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핫플레이스 · 잇플레이스 향후 10년, 부자가 되려면 '이곳'을 반드시 주목하세요!
2021-08-17
09:30
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향후 10년, 부자가 되려면 "이곳"을 반드시 주목하세요!



[리얼캐스트=김인영 기자] 방배동 재건축이 본격 궤도에 오르면서 많은 분들의 이목이 집중되고 있습니다. 그 중에서도 올해 11월 분양예정인 방배5구역은 벌써부터 대장주 아파트로 뜨고 있는데요. 그도 그럴 것이 총 3,065가구로 조성되며, 역세권 입지도 지녔기 때문입니다.

방배5구역은 2016년 7월 14일 관리처분인가를 받아 초과이익환수제도 피했습니다. 또한 일반분양 1,686가구, 전용면적 85㎡ 초과 989가구가 배정돼 있어 ‘로또 청약’을 기대하는 분들 많으실 겁니다. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라고 하죠! 방배5구역의 A부터 Z를 꼼꼼히 살펴보고 필승 전략을 한번 세워볼까요? 그럼 방배5구역 정보를 확인하시기 전에 좋아요와 구독, 알림설정 부탁드립니다.

한창 공사 중인 방배5구역, 분양은 언제?
방배5구역은 방배동 재건축 단지 중 최대 규모를 자랑합니다. 하여, 방배5구역은 분양 전부터 대장주로 뜨고 있는 것이죠. 방배5구역은 2016년 7월 14일 관리처분인가를 받았습니다. 현재는 철거가 완료된 상태이고요.

철거가 완료된 방배5구역의 분양은 올해 11월로 예정돼 있는데요. 건설사 사정에 따라 시기는 조정될 수 있는 점 체크해주세요. 방배5구역의 시공은 현대건설이 맡았습니다. 방배5구역의 새로운 이름은 '디에이치 방배'가 될 예정입니다. 현재 방배5구역 조합원 물량은 동호수 배정도 끝난 상태입니다. 그럼 평면도는 어떻게 나왔는지 볼까요?

또한 방배5구역의 커뮤니티 시설은 대단지 아파트답게 럭셔리함을 자랑합니다. 맘스 스테이션과 골프장, 헬스장은 사실 신축 아파트면 다 있는 시설이니까 넘어가겠습니다. 방배5구역에 특이한 커뮤니티 시설은 바로 지금부터 입니다.

관악산 조망이 가능한 스카이 라운지, 취미 생활 공간을 제공하는 라이프 스타일존, 유기농 재료로 운영되는 오가닉 카페 이외에도 실내 암벽등반, 수영장, 볼링장 등 입주민만을 위한 프리미엄 커뮤니티 시설이 들어섭니다.

방배5구역, 입지는 어떨까?
방배5구역은 ‘쿼드역세권’입니다. 더블 역세권, 트리플 역세권이라 말하는 다른 재건축 구역보다 교통편이 더 편리한 입지를 지녔는데요. 지도를 보시면 지하철 4•7호선 이수역, 7호선 내방역, 2•4호선 사당역, 2호선 방배역 중앙에 위치해 있습니다.

3,000가구가 넘는 대단지라 어디에서 출발하냐에 따라 역의 거리가 좀 다르긴 합니다. 먼저 단지 앞 서쪽에 위치한 동은 이수역과 300m 거리에 있지만, 내방역과는 700m 정도의 거리를 보입니다. 이수역은 도보 5분, 내방역은 도보 10분 정도 소요되는데요. 내방역까지 가는 길은 오르막길이니 이수역이 좀 더 편리하겠네요.

단지 앞 동쪽 라인에 있는 동은 내방역 가깝습니다. 해당 동에서 내방역과 거리는 340m로, 도보 5분 정도의 거리입니다. 어느 동이던지 사당역과는 거리가 좀 있습니다. 1km 정도의 거리가 있는데요. 도보로 20분 거리라 대중교통을 이용하는 게 편하겠네요. 

단지 뒤쪽에 있는 동에서는 오히려 방배역이 가깝습니다. 방배역은 700m 거리로, 도보 10분 정도 걸립니다. ‘쿼드역세권’이지만 아무래도 도보권으로 지하철을 이용하는 분들에게는 이수역, 내방역, 방배역이 편할 것 같습니다.

다음으로 중요한 학군을 살펴보겠습니다. 방배5구역의 배정 초등학교는 서울 방배초등학교입니다. 단지와 거리는 600m 정도입니다. 도보 10분 정도 걸리는데요. 또한 중학교는 이수중, 신동중, 서일중, 원촌중, 서문여중이 있고 고등학교는 서문여고가 제일 인접해 있습니다.

다만 한가지 아쉬운 점은 학교가 그리 가깝지 않다는 점인데요. 남중인 이수중을 제외하면 학교가 다 거리가 있는 편입니다. 방배초등학교도 큰 도로를 건너야 하기 때문에 어린 자녀를 둔 학부모들에게는 불편함이 있습니다.

요즘 숲세권 입지를 지닌 주거시설이 인기죠? 아쉽게도 방배5구역은 숲세권은 아닙니다. 대신 ‘공세권’ 입지를 지녔는데요. 단지 바로 옆에 도구머리공원이 위치해 있습니다. 단지와 인접한 위치는 아니지만 도보 10~20분 거리에 매봉재산, 서리풀공원이 있어 아쉬움은 해결될 것 같네요.

방배5구역 조합원 분양가는 어떨까?
방배동 대장주 아파트로 거듭날 것이라는 평을 받는 방배 5구역. 그렇다면 조합원 분양가는 어느 정도일까요? 아직 정확히 분양가가 책정된 것은 아니지만, 주변 재건축 아파트를 기준으로 추론은 가능합니다. 

조합원 분양가는 3.3㎡ 당 평균 2,370만원으로 전용 59㎡ 기준 5억9,000만원, 전용 84㎡ 기준 7억6,700만원이 예상됩니다. 3.3㎡당 1억원은 기본인 방배동에서 이 정도 조합원 분양가면 정말 저렴한 편이죠.

조합원 분양가는 착하지만 일반 분양가는 엄청 높은 거 아닐지 고민이 드실텐데요. 일반 분양가가 조합원 분양가보다 높긴 할 겁니다. 그러나! 분양가상한제 적용이 있으니 주변 아파트보다는 그래도 일반 분양가가 더 저렴할 것으로 예상됩니다.

최근 입주한 ‘방배그랑자이’를 기준으로 보면, 방배5구역의 일반 분양가는 16억~17억원 정도로 전망되는데요. 조합원 분양가보다 높지만, 그래도 주변 시세를 보면 이 정도면 합리적인 것 같습니다. 문제는 청약을 넣는다고 다 당첨되는 것이 아니란 거죠. 그래서 최근 조합원 입주권을 매입하시려는 분들도 많습니다.

올해 1월 방배5구역 조합원 입주권은 39평이 21억원에 거래됐습니다. 굉장히 비싼 것처럼 보이지만, 지금은 이 가격대도 매물이 없습니다. 방배5구역 인근 부동산 취재결과 웃돈은 전용면적 84㎡ 기준으로 14~15억원 정도입니다. 조합원 분양가가 7억원이니까 웃돈까지 합치면 21~22억원, 여기에 권리가격 5억원까지 합치면 26~27억원의 비용이 듭니다. 

일반분양가에 비해 월등히 높은 것이죠. 하지만 일반분양은 무조건 당첨이라는 안전성이 없으니 조합원 물량을 알아보시는 분들은 추후 시세 상승을 기대하고 매입하시는 거죠. 문제는 앞으로 방배5구역의 시세 상승이 얼마나 될 지입니다. 인근에 위치한 공인중개소 관계자는 실입주면 모를까 투자 목적으로는 방배5구역 조합원 물량 매입은 비추라고 단언했습니다. 

“웃돈만 14~16억원을 주고 들어왔는데, 이 아파트가 24억원 이상을 가냐를 생각해봐야 한다. 그건 각 자 생각해보고 결정해야 한다.”

“집값이 생각보다 안 오를 수가 있다. 떨어진다는 말은 못한다. 그런데 기대보다 오르지는 않을 수 있다. 20억원을 주고 들어왔는데, 최소 3~4억원은 벌 수 있다고 들어왔는데 아닐 수도 있다.”

방배5구역 투자 타이밍은 지금일까?
그럼 여기서 질문이 생기는데요. 과연 방배5구연은 조합원 물량에 호가를 주고 사는 것이 좋을까요? 아님 일반분양을 기다려야할까요? 사실 이 질문에 대한 답은 케이스 바이 케이스라는 것입니다. 각자 조건이 다르니 모두에게 답이 동일할 수는 없는 것인데요. 

예를 들어 일반분양 청약 기준에서 1순위도 어려운 분들은 조합원 물량을 매입하는 것이 더 낫습니다. 1순위도 안되는데 일반분양을 넣으면 당연히 결과는 처참할테니까요. 반대로 일반분양 청약 1순위 조건에 충당되고, 기존 당첨자 사례와 나의 조건이 비슷하다 하는 분들은 일반분양에 도전하시는 것이 좋은 선택이 되겠죠.  다른 방배동 재건축 단지에 비해 5구역은 일반분양 물량도 많으니 도전하는 것이 이득이 될 수 있으니까요.

2019년에 분양을 진행한 ‘방배그랑자이’의 당첨 청약가점을 보면 최저 42.43, 최고 66.71점을 기록했습니다. 이 기준에 무조건 맞춰야 하는 건 아닙니다. 오히려 방배5구역의 청약이 더 치열할 수도 있으니까요. 하지만 최소한 이 기준에 내 청약가점이 맞아야 일반분양에 도전하는 것이 의미가 있다라는 것이죠.

지금까지 방배5구역 구석구석을 살펴봤는데요. 방배동 재건축 단지 중 최대 규모를 자랑하는만큼 다양한 장단점을 가지고 있는 방배5구역은 분양 전부터 대장주 아파트의 인기를 실감케 합니다. 이곳에 입성인 분들은 오늘 전해드린 정보를 통해 자신의 조건을 면밀히 살피셔서 꼭 분양 성공하시기를 기원합니다.


에디터 :    앨리   그래픽 :   유우우

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