서울 재개발의 숨은 진주, ‘노량진 뉴타운’
[리얼캐스트=박승면 기자] 4년 전 2억4,000만원에 거래되었던 노량진 3구역의 한 빌라가 1년 전에는 8억5,000만원에 거래되더니 지난 달 12억원에 거래됐습니다. 일부 구역은 20억도 가능하다는 전망도 나오고 있는데요. 이쯤되면 노량진이 천지개벽하고 있다고 해도 과언이 아닙니다.
오늘 리캐TV에서는 한남과 흑석, 성수 뉴타운만큼이나 사업성이 뛰어나다고 평가받는 ‘노량진 뉴타운’에 대해서 이야기해보려고 합니다. 먼저 노량진 뉴타운을 왜 주목해야 하는지 짚어보고 각 구역의 특장점과 사업 속도 그리고 사업성을 정리해 보겠습니다.
노량진 뉴타운, 왜 주목해야 할까?
노량진 뉴타운을 주목해야 할 이유는 단순합니다. 타 서울 재개발 지역만큼 사업성도 뛰어난데 잘 알려지지 않았기 때문이죠. 그도 그럴 것이 노량진 뉴타운은 약 20년 전인 2003년경 서울시 2차 뉴타운 지구로 지정됐습니다. 하지만 아직 사업이 완료된 곳은 없죠. 그러나 최근 들어 노량진 뉴타운은 사업 속도에 박차를 가하기 시작했습니다.
지난 2017년, 노량진 1구역과 3구역을 마지막으로 모든 구역의 조합설립인가가 완료됐기 때문입니다. 그동안 노량진 뉴타운은 규모로 보나 입지적으로 보나 가장 뛰어났던 1구역과 3구역의 조합설립이 늦어져 사실상 반쪽짜리 뉴타운으로 여겨졌는데요. 이 두 구역 모두 최종적으로 조합설립이 되면서 노량진 뉴타운은 대규모 정비사업의 시작을 알렸습니다.
그동안 일반인에게 그저 수산시장과 고시촌으로 인식된 노량진이 정비사업을 통해 신흥 주거지역으로 바뀐다면 주거 인프라도 대폭 개선되고 가치도 크게 상승하겠죠. 정비사업이 완료되기만 하면 무려 9,500세대 규모의 주거촌이 탄생하게 됩니다. 게다가 노량진 뉴타운은 1+1을 받을 수 있는 매물도 많아 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있는 상황입니다.
실제로 발 빠른 투자자들은 벌써 움직이기 시작했습니다. 노량진 뉴타운 내 공인중개사무소에 따르면 현재 노량진 뉴타운 8개 구역의 프리미엄은 최소 8억원 이상까지 오른 상태라고 합니다. 전용면적 84㎡를 받게 되는 물건의 매매가는 추가 분담금을 포함해 약 14억원~15억원 이상으로 형성되어 있다고 합니다. 전세 보증금을 끼더라도 초기 투자금 기준 10억원을 넘어서는 매물이 대부분인 것이죠.
하지만 대부분의 중개사무소에서는 아직 노량진 뉴타운의 가격 상승 여력이 충분하다고 설명했습니다. 노량진 뉴타운은 아직 준공된 신축 아파트가 없어 시세 예측이 어렵지만 인근에 위치한 흑석 뉴타운의 시세를 통해 추후 가격을 어림잡을 수 있기 때문입니다.
흑석 뉴타운의 대장주 아파트인 아크로리버하임의 전용 84㎡의 경우 지난 4월, 21억5,000만원에 거래됐습니다. 노량진 뉴타운 내 신축 아파트도 이와 비슷한 시세를 형성할 것으로 예측한다면 초기 투자금이 14억~15억원이라고 하더라도 무려 5억원이 넘는 프리미엄을 얻을 수 있는 것입니다.
그렇다면 노량진 뉴타운의 장점은 무엇이 있을까요? 먼저 노량진 뉴타운의 가장 큰 장점은 입지라 할 수 있습니다. 여의도와 용산, 강남 등 서울 3대 업무지구와 가까운 데다 대중교통도 잘 조성돼 있죠. 최근에는 노량진과 여의도를 잇는 380m 길이의 육교를 조성하는 사업이 예정돼 있어 도보로 여의도를 이용할 수 있게 됩니다.
노량진 뉴타운은 1호선과 9호선이 있는 노량진역과 7호선 장승배기역을 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치해 있습니다. 2023년 착공이 예정된 서부선 경전철이 개통되면 서울 중심 업무지구인 여의도역까지 단 1정거장으로 이동이 가능하죠. 또한 올림픽대로와 한강대교를 통해 강변북로로도 빠르게 진입이 가능해 교통 인프라는 타의 추종을 불허합니다.
여기에 주거 인프라도 대폭 개선될 예정인데요. 먼저 전 노량진 수산시장 부지를 문화•쇼핑•업무시설 등으로 복합 개발할 계획입니다. 또한 한강대교 남단에 공중보행교인 ‘백년다리’가 신설될 예정으로 야외 공연장과 테라스 등 인근 주민들을 위한 편의시설이 조성될 예정입니다. 여기에 노들섬의 옹벽과 둔치부 친수공간을 활용하여 인공 폭포와 분수를 조성하는 등 다양한 볼거리와 휴식 공간도 마련됩니다.
20억 클럽 가입도 가능하다는 1구역, 그 이유는?
그렇다면 이렇게 천지개벽할 예정인 노량진 뉴타운 중 투자자들의 관심이 가장 집중되고 있는 핵심 구역은 어디일까요? 바로 1구역입니다. 몇몇 전문가들은 20억 클럽에도 가뿐하게 가입할 것이라고 이야기하는 등 그 가치가 매우 높은 구역입니다.
1구역은 지하철 1호선과 9호선이 지나는 노량진역을 이용할 수 있는 역세권으로 노량진 뉴타운 내에서 가장 입지가 좋은 곳입니다. 현재 조합설립인가를 마친 상태로 나머지 7개 구역과 비교했을 때 사업 속도는 가장 느리지만, 사업 면적이 가장 넓어 투자자의 관심이 집중되고 있는 곳이죠.
사업 진행 속도가 느리다는 것은 그만큼 가격이 저렴하고 수익성이 높다는 것을 의미합니다. 1구역은 총 2,922세대의 대단지 아파트가 조성될 예정이며 일부 가구에서는 한강 조망까지 가능할 것으로 예상돼 엄청난 프리미엄이 예상됩니다. 여기에 1구역은 조합원 분양보다 일반분양이 많기 때문에 사업 수익성도 뛰어나죠.
실제로 1구역은 노량진 뉴타운의 대장주 아파트로 거듭날 것으로 전망되기 때문에 사업이 완료되면 20억 클럽은 가뿐하게 가입할 것이라는 전문가의 이야기가 허무맹랑한 말은 아닌 것 같습니다.
1구역만 있나? 투자자 관심 집중되는 구역은 어디?
다음으로 주목해야 할 곳은 3구역과 5구역입니다. 1구역보다 입지는 다소 떨어지지만 사업 속도는 빠른 곳이죠. 지난 2월 26일 사업시행인가를 받은 이곳은 올해 하반기 시공사를 선정할 예정입니다. 노량진 뉴타운의 사업성이 워낙 뛰어난 탓에 많은 건설사들이 군침을 흘리고 있습니다.
3구역은 1구역 바로 맞은 편에 위치해 있으며 사업 면적도 1구역 다음으로 넓은데요. 지하 3층~지상 30층, 총 1,012세대 규모의 아파트가 들어설 예정입니다. 이중 조합원 수는 588명, 일반분양은 250세대로 예상되고 있습니다.
인근 공인중개사무소에 따르면 조합원 분양가는 평당 2,185만원일반평균 분양가는 2,800만원으로 추정되며 정확한 분양가와 추가 분담금은 추후 확정될 예정인데요. 입주 예상가는 무려 평당 5,291만원 수준으로 전망되니 엄청난 프리미엄을 형성할 것은 분명합니다.
총 727세대 규모의 아파트가 조성될 5구역은 규모가 큰 편은 아니지만 727세대 중 무려 277세대가 일반 분양으로 예정돼 있어 사업성이 높을 것으로 전망되고 있는데요. 예상 조합원 분양가는 3.3㎡당 1,648만원 일반 평균분양가는 2,465만원이며 입주 예정 시기인 2028년에는 무려 5,000만원의 평당가를 형성할 것으로 전망된다고 합니다.
노량진 6구역은 올해 1월 관리처분인가를 받은 곳으로 노량진 뉴타운에서 사업 속도가 가장 빠른 구역입니다. GS건설과 SK건설의 컨소시엄을 통해 지하 4층~지상 28층, 총 1,499세대 규모의 아파트가 들어서는 이곳은 올해 6월 1일부터 이주 및 철거가 시작되면서 본격적인 재개발 사업에 돌입했습니다.
현재 알려진 조합원 평균 분양가는 1,860만원이며 일반평균 분양가는 2,550만원으로 예상되고 있습니다. 하지만 6구역은 이미 관리처분인가를 받았기 때문에 조합원 지위 양도가 제한됐습니다.
나머지 구역들도 모두 사업시행인가를 완료해 빠른 사업추진이 예상되는데요. 2구역과 7구역은 SK건설 4구역은 현대건설, 8구역은 DL이앤씨가 시공을 맡았습니다. 이 중 2구역은 이미 관리처분인가를 받았기 때문에 조합원 지위를 양도받을 수 없고 4•7•8구역은 투자를 한다면 조합원 지위 양도가 가능합니다.
단 현재 조합원 자격 양도 제한을 정비사업 지정 이후로 앞당기는 법 개정을 추진 중인데요. 이르면 9월 내 시행될 것으로 예상되기 때문에 더 이상 재개발로 인한 투자는 불가능하게 될 수도 있습니다.
오늘은 서울 재개발의 숨은 진주, 노량진 뉴타운에 대해 알아봤는데요. 사업 속도도 빠르고 입지가 좋은 탓에 매물이 많은 편은 아니라고 하니 투자 계획이 있으신 분들은 서둘러 준비해서 좋은 매물을 선점하는 것이 좋아 보입니다.
현재 이곳에 투자하려면 최소 현금 10억원은 보유해야 한다고 하니 자금력이 충분하다면 좋은 투자처가 될 것으로 보입니다. 재개발이 완료되기만 한다면 엄청난 주거타운이 형성되는 것은 분명하니까요. 단 신속한 투자도 좋지만 직접 임장도 해보고 해당 지역의 가치를 직접 판단하는 것이 가장 중요합니다.