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아파트, 구축-신축 가격차 갈수록 벌어진다, 왜?

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  • 입력 2021.04.27 09:10
  • 수정 2021.05.11 09:41


 ‘강남 부촌 지도’ 세기마다 변해  

[리얼캐스트=김예솔 기자] 대한민국 아파트값 부동의 1위를 꿰차고 있는 서울 강남. 하지만 자세히 들여다보면 강남 내에서도 부자 동네는 시대에 따라 변했는데요.

1970~80년대는 단연 압구정동이었습니다. 중대형 대단지인 ‘압구정 현대’ 아파트가 들어서며 단독주택 일색이던 당시 주거시장에 파란을 일으킨 것인데요. 아파트의 ‘편리함’과 함께 그동안 접하지 못했던 ‘고급’ 주거공간 이미지가 심어지며 신흥 부유층과 전문직 종사자들이 몰리게 되죠. 이에 오랜 기간 전통 부촌 왕좌를 차지하고 있던 평창동, 성북동, 한남동 등을 제치고 단숨에 대한민국 최고 부자 동네로 부상합니다.

영원할 것 같던 압구정동의 지위는 2000년대 들어 도곡동으로 넘어갑니다. 그 중심에는 2002년 등장한 타워팰리스가 있습니다. 판상형이 대세를 이루었던 기존 아파트와 달리 타워형 구조에 최고 69층 마천루가 더해지며 고급 주거공간의 기준을 다시 세우게 되죠. 더욱이 주거와 상업 공간이 같은 공간에 조성되며 굳이 외부로 나오지 않아도 쇼핑, 문화, 여가생활을 한번에 누릴 수 있는 ‘원스톱 라이프’를 실현하며 새로운 주거 트렌드를 제시하게 됩니다. 부의 상징인 압구정동의 위상이 이동하기에 충분했던 것입니다.

이후 2010년대에는 강남 부촌이 다시금 반포지구와 개포지구로 이동하게 됩니다. 낡은 주공아파트 자리를 재건축한 신축 고급 아파트들이 메우면서 부촌으로 거듭나게 된 것인데요. 특히 반포지구 재건축 단지들은 한강변 입지를 극대화하는 고급 커뮤니티 시설을 들이며 프리미엄 주거공간의 기준을 세대 중심에서 단지 중심으로 이동시킵니다. 그동안 치명적인 약점으로 인식됐던 빽빽한 회색 건물 일색인 서울 주거공간에 호텔에서나 접할 수 있는 고급 서비스를 비롯해 쾌적한 녹지 및 힐링공간을 접목함으로써 아파트를 단순 화폐 가치에서 삶의 가치로 옮기는 계기가 된 것입니다. 

우수한 상품성이 ‘부촌’을 결정한다 

이렇게 강남의 부촌 지도가 움직였던 원동력은 주거 트렌드를 발 빠르게 반영한 주거 상품에 있습니다.

도곡동 타워팰리스는 당시 기존 아파트에서 찾아볼 수 없었던 다양한 커뮤니티와 편의시설, 철저한 보안시스템 등을 선보였습니다. 이는 상위 0.1%를 만족하기엔 충분했고, 단번에 주거문화를 선도하며 최고가 아파트로 이름을 날리며 덩달아 도곡동의 위상도 높이게 되죠.

타워팰리스의 성공 이후 일반 아파트에도 입주민들의 주거 품격을 높이기 위한 특화 설계가 적용되기 시작합니다. 아파트 패러다임이 품질의 시대로 넘어가게 된 것입니다.

2010년대 반포지구와 개포지구가 부촌 대열에 합류한 것도 한 단계 진화한 상품성을 보여줬기 때문입니다. 다양해진 커뮤니티 시설과 조경시설을 선보이는 것은 물론이고, 기존 아파트에서 보기 힘든 고급스러운 로비와 라운지 바, 고급 호텔에서나 볼 수 있는 조식 뷔페, 발레파킹 서비스 등을 제공해 고급 아파트 기준을 다시 한번 바꿨죠.

실제로 삼호가든 1,2차를 재건축한 반포동 ‘반포리체’는 조식 뷔페를 제공하는 아파트로 유명세를 탔습니다. 개포주공 2단지를 재건축하는 ‘래미안블레스티지’는 조식 서비스는 물론이고, 영어 특화 어린이집을 건립해 입주민들의 마음을 사로잡았습니다.

주거 트렌드 속속 반영한 새 아파트 몸값 더욱 치솟아 

새 아파트가 변화하는 주거 트렌드를 빠르게 반영하며 신축 아파트로의 수요층 쏠림 현상이 가속화하고 있습니다. 이는 신축과 구축 아파트의 시세가 갈수록 벌어지고 있는 것으로 확인할 수 있는데요.

부동산114 자료에 따르면 준공 5년 이하 서울 신축 아파트의 3.3㎡당 매매가는 작년 말 기준 4,964만원입니다. 5년 만에 1,971만원에서 151% 상승했습니다. 반면, 같은 기간 준공 10년 초과 구축 아파트는 2015년 1,760만원에서 2020년 3,444만원으로 95% 상승했습니다.

더욱이 새 아파트 선호 현상은 구축 아파트가 밀집된 지역일수록 양극화가 심화되는 모습입니다. 대표적인 예가 인천 부평구입니다. 인천 대표 구도심인 부평구는 노후주택 비율만 92.4%에 달합니다. 신축이 귀하다 보니, 1년도 채 되지 않아 ‘억 단위’ 프리미엄을 형성한 새 아파트가 많습니다. 

국토교통부 실거래가에 따르면 작년 6월 분양한 ‘부평SK뷰 해모로’는 올해 3월 전용 84㎡ 분양권이 7억8,050만원에 거래되며, 분양가 5억6,880만원 대비 2억원가량 웃돈이 붙었습니다. 지역 내 전용 84㎡ 아파트 중에서 가장 높은 거래가입니다. 작년 3월 공급한 ‘부평역 한라비발디 트레비앙’도 전용 84㎡ 분양권이 지난 2월 7억5,130만원에 거래됐는데요. 분양가 5억6,300만원에서 2억원에 가까운 웃돈이 형성됐습니다.

두 단지 모두 일대 대장아파트로 꼽히는 ‘부평 래미안’이나 ‘부개역 푸르지오’보다 같은 평형 기준 1~2억원 높은 가격에 거래가 이뤄졌습니다.

업계 한 관계자는 "거주 만족도뿐만 아니라 투자가치도 높은 새 아파트의 선호도가 더욱 뚜렷해지고 있다”며 “고강도 아파트 규제로 신축 아파트 공급이 줄어든 데다가, ‘똘똘한 한 채’를 찾는 실수요 덕분에 신축 아파트의 몸값이 더욱 높아질 것”이라고 말했습니다.

‘구축 밭 속 신축’ 새 아파트 분양 어디?

 

때문에 예비 청약자들의 시선은 실거주와 투자 모두 만족시킬 수 있는 새 아파트 분양에 집중되고 있는데요. 

이달 분양을 앞둔 인천 연수구 동춘2구역 1-1블록 ‘연수 서해그랑블 에듀파크’는 문의가 끊이지 않는 단지 중 하나입니다. 동춘동은 구축 아파트가 밀집된 곳으로, 2010년 이후 공급된 아파트는 단 7개에 불과합니다. 노후화가 상당히 진행돼 신축 아파트에 대한 수요가 높을 것으로 기대되고 있습니다. 단지는 지하 2층~지상 23층, 12개동, 전용 74~118㎡, 총 641가구 규모입니다. 롯데마트, 홈플러스, 이마트를 도보로 이용할 수 있고 인천1호선 동춘역, 수인선 연수역과 가깝고, KTX 송도역과 GTX-B 인천대역은 차량으로 10분 거리 이내에 위치해 있습니다.

코오롱글로벌은 인천 계양구 방축동 22번지 일대 ‘계양 하늘채 파크포레’를 이달 말 공급할 예정입니다. 지하 3층, 지상 7~15층의 총 9개동으로 신축되며, 전용 59~84㎡로 이뤄졌습니다. 총 546가구 중 49가구가 일반분양으로 공급됩니다. 수도권 제1순환고속도로, 경인고속도로 등 광역교통망에 인접한 데다가, 인천지하철1호선 박촌역 역세권에 위치해 서울과 인천 전역으로의 왕래가 편리합니다. 대형마트인 홈플러스와 롯데마트가 가까이에 있으며, 단지 주변에 계양산이 있어 쾌적한 주거환경도 갖추고 있습니다.

DL이앤씨는 경기 연천군 연천읍 옥산리 860번지 일원에 들어설 ‘e편한세상 연천 웰스하임’을 오는 5월 중 분양할 예정입니다. 지하 1층~지상 23층, 6개동, 전용면적 59~84㎡, 총 499가구로 구성됐는데요. 아파트 공급이 부족한 연천군 내에서 3년 만에 선보이는 단지인데다가, 1군 건설사의 첫 민간분양이라 인근 수요자들의 이목이 집중되고 있습니다. 단지 인근에 연천초, 연천중, 연천고 등 각급 학교가 위치해 교육 여건이 좋으며, 연천군청, 연천군법원과 연천공영버스터미널 등 다양한 공공시설과 편의시설도 이용 가능합니다.

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