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핫플레이스 · 잇플레이스 재개발 빗장 풀릴 2만세대 신흥 주거타운, 장위뉴타운
2021-06-29
08:35
6,498 읽음

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재개발 주거정비지수제 폐지, 규제 완화


[리얼캐스트=이진영 기자] 서울은 주택 수요에 비해 공급이 정말 턱없이 부족합니다. 재건축 사업은 답보 상태고 소규모 정비사업만으로는 그 수요를 채우기 어렵죠. 그런데 최근 오세훈 서울시장이 발표한 재개발 규제 완화로 성북구 장위뉴타운이 다시 주목 받고 있습니다. 

입주가 완료된 곳부터 연내 착공과 일반분양을 앞둔 곳, 재개발 사업을 다시 추진하는 곳 등 사업 속도에 따라 다양한 매물이 있는데요. 오늘 리얼캐스트TV에서는 금액대별 내 집 마련과 투자가치 면에서 어느 구역에 관심을 가져야 할 지 정리해 봤습니다.

장위뉴타운 개발 현황

장위뉴타운은 서울 뉴타운 중에서 은평뉴타운 다음으로 면적이 넓습니다. 지난 2005년 총 187만㎡에 15개 사업 구역으로 나뉘어 아파트 24,000여 가구, 인구 7만3,000명의 지방 중소도시 급 규모로 사업이 출발 했습니다.

하지만 글로벌 금융위기와 부동산 시장 침체기를 겪으면서 사업 추진에 속도를 내지 못하고 15개 구역 중 6개 구역이 해제되기도 했습니다. 이후 일부 구역은 재개발 사업에 손을 놓게 되면서 신축 빌라가 다시 생겨 나기도 하고 자체적으로 소규모 가로주택정비사업을 추진하거나 구역 해제에 대한 무효 소송을 진행하기도 했습니다. 그리고 최근 서울시가 재개발 규제 완화 발표에서 2025년까지 재개발로 13만호 등 총 24만호를 공급하겠다는 발표가 나오자 장위뉴타운도 다시 주목받게 된 것입니다.

우선 장위뉴타운은 북부간선도로와 내부순환로, 동부간선도로가 가깝고 구역 남쪽으로 서울지하철 6호선 돌곶이역, 상월곡역, 1, 6호선 더블 역세권인 석계역을 이용할 수 있습니다. 또 뉴타운 북쪽에 북서울꿈의숲, 서쪽에 오동근린공원이 있고 북쪽 월계로에 2025년 말 개통 예정인 왕십리~상계간 동북선 경전철이 공사 중입니다. 

이 경전철은 4호선 미아사거리역을 비롯해 2호선 왕십리역 등에서 환승할 수 있어 그동안 구역 남쪽에 국한된 대중교통이 개선될 예정입니다. 그리고 GTX-C 노선이 1호선 광운대역을 지날 계획인데 광운대역세권 개발사업과 연계돼 장위뉴타운 동쪽 지역도 수혜를 입을 것으로 예상됩니다.

개발 완료 구역의 새 아파트 시세는

장위뉴타운에서 개발이 완료된 구역은 1, 2, 5, 7구역 총 네 곳입니다. 북서울꿈의숲 공원이 가깝고평지에 있는 대규모 단지들로 다른 재개발 사업 추진 구역들의 시세 형성에 기준이 되는 구역입니다. 이 구역에 있는 새 아파트 시세는 전용면적 59㎡가 10억원 이상, 84㎡는 12억원 이상으로 거래되고 있습니다. 

이 중 시세는 가장 최근에 입주한 장위7구역 꿈의숲아이파크가 가장 높습니다. 전용면적 84㎡의 실거래가가 13억원선이고 호가는 14억5,000만원에 나와 있습니다. 다음으로 가격이 높은 단지는 5구역 래미안장위퍼스트하이인데요, 꿈의숲아이파크 시세보다 3,000만원 정도 낮습니다.

연내 착공과 일반 분양 앞둔 단지

장위뉴타운에서 다음으로 사업속도가 빠른 곳은 장위4, 6, 10구역입니다. 이 곳은 사업 초기인 다른 재개발 구역에 비해 지하철 6호선 접근성이 좋고 구역이 넓은데다 평지가 많다는 특징이 있습니다.

이 중 올해 안에 분양될 것으로 예상되는 곳은 4구역과 10구역인데요. 4구역은 GS건설에서 2,840가구 중 일반분양으로 1,331가구 정도가 나올 예정입니다. 현재 이주가 완료됐고 10월 착공을 전후로 조합원 동호수 추첨을 하고 연말쯤 일반 분양에 나설 것으로 보입니다. 단지 규모도 크고 1군 건설사가 시공사로 결정돼 있어 향후 장위뉴타운의 대장주 아파트가 될 것으로 예상됩니다.

장위10구역은 4구역과 돌곶이로를 사이에 두고 마주하고 있는 곳으로 역시 6호선 돌곶이역과 가깝습니다. 대우건설에서 2,004가구 중 약 1,175세대를 일반분양 할 예정입니다. 사업시행변경인가 후 3월 조합원 평형 변경 신청을 받았고 연내 일반분양 될 것으로 보입니다. 그런데 10구역 안에는 아직 종교 시설에 대한 보상비 문제로 철거에 난항을 겪고 있습니다. 장위6구역은 대우건설에서 1,637가구 중 786가구 정도를 일반분양 할 예정입니다. 장위뉴타운 중에서 더블 역세권인 석계역을 이용하기 가장 편리한 곳입니다.

이 세 단지는 분양가 상한제를 적용 받는 민간 분양 단지로, 일반 분양가는 59㎡가 7억원 대, 84㎡는 8억원 후반대로 예상됩니다. 주변 시세 대비 저렴해 청약 점수가 높은 내 집 마련 실수요자 청약 대기자라면 무조건 청약해야 할 곳입니다. 서울에 이만한 단지 규모에 지하철 역세권인 곳의 공급이 없기 때문입니다. 지난 2016년 분양된 래미안장위포레카운티와 래미안장위퍼스트하이의 평균 청약 경쟁률이 21대 1과 16대 1을 기록했던 것과 마찬가지로 높은 인기를 구가할 것으로 예상됩니다.

규제의 빗장 풀고 달리는 8, 9구역

다음으로 최근 재조명되고 있는 곳이 바로 장위8구역과 9구역입니다. 이 곳은 돌곶이로를 사이에 두고 장위뉴타운의 가장 중심부에 자리 잡고 있습니다. 8구역과 9구역 모두 지난 2017년 구역 지정이 해제된 후 사업 진척이 없다가 지난 3월 공공재개발의 후보지로 선정되면서 다시 개발 기대감이 높아졌습니다. 이중 9구역이 가장 먼저 심층 컨설팅을 진행했고 8구역도 5월 말 주민설명회를 열었습니다.

서울시가 추진하는 공공재개발은 일반적으로 5년 이상 걸리는 재개발 사업을 2년 이내로 줄이고, 임대 주택을 공급하는 대신 종 상향과 최고 용적률을 적용해 가구수를 늘리는 사업입니다. 이 곳은 재개발 완화책이 나온 이후 지분 시세가 3.3㎡당 200만원 정도 오르고 있는 분위기 입니다.

4구역과 6구역, 10구역 조합원 분양가는 전용 59㎡ 기준 6억원, 84㎡는 7억원 중반으로 예상되고 이 조합원 분양가가 다른 재개발 구역 조합원 예상 분양가의 기준이 되고 있습니다. 9구역의 전용 84㎡ 조합원 분양가는 7억원 초반으로 대지지분 33㎡인 빌라를 6억원에 샀다면 조합원 예상 분양가 7억원에서 권리가액 2억원을 뺀 5억원이 추가 분담금으로 예상됩니다. 총 11억원의 투자로 전용 84㎡에 들어가는 건데요 꿈의숲아이파크의 실거래가가 13억원, 호가가 14억5,000만원에 나오고 있는 것과 대비하면 아직 투자가치는 있다고 판단됩니다.

다만 이 곳은 지난 2020년 4월 1일부터 토지거래 허가구역으로 지정된 곳으로 토지지분 20㎡ 이상 지분을 매수할 경우 토지거래허가를 받아야 하고 2년간 실거주 해야 합니다. 또한 아직 SH와 LH공사가 개발할 공공 재개발을 할지, 민간 재개발로 할지 의견이 분분한 상황입니다. 게다가 쪼갠 지분이나 신축 빌라 같은 물건은 현금 청산 될 수 있습니다. 반드시 권리산정기준일 전 소유권을 확보한 물건인지 확인해야 하고 특히 신축 다세대주택일 경우 더욱 주의해야 합니다.

사업 추진 재정비하는 초기 단계 구역

장위뉴타운은 과거 6곳이 구역 지정에서 해제됐다가 앞서 살펴 본 8구역과 9구역은 공공 재개발에 대한가능성이 새로 생겼고 15구역은 해제 처분 무효 소송에서 승소하고 새로운 사업에 시동을 걸 준비를 하고 있습니다. 사업 진척이 더뎠던 나머지 구역들도 가로주택정비사업이나 민간 재개발을 추진하면서 활로를 찾는 모습입니다. 

이런 곳은 사업이 초기 단계라 다른 구역보다 저렴해 초기 투자금 4억~5억원 대로 서울 성북구 새 아파트에 장기 진입할 수 있다는 장점이 있습니다. 대신 다른 구역보다 입지가 조금 떨어지고 장기간의 사업 추진에 따른 자금 부담을 견뎌야 한다는 단점도 있죠. 초기 투자금이 적은 곳을 찾아 매입하고 몇 년 후 전세 보증금을 갚고 또 몇 년 동안 추가 분담금을 준비하는 등 입주 때까지 오랜 시간 자금을 모을 수 있다면 추천할 만 합니다.

이중 눈 여겨 볼 만 한 곳은 13, 14구역입니다. 장위뉴타운 부지 중 가장 넓은 13구역은 구역 지정 해제 후 신축 빌라가 늘면서 노후도가 낮아져 일부 지역이 소규모 가로주택정비사업을 추진하고 있었는데요. 최근 주거정비지수제 폐지 소식 후 민간 재개발 추진위원회를 다시 구성할 움직임도 있습니다. 대지지분 33㎡ 6억원인 빌라에 전세 1억5,000만원이 있을 경우 초기 투자금은 4억5,000만원입니다. 공동주택가격은 2억원이 예상되는데 전용면적 59㎡ 조합원 분양가를 5억원이라고 한다면 추가분담금은 3억원이 되고 총 9억원의 투자금이 필요한 셈입니다.

장위14구역의 경우 13구역보다 사업 속도가 빨라 저렴한 매물은 적지만 전세 보증금을 낮추면 초기에 4억원 대로 들어갈 수 있습니다. 대지지분 20㎡ 매매가 5억원인 빌라에 전세보증금이 3,000만원으로 초기 투자금은 4억7,000만원이 필요합니다. 공동주택가격은 1억원으로 예상돼 향후 59 ㎡ 조합원 분양가를 5억원으로 예상하면 추가분담금은 4억원, 총 투자금액은 9억원입니다.

장위뉴타운은 공급 난항을 겪고 있는 서울에서 구역 대부분이 개발을 추진하고 있는 곳입니다. 지하철역과 공원이 가깝고 1군 건설사가 개발하는 초대형 규모가 많다 보니 개발 완료 후에는 미니 신도시 급의 신흥주거타운이 될 것으로 예상됩니다. 다만 초기 재개발, 공공 재개발로 진행되는 곳도 있으니 대지지분이 너무 작거나 신축 빌라로 지분 쪼개기가 이뤄진 경우 현금 청산되는지 미리 알아보고 장기 투자처로 접근해야 하겠습니다.


에디터 :    라테   그래픽 :   MEJ

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