데, 신정뉴타운을 중심으로 대단지 아파트가 수년에 걸쳐 대거 공급되고 있습니다. 지난해 5월 신월동에 3,045세대 규모 목동 센트럴 아이파크위브, 올해 1월 신정동에 1,497세대 래미안 목동 아델리체 등 대단지가 입주했고 호반써밋 목동 또한 내년 입주를 기다리고 있습니다. 특정지역에 일부 단지만 신축이 공급된 중랑구와는 다른 모습입니다.
그러나 그 중에서도 목동 학군에 속하는 목동과 신정동은 학군 수요 때문인지 신월동에 비해 가격 상승폭이 큰 편인데요. 학군지 전세 수요가 꾸준하다는 점을 감안하면 양천구 전세가도 앞으로 급등할 가능성이 큽니다. 게다가 아직 조합설립인가 단계인 신정뉴타운 4구역은 입주까지 최소 4~5년이 걸릴 전망이라 뉴타운 아파트 공급에도 다소 공백이 생길 것으로 보입니다.
전세 구할 때, 이것 명심하세요
이처럼 지난 1년간 서울 자치구별 전세가 변화를 알아보면서 다음과 같은 사실을 알 수 있었습니다.
1. 신축 아파트 전세는 첫 입주 당시 저렴해도 곧 급등할 수 있다.
2. 학군지역의 경우 이러한 전세 급등 현상이 더욱 심하다.
3. 구축, 그 중에서도 재건축 대상이거나 중소단지 아파트 전세는 역세권이어도 비교적 저렴하다.
임대차 3법으로 인해 전세 세입자가 2년 마다 이사 걱정, 보증금 걱정을 하는 일은 줄었지만, 결국 4년 뒤에는 다시 시장 시세대로 전세를 알아봐야 하는데요. 이 같은 특징을 감안해 미래를 대비하는 것이 좋겠습니다.