광교 30억, 판교 잡나?
[리얼캐스트=김영환 기자] 광교가 기어코 30억 클럽에 가입했습니다. 광교중흥S클래스 전용 129㎡가 지난 6월에 32억 5천만원으로 거래됐습니다. 1년 사이 11억이나 올랐네요. 호가는 현재 40억에 육박합니다. 서울까지 한참인 수원이 곧 40억이라니, 놀라운 일입니다. 일각에서는 판교와 함께 ‘절대쌍교’라고 불리고 있는데요. 정말 광교는 판교와 어깨를 나란히 할 수 있을까요?
광교가 판교 집값을 잡는다?
광교 집값이 판교를 넘기는 어려울 전망입니다. 광교중흥S클래스 전용 129㎡ 거래를 살펴보죠. 실거래가는 32억 5천만원. 분양면적 기준으로 52평입니다. 평당가로는 6,250만원입니다.
판교 대장주 판교푸르지오그랑블 전용 171㎡, 51평이랑 비교해보죠. 이 타입은 지난 4월 35억 5천만원으로 거래됐습니다. 평당가로 환산하면 6,960만원. 약 10% 정도의 평당가 차이입니다. 기준에 따라서는 비슷하게 보이는 가격입니다.
그런데 여기에는 연식이라는 변수가 있습니다. 판교푸르지오그랑블은 2011년에 입주한 948세대 규모 아파트입니다. 올해로 이미 10년차가 된 아파트죠. 하지만 광교중흥S클래스는 2019년 초에 입주한 2,231세대 규모 매머드급 신축입니다. 적당한 비교 대상이 못됩니다.
게다가 생활권 내 입지와 위상 차이도 현저합니다. 판교푸르지오그랑블은 판교역 초역세권에 현대백화점을 끼고 있고, 낙생대 공원과 탄천이 가까우며 판교테크노밸리를 걸어서 출퇴근할 수 있는 위치입니다. 웬만한 서울보다 비싸도 이해가 되는 입지입니다.
그러나 판교푸르지오그랑블은 이 지역에서 대체불가능한 단지까지는 아닙니다. 알파리움에 판교호반써밋플레이스, 판교푸르지오월드마크가 있고 인근 10년 임대 단지들도 분양전환했죠. 1군 건설사 브랜드 대단지라는 차별점이 분명하지만, 그 차이는 입지에 비하면 근소합니다.
반면 광교중흥S클래스의 입지는 독보적입니다. 창을 열면 광교호수공원이 전부 보이는 위치이며, 뒤로는 사색공원이 있습니다. 신분당선 광교중앙역도 도보 3분입니다. 갤러리아백화점과 수원컨벤션센터, 그리고 아주대학병원이 앰뷸런스로 1분 거리입니다.
게다가 광교중앙역 일대에는 경기도청 신청사를 중심으로 경기융합타운까지 조성되고 있죠. 여기에는 경기도의회, 경기도교육청, 경기도시공사 등 경기도에서 힘 좀 쓴다는 기관은 다 몰려들 예정입니다. 그리고 이게 다 도보거리입니다. 광교에 광교중흥S클래스와 같은 조건의 단지는 없습니다.
정리하면 광교중흥S클래스는 광교에서 가장 비싼 단지이지만, 아주 특수한 위치에 있기 때문에 광교의 집값을 대표하는 단지는 되지 못합니다. 광교대세론의 근거가 될 수는 없습니다.
광교가 오를 때 판교는 놀까?
판교와 광교의 가격 차이는 명료합니다. 부동산114 자료에 따르면 광교 아파트 시세는 6월 기준으로 3.3㎡당 3,591만원입니다. 판교에 비해 1,000만원 정도 낮습니다. 가격대는 하동이 3,768만원으로 가장 높은데, 이 역시 판교에서 가장 비싼 삼평동보다 1,000만원이 낮죠. 이건 34평 기준으로 3억 4천만원 정도의 차이가 발생한다는 얘기입니다.
‘광교가 판교의 집값을 따라잡는다’는 말은 분명히 사실성이 있습니다. 광교의 집값상승세가 무시무시하거든요. 광교중앙역 일대 주요 단지들은 지난해부터 5억 이상씩 미친듯이 집값이 올랐습니다. 하지만 판교도 가격상승률이 만만치 않습니다.
부동산114 자료에 따르면 광교 집값은 올해 상반기에 7.33% 올랐습니다. 같은 시기 판교는 7.13% 올랐습니다. 지난해 하반기에는 외려 판교가 더 많이 올랐습니다. 광교가 8.53% 오르는 사이 판교는 12.67% 올랐습니다. 격차가 유지되고 있는 겁니다.
판교와 광교는 시장이 다르다
판교랑 광교는 엄연히 시장이 다릅니다. 어디가 더 좋고 나쁘고를 따질 이유가 없습니다. 그래도 주제가 주제인만큼 입지를 비교해보겠습니다. 판교와 광교의 차이는 당연히 여기서 나옵니다.
광교가 아름답고 살기좋은 동네라는 건 분명합니다. 광교는 교통, 일자리, 생활환경 모두 빠지지 않는 최고의 신도시 중 하나입니다. 괜히 판교 동생 광교라고 불리는게 아닙니다.
일단 강남으로 직행하는 신분당선이 있고, 서울로 직행하는 용인서울고속도로가 있죠. 영동고속도로를 끼고 있어서 수도권 남부 접근성도 높고 경부고속도로도 지척입니다. 신분당선 호매실 연장사업 덕분에 GTX-A는 물론 GTX-C 노선까지 가까이서 이용할 수 있습니다.
광교테크노밸리와 삼성디지털시티에서 나오는 막대한 직주근접 수요는 경기융합타운이 조성되면서 더 늘어날테고, 일산호수공원의 1.7배에 달하는 광교호수공원 등 생활 인프라도 멋집니다.
광교가 40억을 갈까요? 주택시장 분위기가 계속 이렇다면 조만간 갈 수 있을 겁니다. 조정기에도 입지여건 자체가 좋으니 굉장한 폭락은 걱정하지 않으셔도 될 것으로 예상됩니다. 어차피 광교가 폭락한다면 다른 곳은 더 비명을 지르고 있겠죠. 다만, 오를 때는 또 다 같이 오르지 광교만 세종마냥 미친듯이 오르지는 못할 겁니다.
왜냐면, 광교의 시장은 어디까지나 수원입니다. 강남 수요까지 흡수하는 판교와는 다릅니다. 광교가 수원 시장의 으뜸 주거지역이라면, 판교는 지역 내 최고 주거지역인 동시에 강남의 베드타운 역할까지 수행하고 있습니다. 입지로 인해 발생하는 도시의 성격 차이입니다.
신분당선은 광교에서 출발해서 판교를 거쳐서 강남으로 가죠. 판교는 국내 도로망의 척추인 경부고속도로도 끼고 있습니다. 이 뿐인가요. 분당-수서간도시고속화도로, 분당-내곡간도시고속화도로, 용인서울고속도로, 제2경인고속도로가 전부 판교를 통과하거나, 지척에 있습니다. 월곶판교선과 GTX-A까지 개통되면 웬만한 강북이 부러울 게 없는 교통망입니다.
게다가 판교테크노밸리는 이제 제3판교테크노밸리까지 추진될 정도로 성장했죠. 광교테크노밸리와는 규모 차이가 현저하고, 수원 도심과 삼성디지털시티의 직주근접 수요를 경쟁(비교우위에 있다고 하더라도)하는 광교와 달리 판교는 판교테크노밸리의 직주근접 수요를 거의 독점하고 있습니다. 차이가 큽니다.
완벽에 가까운 신도시 광교, 하지만 아직은 판교 동생
광교는 엄청나게 좋은 동네입니다. 향후 20년은 수원 시장의 블루칩이 되겠죠. 지금까지 오른 건 수원 도심 재건축의 이주수요 영향도 없지 않을텐데, 분당 구도심 재건축까지 본격적으로 진행되면 상승여력이 더 있을지도 모릅니다.
그러나 아직 판교와 어깨를 나란히 하기는 먼 일인 듯 보입니다.