이 기사를 공유합니다

연봉 5천만원 직장인 영끌 대출 받는 법

기자명 한민숙
  • 일반
  • 입력 2021.06.07 11:00
  • 수정 2021.06.21 10:41

옥죄는 대출 규제, 소득도 본다

[리얼캐스트=한민숙 기자] LH 직원들이 내부 정보로 풀 대출을 받아 부동산 투기를 한 ‘LH 사태’. 그 불똥이 대출 규제로 튀었는데요. 문제는 ‘없는 자’의 부동산 진입 장벽이 점점 높아지고 있다는 겁니다.

이번 4.29 가계부채 관리방안 내용의 핵심이 ‘갚을 능력 없으면 돈 안 빌려준다”거든요. 그나마 대출이 잘 나왔던 오피스텔, 상가 등 비(非)주택도 대출 막겠다는 거고요. 

물론 이 규제가 갑자기 툭 나온 건 아닙니다. 투기과열지구에서 9억 넘는 고가주택을 담보로 대출을 발생시키거나 연소득 8천만원 넘는 고소득자가 1억 넘는 신용대출을 받을 때 DSR을 적용하고 있었는데요.

7월부터 규제지역 6억 초과 주택 주담대 대출 시 DSR 적용

올해 7월부터는 6억 초과 주택도 규제지역이면 적용되고 1억 이상 신용대출 받으면 연소득에 관계 없이 모두 DSR을 보겠다는 겁니다. 서울 아파트 10개 중 8가구가 6억이 넘으니 사실상 서울에 집 살 때는 다 적용되는 거죠.

내년 7월부터는 모든 금융기관 대출 합계가 2억을 넘으면, 2023년 7월에는 대출 총합이 1억을 넘으면 DSR 40%이 적용됩니다. 

이게 뭐가 문제냐면 이제부터는 담보 대출 외에 신용대출이나 카드론을 모두 통합해서 갚을 능력이 있는지를 따져 대출을 해주겠다는 겁니다.

이번 방안이 실수요자나 무주택자는 득이 되고 다주택자에게는 독이 될 거라고 하는데요. 단순히 주택 수로만 논하기에는 허점이 있습니다. 규제의 골자인 ‘소득’ 기준을 적용하면 결과가 판이하게 달라지기 때문입니다. 

실제로 금융위원회에서 사례로 든 걸 바탕으로 모든 기준은 동일하게 놓고 연 소득만 8천만원에서 5천으로 낮춰 봤는데요.

소득 줄면 대출 가능금액도 대폭 줄어


결과는 예상대로였습니다. 소득이 주니 대출 금액이 2억5천만원이나 줄어요. 연 소득이 8천만원에서 5천만원으로 내려가면 9억짜리 집 살 때 내 돈은 2억2500만원에서 4억7500만원으로 늘어납니다.

비주택도 실 구입시에 부담이 얼마나 늘어나는지 봤는데요. 역시나 현금이 더 많이 필요해집니다. 일례로 올해 초 성남시에 공급된 ‘판교밸리자이’ 오피스텔(전용 84 ㎡ 기준) 분양가는 최고 10억 620만원이었습니다.

분양가가 9억을 넘지만 오피스텔이다 보니 LTV 규제를 받지 않아 60%까지 대출이 가능하고 결과적으로 입주 시까지 4억2480만원이 필요하죠. 

그런데 7월부터 규제를 적용하면 2억이 더 필요합니다. 토지거래허가구역 내 오피스텔은 LTV가 40%로 제한되거든요. 

비주택상품도 규제 시작

이 외에 오피스텔은 신협이나 단위 농협 등 2금융권에서는 대출이 수월해 사실상 시세의 80~90%까지도 나왔거든요. 그런데 2금융권을 포함해 LTV 70%가 적용됩니다.

대출 규제 대안은?

그럼 어떻게 해야 할까요? 

우선 이번 가계대출 방안에서 마이너스통장은 언급이 안 되고 있습니다. 그러니 가능하면 마통은 미리 만들어 놓는 게 좋습니다. 주택담보대출은 부부 소득 합산으로 DSR이 계산됩니다. 맞벌이 부부라면 대출이 더 잘 나올 수도 있다는 얘깁니다. 이 외에 예적금이나 보험계약, 전세금을 담보로 받은 대출은 총 채무에 포함 안 됩니다. 주식 담보도 아직 언급이 없습니다. 미리 예적금 담보나 주식담보 대출 가능 금액과 금리 등을 체크해 놓는 게 좋습니다.

그렇다고 대출을 권장하는 건 절대 아닙니다. 다만 대출 규제는 집값 상승기에 꺼내는 카드로 집값 하락의 시그널이 될 수 없다는 겁니다.

그리고 지금은 코로나19로 유동성이 풍부한 장입니다. 풍부한 유동성에 편승해 부자의 줄에 올라 타야 하는데 지금 체재라면 자산 양극화는 더욱 극명해질 겁니다.

현금 부자만 웃는 시장이 될 테니까요. 그런 의미에서 대출 규제로 움츠리고 무방비로 있으면 정말 벼락거지 될 수 있습니다. 

관련기사
저작권자 © 리얼캐스트 무단전재 및 재배포 금지
개의 댓글
0 / 400
댓글 정렬
BEST댓글
BEST 댓글 답글과 추천수를 합산하여 자동으로 노출됩니다.
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글수정
댓글 수정은 작성 후 1분내에만 가능합니다.
/ 400
내 댓글 모음
모바일버전