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2021-08-30
09:10
1,369 읽음

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요즘 고덕국제신도시에 무슨 일이?


최근 평택 고덕국제신도시 아파트값이 한 달 만에 1억원이 뛰고 있습니다. 그동안 쌓여왔던 미분양 물량이 해소된 데다가, 각종 대형 호재가 겹치며 몸값이 쭉쭉 오르고 있는 것인데요. 

몇 년 전까지만 해도 미분양이 넘쳤던 고덕에 무슨 일이 있었던 것일까요?

입주 완료한 1단계 권역, 한 달에 1억원 ‘쑥’

고덕국제신도시는 경기도 평택시 서정동과 고덕면 일원에 위치해 있습니다. 1단계부터 3단계까지 걸쳐 오는 2025년까지 개발을 완료하는 것이 목표입니다.


먼저 1단계 권역의 현황부터 보겠습니다. 이 권역은 서정리역세권 중심으로 형성됐는데, 현재는 아파트 입주를 모두 마친 상태입니다. 1호선 서정리역과 가까워 고덕 내에서 가장 교통이 좋은 곳으로 꼽히죠. 입지가 좋은 만큼 일대 시세를 리딩하는 단지들이 밀집해 있습니다.

대표적인 곳이 2017년 3월 고덕의 첫 분양 단지로 이름을 알렸던 ‘고덕국제신도시 파라곤’입니다. 당시 1순위 청약 49.4대 1의 경쟁률을 보이며, 고덕의 청약 열풍을 몰고온 장본인이기도 합니다.

이 단지는 전용 84㎡가 지난 7월 8억9,000만원에 거래됐습니다. 한 달 전 거래가인 7억9,500만원보다 1억원 가깝게 뛴 가격입니다. 3년 전 평균 분양가(3억8,000만원)보다 2배이상 치솟았습니다. 

서정리역과 가장 가깝고, 종덕초를 품은 초품아 단지로 입지가 좋아 고덕의 대장주 역할을 하고 있습니다. 이미 전용 84㎡ 호가는 10억원까지 나왔는데, 아무래도 평택 최초 ‘10억 클럽’을 달성할 단지가 될 가능성이 커 높습니다.


인근 ‘고덕제일풍경채’도 또 다른 대장아파트로 꼽힙니다. 전용 99㎡가 5월 8억5,000만원에 거래된 이후, 6월 9억5,000만원에 팔리며, 한 달새 1억원이 뛴 것을 확인할 수 있습니다. 이 역시 평균 분양가(4억3,000만원)의 2배를 훨씬 웃도는 가격입니다.

이 단지는 고덕국제신도시 파라곤과 입지는 비슷한데, 바로 옆에 중학교가 계획돼 있고, 총 1,022세대로 대단지라는 장점이 있습니다. 분양 당시 1순위 평균 경쟁률 84대 1을 기록하며 평택 역대 최고 경쟁률을 기록한 바 있습니다.

그 밖에 ‘고덕신도시 자연앤자이’나 ‘신안인스빌시그니처’ 역시 전용 84㎡가 7~8억원에 거래되며, 가파른 시세 상승을 보이고 있습니다.

반전의 2단계 권역, 미분양에서 핫플레이스로!

다음으로 2단계 권역도 살펴보겠습니다. 지하철역에서 다소 멀다는 단점이 있지만, 고덕국제신도시 중앙부에 위치해 있습니다. 중심상업시설을 비롯해 평택시청과 시의회가 들어설 행정타운, 국제학교와 특목고 등이 유치될 에듀타운 등을 이용하기 편리합니다. 총 74만㎡ 규모의 함박산 공원에는 중앙도서관, 예술의전당, 호수 등이 조성될 예정입니다.


이 권역의 아파트들은 올해부터 순차적으로 입주를 시작했습니다. 하지만 지금으로선 전매제한 때문에 시세를 파악할 수 없습니다. 2019년 분양 당시, 기존 6개월~1년이었던 전매제한 기간이 3년까지 늘어났기 때문입니다. 아파트 시세를 알아보거나, 투자 매물을 찾으시면 내년을 기약 해야하는 상황입니다. 

실제로 전매제한 강화 때문에 2019년 분양에 나섰던 아파트 대부분이 청약 미달을 면치 못했습니다. 뿐만 아니라 공급에 대한 우려가 큰 것도 악재로 작용했습니다. 당시 분양에 나섰던 ‘호반써밋 고덕신도시’은 1순위 경쟁률 1.8대 1을 기록하는 데 그쳤고요. ‘고덕파라곤 2차(1.2대 1)’, ‘고덕리슈빌 파크뷰(0.2대 1)’ 등도 아쉬운 성적을 냈습니다.


이 때 미분양이 늘어나면서 평택 주택시장은 급냉각되는데요. 그래프상으로 보면, 평택의 미분양 물량이 서서히 늘어나더니 2019년 9월 2,690호로 정점을 찍은 것을 확인할 수 있습니다. 

그러나 이것도 잠시일 뿐입니다. 비규제지역의 풍선효과와 고덕을 든든히 버티고 있는 ‘삼성전자 효과’ 덕분에 미분양은 금새 소진됩니다. 더군다나 당시 평택 삼성전자 반도체 2기 가동을 앞두고 있는 상황이어서 투자자들에게 큰 기대감을 불어넣은 것으로 풀이됩니다.

고덕이 다시 활기를 되찾으면서 지난해에는 또다시 역대급 청약 열풍이 불기도 했죠. 작년 12월 분양한 ‘힐스테이트 고덕센트럴’은 1순위 86.7대 1로 평택 역대 최고 경쟁률을 달성하며 고덕의 부활을 알렸습니다. 이 단지는 최고 49층인 데다가, 중심상권, 공세권과 학세권을 모두 품은 입지로 ‘힐스테이트고덕스카이시티’와 함께 랜드마크로 주목받았습니다.

그 밖에 같은 해 분양한 ‘호반써밋 고덕신도시2차(40.2대1)’, ‘힐스테이트 고덕스카이시티(28.7대 1)’, ‘고덕제일풍경채 3차센텀(20.7대1)’,‘고덕제일풍경채 2차에듀(17.4대1)’ 등도 높은 경쟁률을 보였습니다.

고덕의 판도 바꾼 호재는 ‘삼성전자 반도체’

그렇다면 삼성전자 효과가 어느 정도이길래 고덕국제신도시의 판도를 바꿨을까요? 

평택국제고덕신도시는 세계 최대 규모의 반도체 생산기지인 삼성전자 평택캠퍼스가 들어서 ‘삼세권’ 지역으로도 불립니다. 지도상으로만 봐도 평택캠퍼스는 고덕 전체 면적의 4분의 1만한 크기를 자랑합니다.


이 중 반도체 1기 라인(11만9,000㎡)은 2017년 6월부터 생산에 들어갔고, 2기 라인(12만8,900㎡)은 2020년 8월부터 가동을 시작했습니다. 가장 큰 규모인 3기 라인(70만㎡)이 내년 하반기 완공될 예정인데요. 축구장 면적의 25개 크기로, 단일 반도체 라인 중 세계 최대 규모입니다.

평택캠퍼스의 모든 반도체공장이 모두 가동되면, 15만명의 상주 인구와 함께 44만명의 직간접적인 고용유발효과가 기대됩니다. 상주 인력만 보면, 제1·2·3판교테크노밸리(15만명)와 맞먹는 수준이죠. 

앞으로의 삼성전자의 투자계획도 커 평택캠퍼스가 K반도체의 요충지가 될 것으로 기대됩니다. 지난 5월 열린 ‘K-반도체 벨드 전략 보고대회’에서 삼성전자는 2030년까지 시스템반도체 분야에 총 171조원을 투자하겠다고 밝힌 바 있죠. 이러니 고덕 아파트값이 안 오르고는 못 배기는 것이죠.


교통망 호재도 많습니다. 현재로썬 1호선 서정리역과. 서정리역에서 한 정거장 떨어진 SRT 지제역을 이용하는 게 전부입니다.

여기에 서정리역과 지제역을 연결하는 수원발 KTX 직결사업이 추진되고 있습니다. 최근 제4차 국가철도망 구축계획에는 평택~안성~부발을 잇는 ‘평택~부발 철도사업’과 홍성~평택~송산을 지나는 ‘서해선~경부고속선 연결사업'도 확정됐죠. 향후 수도권과의 접근성이 보다 향상될 것으로 전망됩니다.

아직 남은 고덕 투자처는 ‘2단계 권역 후분양’

앞으로 좋아질 평택 고덕국제신도시. “미분양 나올 때 잡을 껄”이라고 후회 중이라면, 아직 늦지 않았습니다. 2단계 후분양 물량이 남아있고, 3단계 분양은 시작조차 안 했으니까요.


2단계 후분양 물량은 고덕 투자에 좋은 기회로 꼽힙니다. ‘대방 노블랜드(726가구)’, ‘서한 이다음(510가구)’, ‘금성백조 예미지(431가구)’, ‘호반써밋 3차(703가구)’. ‘모아미래도(640가구)’ 5곳이 후분양 단지입니다. 이들 단지 모두 공원과 초·중·고 모두 가깝고, 고덕R&D테크노밸리와 삼성 평택캠퍼스로 출퇴근하기 편한 직주근접 입지입니다.

아직 정확한 단지 정보와 공급일정은 나오지 않았으나, 오는 2022년 하반기부터 분양이 시작될 것으로 예상됩니다. 

관건은 분양가입니다. 작년 선분양한 단지들의 평균 분양가가 3.3㎡당 1,350만원인데, 이보다 2~3년이나 늦게 공급하는 것이니까 가격은 훨씬 더 높을 것으로 보입니다. 후분양인 만큼 입주 시기도 삐르니까, 자금 마련과 시세 차익을 꼼꼼히 따져 청약하는 것을 권해드립니다. 

마지막 고덕 투자처는 ‘3단계 권역 분양’

마지막 3단계 권역도 남아있습니다. 3단계 권역은 중앙부에 주거단지가 자리잡고, 외곽부에 국제교류단지, 복합레저단지, 고덕R&D테크노밸리, 에듀타운 등이 자리잡은 구조입니다.


가장 먼저 많은 면적을 차지고 있는 국제교류단지가 눈에 띕니다. 이곳은 3단계 개발의 핵심으로, 외국인들의 투자유치를 위한 거점 단지로 고덕국제신도시에 왜 ‘국제’라는 명칭이 들어 갔는지 알게 해주는 곳입니다. 이곳에는 외국인전용 주거단지와 업무단지, 의료관광을 돕는 종합병원, 평택캠퍼스와 연계한 스타트업 캠퍼스 등이 조성될 예정입니다.

중앙부에 주거단지 공급도 이목이 집중됩니다. 사실상 고덕의 마지막 아파트 공급인 만큼 고덕의 검증된 사업성과 높은 희소성 바탕으로 큰 인기를 끌 것으로 전망됩니다.

다만 공급까진 한참 기다리셔야 합니다. 부지 조성이 오는 2025년까지 마무리될 예정이어서 그 이후에나 분양이 이뤄질 것으로 보입니다. 분양가는 이전보다 높아져 예전과 같은 시세 차익을 노려보긴 힘들겠고요. 청약 경쟁도 만만치 않을 것으로 보입니다.

그래도 그 때쯤이면 아파트 입주와 각종 기반시설 건립이 원활히 이뤄져 완성도 높은 고덕의 모습을 만나볼 수 있을 것으로 전망됩니다.


에디터 :    딥그린   그래픽 :   쪼맹

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