부르는 게 값? 방배13구역은 지금
[리얼캐스트=김예솔 기자] 안녕하세요. 리얼캐스트TV입니다. 지난번 방배6구역에 이어 방배13구역 현장 얘기입니다.
방배6구역과는 직선 거리로 1km 내외라 현장 분위기가 별반 다르지 않을 거라 생각했는데, 이곳은 또 다른 모습이었는데요. 이곳을 요약하면 ‘팔 사람은 거의 다 팔았고, 이제 나오는 물건은 부르는 게 값이다’, ‘ 5구역이나 6구역에 비해 덜 올라서 투자자들이 모인다’였습니다.
이건 현장 분위기고, 실제 돌아본 느낌을 사심 가득 넣어 말하면 “돈만 있으면 진짜 살고 싶다”였습니다. 명문 초중고가 모두 모여 있고, 교통도 두말하면 입 아플 정도로 좋으며, 강남 한복판에서는 보기 드물게 녹음 우거진 공원도 가까웠거든요.
가격 빼면 나무랄 데 없는 방배13구역의 현장 분위기와 입지 특장점, 그리고 주변 부동산에서 바라보는 투자 가치를 본격적으로 얘기해 볼게요.
현장 분위기는 이주하느라 ‘뒤숭숭’
방배13구역은 이주가 한창이라 현장 분위기는 뒤숭숭합니다. 주택가의 전형적인 주차난은 찾아보기 힘들었고 빈집도 눈에 띄며 ‘출입 금지’ 안내문도 곳곳에서 볼 수 있었습니다.
조합 사무소에서는 현재까지 약 50%가 이주했고 9월 말까지는 이주가 마무리될 것이라 내다봤는데요. 통상 이주 시작부터 철거까지 2~3년이 걸리는 만큼 연내 철거는 불가능할 것으로 보입니다.
인근 중개업소 대표는 “철거요? 철거는 이주가 지금 9월 말까지 인데, 안 나가는 사람들이 분명 있어요. 명도 소송하고 그러면 시간이 걸릴 것이고. 철거는 내년쯤을 가봐야 시작할 것 같아요”
최근에는 단독주택 세입자 보상 문제도 붉어진 적 있어 이마저도 지켜봐야 합니다.
입지는 방배동 최강…역세권·학세권·숲세권 모두 품었다
입지는 방배동 재건축 전역을 다룬 영상에서도 언급했듯이 ‘갑 오브 갑’입니다.
단지가 대로를 따라 넓게 자리한 영향도 있지만 사당역과 방배역이 모두 약 500m 거리에 있습니다. 초역세권까지는 아니지만 단지 안으로 걸으면 힘도 덜기도 하고, 봄가을 순풍 불 때는 운동 삼아 걷기 딱 좋은 거리죠.
학군은 방현초가 단지와 맞닿아 있고 이수중, 동덕여중, 동덕여고, 서울고, 상문고 진학이 가능합니다. 서울고는 구자열 LS그룹 회장, 백종원 더본코리아 대표, 최재성 전 청와대 정무수석 등 유명 인사를 배출한 곳이죠.
문제는 실제 거리인데요. 동덕여중과 동덕여고가 가깝기는 하지만 방배13구역 지형 자체가 언덕이고 학교 정문도 단지 정문과는 반대쪽이라 뺑 돌아서 가야 합니다.
남학교인 이수중과 서울고, 상문고 역시 단지와 다소 떨어져 있습니다. 이수중은 지도로만 보면 직선 거리로 100m 가량인데, 이수동산에 가로막혀 정문까지는 돌아가야 하고요. 서울고와 상문고는 1.5km 가량 떨어져 있습니다. 걷기는 쉽지 않은 거리죠.
사실 학군이나 교통보다 가장 마음에 드는 게 공원이었는데요. 단지가 매봉재산과 닿아 있어 조금만 돌아가면 푸른 숲을 접할 수 있습니다. 도심 한복판에서 리조트 안을 산책하는 느낌이랄까요? 날이 무척 더웠는데, 나뭇가지가 만든 그늘에서 잠시 휴식을 취할 수 있었습니다. 매봉재산과 가까운 남동쪽으로 갈수록 경사가 상당히 가팔라지는데, 등산하는 셈으로 오르기 좋은 경사입니다.
시세는 조합원 입주권 ‘최소 20억원’ 이상
입지 설명은 마쳤으니 본격적으로 ‘머니’ 얘기로 들어가 볼게요. 방배13구역은 재건축 초과이익환수제를 피했을 뿐만 아니라, 조합원 지위 양도도 가능해 투자1번지로 꼽혔죠.
실제 이곳은 ‘매물이 없어서 못 파는 지경’이라고 합니다. 현장의 목소리를 먼저 들어보시죠.
“2월 2.4대책 나와고 나서 5월까지는 조용했어요. 매물도 몇 개씩 쌓이고, 6월 달부터 아파트 가격이 다 올라가고 있잖아요. 여기(방배13구역)도 똑같이 가격이 올라가고 프리미엄이 상승하다 보니까 매물이 그동안 나와있던 게 다 매매가 되고, 지금은 매매 물건이 안 나온다고 봐야 돼요.”
특히 ‘방배그랑자이’ 입주가 시작되면서 방배13구역 매물 가격도 어느 정도 기준을 잡아가는 게 아닌가 싶은데요.
일대 공인중개사에 따르면 전용 59㎡을 신청한 입주권 매매가는 프리미엄을 포함해 15억원대, 전용 84㎡의 입주권 매매가는 18억원대 이상으로 나오고 있다고 합니다.
추가분담금을 4억5000만원에서 5억원 이내로 가정한다면, 전용 59㎡를 신청한 입주권을 사는 데 필요한 총 투자금은 20억~20억5,000만원, 전용 84㎡는 22억5,000만~23억원입니다.
현재 방배그랑자이 전용 84㎡의 호가가 30억으로 나오고 있으니 키 맞추기 들어간다면 프리미엄은 더 뛰겠죠?
새 간판 ‘방배포레스트자이’ 단다…설계변경 진행 중
방배13구역은 지하 3층~최고 22층, 34개동, 총 2,275세대 규모입니다. 단지명은 ‘방배포레스트 자이’입니다.
현재 계획 변경 중으로 원래 최고 16층에 2,296세대로 계획했는데, 최고 층수가 22층으로 높아지고 세대 수는 21세대 줄었습니다. 전용면적은 39㎡부터 175㎡까지 구성돼 있고요. 전용면적별로는 ▲39㎡ 162세대 ▲59㎡ 1,003세대 ▲84㎡ 889세대 ▲112㎡ 89세대 ▲124㎡ 108세대 ▲175㎡ 24세대입니다.
아직 평면 구성이 안 나와서 소개를 못하는데요. 내년 하반기가 돼야 설계 변경 여부가 최종 확정된다고 합니다. 설계 변경이 된다면 기존에 신청했던 평형을 변경할 수 있고 조합원 분양가나 추가분담금이 다소 높아질 수 있다니, 조합원 매물 구입을 계획했다면 이 점은 염두에 둬야 할 것입니다.