재건축·재개발로 뜬 광명시
[리얼캐스트=김인영 기자] 서울과 인접한 위치, 재개발과 재건축으로 활기를 띠고 있는 수도권 지역이 있습니다. 바로 경기도 광명시인데요. 광명시는 서울 구로구와 맞닿아 있는 지역입니다. 그만큼 서울 접근성도 좋죠. 또한 다양한 재개발과 재건축 사업도 진행 중이고요.
광명시는 현재 총 11개 구역이 재개발 사업 진행 중이며, 3개 단지는 재건축이 진행되고 있습니다. 이 중 제일 투자 가치가 높은 곳은 어디인지 궁금하실 텐데요. 리얼캐스트에서는 최근 광명시 부동산 시장은 어떤지와 개발 호재 외에 다른 호재는 없는지, 투자하기 좋은 곳은 어딘지 등 여러분들의 궁금증을 타파하기 위해 광명시를 자세히 분석해 봤습니다.
광명시, 재건축·재개발 진행 상황은?
먼저 현재 광명시 재개발 구역 중에 적은 자본으로도 투자가 가능한 곳은 1구역과 5구역입니다. 역세권 입지를 지닌 4구역이 위치는 좋지만 역세권인만큼 1구역과 5구역보다 1억원 정도는 더 비쌉니다.
그렇기 때문에 소자본 투자를 원하는 분들에게는 1구역과 5구역을 추천 드리고 싶은데요. 두 곳 중에서도 특히 1구역은 면적대도 재개발 구역 중에서 제일 넓어 더 시선이 쏠립니다. 이주와 철거가 진행 중인 1구역은 163,168㎡ 면적, 3,583세대가 조성됩니다. 그럼 광명 1구역 프리미엄은 어느 정도일까요?
1구역 인근 부동산에 문의해본 결과 최근 프리미엄 붙은 전용면적 84㎡ 프리미엄이 6억원대라고 하는데요. 또한 철거가 진행 중인 5구역도 1구역과 마찬가지입니다. 5구역 전용면적 84㎡도 프리미엄이 6억원대 정도인데요.
매물가와 승계비용까지 합치면 대략 8~10억원대 정도로 거래가 되고 있는 것이죠. 광명시 신축 아파트가 기본적으로 10억원은 훌쩍 넘게 거래되고 있는 상황이라 이 정도면 나쁘지 않은 가격대인 것 같네요. 이 외에도 2구역(철거 중), 4구역(이주 중), 9구역(관리처분 신청), 10구역(철거 중), 11구역(관리처분총회 완료), 12구역(조합원 분양신청 완료)이 순차적으로 개발될 예정입니다. 9, 11, 12구역은 2022년 하반기~2023년 이후에 철거가 진행 될 것으로 예상됩니다.
또한 재건축이 진행중인 철산7단지는 현재 건축 공사가 이뤄지고 있습니다. 철산 8단지와 9단지는 이주 완료, 10단지와 11단지는 이주 중이고요. 재개발 구역이며, 재건축 단지 모두 개발에 한창 몰두하고 있는 상태입니다.
근데 1구역과 5구역이 독보적으로 뛰어나다고 말씀드리긴 어렵습니다. 광명의 모든 재개발 구역이 다 인기거든요. 총 2만5천여 세대로 조성되고, 개발 속도가 빨라서 연일 매진입니다. 그럼 광명 뉴타운의 인기가 어떤지 현장의 목소리를 들어볼까요?
“찾는 분들 많으신가요?”
“예전보다 손님이 많이 없죠.”
“문의는 지속적으로 있긴 하신 건가요?”
“네. 문의는 있죠. 매수까지는 많이 힘드네요. 3~4개월째 그러네요.”
“제일 문의가 많은 구역은 어딘가요?”
"문의 많은 데가… 역세권 4구역을 물어보시는데요. 투자금 대비는 1구역이나 5구역 이렇게 실질적으로 적은 자본금으로 들어올 수 있는 곳을 많이 물어보세요. 근데 골고루 가는 거지. 특별히 어디에 치우치지는 않았어요."
"그럼 골고루 문의가 많은 건가요?"
"네. 아무래도 입장차이가 다 다르니까요."
인터뷰를 통해 알 수 있듯이 현재 광명 재개발 지역은 이미 적은 투자금으로 들어갈 곳은 대부분 빠졌다고 볼 수 있습니다. 하지만 적은 자본으로 투자가 가능한 1구역과 5구역에 대한 문의는 지속되고 있죠.
광명 재개발에 대한 관심은 이미 입주가 완료된 재개발 단지에서도 느낄 수 있습니다. 지난해 11월 입주를 마친 '광명아크포레자이위브' 전용면적 84㎡는 작년 5월만해도 8억3,000만원에 거래됐지만, 최근(2021년 5월) 10억9,000만원에 실거래됐습니다. 한창 집값이 오른 올해 2월보다는 1억1,000만원 낮게 거래되긴 했지만, 그래도 10억 클럽에 가입 후 꾸준히 10억원대를 유지 중이죠.
작년 5월 분양된 '광명 푸르지오 센트베르' 전용면적 84㎡는 현재 프리미엄이 7억5,000만원대까지 올랐습니다. 지난해 6월 분양된 '광명 푸르지오 포레나' 전용면적 59㎡는 올해 3월 8억1,565만원에 실거래 됐고, 전용면적 84㎡의 프리미엄은 최대 7억8,170만원까지 오른 상태입니다. 이미 분양된 단지들만 봐도 광명 재개발 단지의 인기를 실감할 수 있는데요. 이와 같은 집값 상승세는 앞으로도 지속될 것으로 전망됩니다. 그 이유는 무엇일까요?
재개발만 있는 게 아니다? 광명이 지는 호재를 파헤쳐보자
광명은 그 유명한 LH사태가 터진 곳입니다. 그래서 많은 분들이 광명 3기 신도시 반대에 나서기도 하셨죠. 하지만 3기 신도시 추가 전부터 광명의 뉴타운 개발 사업은 가속도 상태였어서 집값에는 큰 영향이 없었습니다. 오히려 앞으로 개발될 여러 호재로 인해 여전히 광명 지역 가치는 높게 평가되고 있는데요.
이는 KB국민은행 리브부동산 자료만 봐도 알 수 있습니다. 작년 6월 광명시 아파트 매매 평균가는 5억9,359만원이었어요. 그런데 올해 4월 7억5,619만원까지 올랐죠. 1년도 안된 사이에 집값 상승률이 무려 27.4%나 오른 것입니다. 정말 엄청나네요.
서울 구로구까지는 1km, 여의도까지는 6km 정도의 거리이니 사실 서울권이라 봐도 무리가 없습니다. 특히 광명역은 KTX와 신안산선, 월곶판교선, 광명시흥선 등 여러 노선이 연결됩니다. 지하철 노선뿐만 아니라, 광명시는 버스 노선도 다양해 서울과 경기권 모두 이동이 편리합니다. 그러니 서울 집값에 지친 이들이 몰릴 수 밖에 없죠.
교통 편리하겠다, 재개발로 지역이 새롭게 변하겠다. 이것만으로도 지역 가치가 상승되겠지만, 광명시에는 또 다른 호재가 있습니다. 오는 2024년 준공 예정인 광명시흥테크노밸리는 일반산업단지, 유통단지, 첨단산업단지와 더불어 주택지구까지 구성되는 거대한 산업단지 개발 사업입니다.
주택지구에는 총 4,579세대가 들어설 예정이고, 총 2조4,000억원을 투입한 거대한 개발 사업인데요. 규모가 엄청나죠? 특히 산업단지에는 여러 기업이 입주할 것으로 보여 광명시의 지역 가치가 더욱 상승될 것으로 전망되네요.
지금까지 수도권재개발 빅3 중 광명시를 살펴봤는데요. 서울과 가까운 입지를 자랑하는 만큼 광명시가 지닌 재개발과 재건축, 교통 호재, 개발 호재 등 여러 장점에 대한 관심은 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 과연 광명시가 어떻게 발전할지 더욱 궁금해지네요.