둔촌주공아파트 재건축 정상화, 연내 분양 가능할까?
[리얼캐스트=김영환 기자] 둔촌주공아파트 재건축 사업이 드디어 용틀임을 하고 있습니다. 둔촌주공재건축은 조합원 간의 분양가 이견으로 법정 다툼까지 가면서 오랜 기간 표류하고 있었는데요. 비로소 지난 5월 29일 임시총회를 통해 새로운 집행부를 선출하면서 사업이 다시 궤도에 오를 전망입니다.
둔촌 올림픽파크 에비뉴포레는 강동구 둔촌동 170-1번지 일대 약 62만㎡ 면적에 조성되는 아파트입니다. 현재 총 5,930세대인 둔촌주공아파트를 허물고 지상 최고 35층, 85개동, 1만 2,032세대의 아파트를 건설하는 사업이죠. 서울 단일 단지로는 역대 최다 물량입니다.
단지는 현대건설과 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 시공합니다. 1단지는 대우건설, 2단지는 현대산업개발, 3단지는 현대건설, 4단지는 롯데건설의 비중이 높습니다. 단지 안에 위례초와 둔촌초, 동북중과 동북고등학교가 있고 초등학교와 중학교 한 곳도 추가로 신설할 계획입니다.
전용 84㎡ 기준 12억 5,000만원 예상 돼
현재는 조합원 동호수 추첨과 일반분양을 앞두고 있는 상황입니다. 전용 29㎡부터 167㎡까지 총 13종의 면적이 나오는데요. 일반분양분은 전용 29~84㎡ 타입에서 총 4,786세대가 나옵니다. 중대형 물량은 이미 조합원 물량으로 소진됐습니다.
조합원 분양가는 현재 3.3㎡당 평균 2,752만원 수준으로 책정됐는데요. 둔촌주공재건축은 분양가상한제가 적용되므로 공시지가 상승률과 건축비를 고려하면 3,700만원에서 3,900만원은 될 것으로 예상되고 있습니다.
이렇게 되면 전용 84㎡는 최소 12억 5,800만원, 전용 59㎡는 9억 2,500만원 정도 되겠네요. 주담대가 불가능한 건 아니지만, 중도금 대출은 불가능합니다. 특공 물량도 나올 수 없을 전망입니다.
잔금대출도 어려워… 현금부자 잔치 될 수도
현재의 주택공급규칙을 기준으로 수도권에 거주하는 무주택 및 1세대 세대주가 1순위로 청약이 가능한데요. 입주자모집공고일 기준으로 서울시 2년 이상 계속 거주자가 50%를 우선공급 받습니다. 청약통장 가입기간은 2년이고, 예치금액 채우셔야 하고요. 일반분양은 모두 전용 85㎡ 이하이니 100% 가점제입니다.
거주의무기간이 있어서 전세금으로 잔금을 치르기는 어렵습니다. 분양가가 12억원이라도 주변 시세(올림픽선수기자촌) 대비 70% 미만이니 거주의무기간은 3년으로 예상됩니다. 그리고 주택 전매제한기간은 10년입니다.
당첨 가점도 높을 전망입니다. 가까운 3월 공급된 고덕강일 제일풍경채 전용 84㎡ 커트라인은 63점이었죠. 타입에 따라서는 79점까지 올라갔습니다. 최고 당첨가점은 82점이었습니다.
자금조달계획도 꼼꼼히 살펴야 합니다. 전용 84㎡의 경우 계약금을 10%로 가정하면 1억 2,580만원입니다. 9억원이 넘어서 중도금 집단대출은 불가능하므로 입주시까지 중도금 7억 5,480만원(60%)을 자체적으로 조달해야 합니다.
잔금대출은 가능성이 희박합니다. 잔금대출은 입주시점의 시세에 따라 나오는데, 잔금대출이 제한되는 15억원을 훌쩍 넘길 것으로 보입니다. 헬리오시티 전용 84㎡는 이미 최고 22억원으로 실거래가 됐습니다(84E㎡, 2021.5.).
결론적으로 12억 5,800만원을 모두 주담대 이외의 대출이나 현금으로 동원할 수 있어야 입주까지 원만히 진행할 수 있을 것으로 보입니다. 여기에 취득세 4천여만원과 옵션비까지 고려하면 13억원 초중반의 현금 동원력이 필요할 전망입니다.