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2021-07-26
08:50
1,822 읽음

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천지개벽! 청량리역세권 개발 최대 수혜지, 전농답십리뉴타운



[리얼캐스트=이진영 기자] 부동산에 대해 이야기할 때 천지개벽이라는 단어를 많이 들으셨을 텐데요. 오늘 준비한 내용은 하늘과 땅이 뒤집어질 정도의 엄청난 변화가 진행 중인 동대문구 청량리역 일대. 그 중에서도 청량리 역세권 개발 최대 수혜지로 평가 받는 전농답십리뉴타운에 관한 얘기입니다. 천지개벽이라는 말이 이만큼 잘 어울리는 곳이 있을까 싶은데요.

집장촌으로 대표됐던 이 곳은 현재 마천루 숲으로 변모 중입니다. 초고층 주상복합 건물이 공사 중이고, GTX-B노선과 C노선, 동북선 경전철이 지날 예정이라 향후 서울 동북부 교통의 요지가 될 곳으로 주목받고 있습니다. 

지난 번에 다뤘던 장위와 상계뉴타운에 이은 강북 재개발의 세 번째 콘텐츠로 사업 초기 단계라 시간은 오래 걸릴 수 있지만 묵혀 두면 투자 가치는 뛰어난 전농8구역과 9구역을 중심으로 살펴보겠습니다. 

대장주 옆 또 대장주? 전농8구역 투자가치 

전농 8구역은 전농 7구역과 더불어 투자 가치가 매우 높은 지역으로 평가 받고 있는데요. 전농8구역은 소규모, 도시정비사업지역을 제외하면 전농답십리뉴타운의 마지막 사업지라고 봐도 무방한 곳입니다. 

평지에 구역이 넓은 편이라 개발 완료 후 바로 옆 래미안크레시티와 함께 일대 최대 주거지로 시너지 효과를 낼 수 있어 기대되는 곳이죠. 한 때 조합설립을 하지 못해 일몰제 적용의 대상이 될 뻔했지만 7월 3일 주민총회를 개최하고 조합설립 주민 동의서를 75% 이상 받았다고 합니다.

이 곳은 단독주택과 다가구, 상가주택이 많고 빌라 매물은 거의 찾아보기 힘든데요. 때문에 소액으로 접근하기는 쉽지 않은 곳이죠. 현재 대지지분 100㎡ 미만의 단독주택 시세가 3.3㎡당 3,500만~4,000만원선으로 매물은 10억원 이상으로 나오고 있습니다. 전세가 비율 역시 낮아 전세 시세는 2억원대에 형성돼 있어 10억8,500만원에 나온 매물의 경우 초기 투자금은 8억8,500만원이 필요합니다.

사업 초기 단계라 추가분담금을 예상하기는 어렵지만 조합원이 600여 명, 전체 세대수는 1,500여 세대라 사업성은 좋게 평가 받고 있는데요. 현지 중개업소 관계자의 말에 따르면 대지지분 약 100㎡ 내외 주택을 보유하고 있다가 추후 전용면적 59㎡를 받게 된다면 환급을 받을 것으로 예상되고 84㎡를 받더라도 추가분담금은 거의 없을 것으로 예상된다고 합니다. 

이 구역의 현재 가치를 단정할 수는 없지만 비교할 만한 사업지로 바로 옆 전농7구역을 재개발 한 래미안크레시티가 있습니다. 이 단지의 최근 실거래가는 전용 59㎡가 12억8,000만원, 84㎡는 16억5,000만원이었습니다. 현재 매물은 전용 59㎡가 최고 15억원. 84㎡는 16억원에서 최고 18억원까지도 나오고 있고요. 

래미안크레시티의 전용 84㎡ 평균 시세를 보수적으로 16억선이라 본다면 대지면적 100㎡인 단독 주택을 10억에 구입해도 최소 4억~5억원의 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 현지 중개업소에서도 이런 매물은 바로바로 빠지는 추세고 그 외에는 12억 정도의 매물이 전용 84㎡를 배정 받을 때 추가분담금이 거의 없을 것으로 예상하고 있었습니다.

청량리역 초역세권, 공공 재개발하는 전농9구역 현재 상황은?

지난 장위뉴타운편에서 장위 8구역과 9구역이 공공재개발로 큰 관심이 높아지고 있다고 말씀드렸는데요. 전농 9구역 역시 공공재개발로 진행되는 곳으로 기대감이 급상승 중인 구역입니다.

청량리역 초역세권인 전농9구역은 지난 2004년 정비예정구역으로 지정된 후 2011년 조합설립 추진위원회를 설립했지만 이렇다 할 사업 진척이 없었던 구역입니다. 하지만 지난 4월 서울시 공공 재개발 시범사업지로 선정된 후 관심이 높아지고 있는데요. 지난 6월 LH공사는 주민들을 대상으로 공공재개발에 대한 사업설명회를 열었습니다. 

총 1,107세대 규모의 아파트가 들어설 예정인 이 곳은 일반분양가가 3.3㎡당 3,087만원, 전용 84㎡ 기준으로 하면 10억5,000만원이 예상되고 있는데요. 이 정도면 청량리역 앞에서 올라가고 있는 롯데캐슬 스카이엘과 비슷한 수준입니다.

현재 전세 2억2,000만원이 들어 있는 대지지분 38㎡ 빌라가 5억5,000만원에 매물로 나와 있어 초기 투자금은 3억3,000만원 가량 필요한데요. 이곳의 84㎡ 예상 조합원 분양가를 LH가 예상한 일반 분양가의 80%인 8억4,000만원으로 가정하고 이 주택의 예상 권리가액 2억원을 제한 6억4,000만원이 추가분담금이라고 한다면 총 투자금액은 11억9,000만원 정도가 됩니다. 현재 래미안크레시티 전용 84㎡ 시세가 16억 이상인 것과 비교해 볼 때 투자가치는 남아 있다고 판단됩니다. 

다만 이 구역은 기존 계획 수립에 포함된 지역과 새로 편입된 지역의 권리산정일에 대한 형평성 문제 때문에 일부 주민들이 지구 지정을 반대하고 있습니다. 지역 중개업소도 사업 초기 단계라 많은 논의가 이뤄지고 있어 사업 진행이 계획보다 지연될 수도 있다는 점을 염두에 두고 장기적으로 묵혀 둘 수 있는 자금력이 있어야 진입을 할 수 있을 것이라고 조언했습니다.
 
지금까지 전농답십리뉴타운에 대해 알아봤습니다. 아시다시피 초기 단계인 재개발 사업은 조합원 간의 분쟁이나 사업 진척 상황에 따라 한없이 지연되기도 급 물살을 타기도 하죠. 게다가 재개발 구역은 노후한 곳이 많다 보니 전셋값이 낮게 형성돼 있어 초기 투자금에서 현금이 많이 필요하고요.

때문에 아직 확정되지 않은 미래가치에 대한 희망만으로 무리한 대출을 받아 투자를 하는 것은 지양해야 할 것입니다. 또한 예상보다 오랜 기간 돈이 묶여있을 수 있는 만큼 단기간에 시세 차익을 기대하기 보다는 장기적인 시각으로 신중히 접근하는 것을 추천 드립니다.


에디터 :    라테   그래픽 :   써니

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